房地产估价理论与方法——答疑精选（2）

　　1、学员一：

　　问题：老师你好，您在23讲中教材190页例6-8中2006年9月1日到2007年2月1日应该是5个月吧，而不是你讲课中的4个月对吗？请老师回复，谢谢！

　　老师：您好！

　　让我们计算一下：

　　2006.9.1-2006.10.1 一个月；

　　2006.10.1-2006.11.1 一个月；

　　2006.11.1-2006.12.1 一个月；

　　2006.12.1-2007.1.1 一个月；

　　2007.1.1-2007.2.1 一个月。

　　对应该时5个月，看来还是我没有掰手一个一个月的数。

　　谢谢！

　　2、学员二：

　　问题：老师：

　　您好！辛苦了！您在第23讲（交易情况修正）中，例题6-4与6-5中的买卖中涉及的税费均由谁负担时，与书中的“买方”和“卖方”正好相反！您说过这样的题很容易考，那么请您纠正一下，再讲给我们，好么？

　　老师：您好！

　　如果遇到这类题请按下列总结的计算：此类题的关键是公式的应用。公式的应用的关键是：（1）明确谁付给谁；（2）税率的选取。如果买方付给卖方，且买方交税，则支付的价格为扣除买方纳税后的价格，应是卖方实际得到的价格，税率要用卖方应纳税税率；如果是买方付给卖方，且是卖方交税，则是买方实际支付的价格，税率应取买方的税率。确定了税纳税，就等于公式也确定了。如果税率应取买方的税率，则要用其相应的公式；反之亦然。

　　此外，如果明确是买方实际支出的价格，则用买方的税率；如果明确是卖方实际得到的价格，则用卖方的税率。遗憾的是考试时一定不会如此，这样就太简单了。

　　谢谢！

　　3、学员三：

　　问题：李老师您好：

　　就是23讲例题6-4买方中设计税费由买方负担，怎么用：正常成交价格=卖方实际得到的价格1——应由卖方缴纳的税费比率。

　　跟课堂讲的有些矛盾。不知道书上的正确还是讲课中正确。 还有6—5的情况也是一样的。 如书上的正确请说明理由。希望给予讲解

　　谢谢！

　　老师：您好！

　　我认为此部分教材没有讲清楚，特别是实例，看起来与教材的讲述有矛盾。教材上的公式没有问题，因为是一步一步推导出来的。关键是公式的应用。公式的应用的关键是：（1）明确谁付给谁；（2）税率的选取。如果买方付给卖方，且买方交税，则支付的价格为扣除买方纳税后的价格，应是卖方实际得到的价格，税率要用卖方应纳税税率；如果是买方付给卖方，且是卖方交税，则是买方实际支付的价格，税率应取买方的税率。确定了税纳税，就等于公式也确定了。如果税率应取买方的税率，则要用其相应的公式；反之亦然。

　　此外，如果明确是买方实际支出的价格，则用买方的税率；如果明确是卖方实际得到的价格，则用卖方的税率。遗憾的是考试时一定不会如此，这样就太简单了。

　　谢谢。

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