房地产基本制度与政策——答疑精选（4）

　　1、学员一：

　　问题：老师： 麻烦你列举以下中介服务行业标准。执业规则。指导意见。推荐合同都有那些？

　　老师：您好！

　　1、房地产中介服务行业规范：国家标准《房地产估价规范》、房地产估价若干指导意见（《城市房屋拆迁估价指导意见》和《房地产抵押估价指导意见》）、《房地产经纪执业规则》。

　　2、推荐合同主要有：

　　《房地产经纪业务合同推荐文本》包括：《房屋出售委托协议》、《房屋出租委托协议》、《房屋承购委托协议》、《房屋承租委托协议》、《房屋买卖合同》和《房屋租赁合同》等六个合同。

　　2、学员二：

　　问题：在保险合同期内，受益人可以变更，但必须经被保险人同意。我的问题是变更是否可以不经过投保人的同意？

　　老师：您好！

　　关于受益人的变更。

　　被保险人或投保人在指定受益人后享有变更受益人的权利，但投保人变更受益人时须经被保险人同意。

　　变更受益人的权利包括改变受益人和撤销受益权。受益人的撤销与变更要及时书面通知保险公司，并且保险公司应在保单上批注，这样变更的受益人才能有效。否则，变更后的受益人无效，保险公司对变更前的受益人进行给付后，不再对变更后的受益人承担责任。

　　从以上规定来看，投保人的同意与否，无关紧要！

　　3、学员三：

　　问题：拆迁产权不明的房屋必须进行证据保全吗？ 证据保全的 作用是什么？

　　拆迁房屋的土地是划拨和土地是出让的评估价值一样吗？被拆迁人所获得我货币补偿是一样的吗？

　　老师：您好！

　　一、拆迁产权不明的房屋必须进行证据保全。《房屋拆迁证据保全公证细则》第三条规定，本细则适用于《城市房屋拆迁管理条例》规定的拆除依法代管的房屋，代管人是房屋主管部门的；拆除有产权纠纷的房屋，在房屋拆迁主管部门公布的规定期限内纠纷未解决的；拆除设有抵押权的房屋实行产权调换，抵押权人和抵押人在房屋拆迁主管部门公布的规定期限内达不成抵押协议的；以及其他房屋拆迁证据保全的公证事项。

　　证据保全的 作用是；《房屋拆迁证据保全公证细则 》第二条规定，房屋拆迁证据保全公证是指在房屋拆迁之前，公证机关对房屋及附属物的现状依法采取勘测、拍照或摄像等保全措施，以确保其真实性和证明力的活动。

　　二、划拨土地使用权评估

　　1、关于划拨土地使用权价格的涵义及构成

　　划拨土地使用权价格，是指通过划拨方式取得的土地使用权在对应状态下的价格，它一般为通过划拨方式取得并开发至对应的基础设施状况下的土地资产价格。为配合和促进国有企业改革，国土资源部于2001年2月3日下发了《关于改革土地估价结果确权和土地资产处置审批办法的通知》（国土资发[2001]44号），通知中明确地提出了“划拨土地使用权价格”的涵义及其相关问题。《通知》指出：“为支持和促进企业改革，企业改制时，可依据划拨土地的平均取得和开发成本，评定划拨土地使用权价格，作为原土地使用者的权益计入企业资产”。可见，划拨土地使用权价格由两个方面构成：一方面是划拨土地使用权的取得成本，即无偿或有偿取得划拨土地使用权直接支出的有关费用，如拆迁补偿安置费等；另一方面是在对应的划拨土地上所投入的土地开发成本，如场地平整等改善土地利用条件的合理费用。

　　2、关于划拨土地使用权评估值中是否应包括土地使用权出让金的问题

　　对划拨土地使用权评估值中是否应包括土地使用权出让金的问题，学术界一直没有统一权威的定论。有人认为“取得划拨土地使用权，未向国家缴纳土地出让金，评估值中不应包含土地使用权出让金”。也有人认为“如果划拨土地使用权评估值中不包括土地使用权出让金，国有资产就会流失”等等。但是，从理论上讲，划拨土地使用权评估值中不应包括土地使用权出让金（这一点，可从前面所述的“划拨土地使用权价格的涵义及构成”中很直接地得到答案）。但在具体评估时，根据不同的评估目的，在评估报告中应就土地出让金的有关事项予以特别说明。一是以转让为目的，转让后按国家有关规定，受让方不需办理土地使用权出让手续，土地仍属划拨性质的，土地评估值中不应包括土地使用出让金。二是经有批准权的人民政府批准转让后变更为出让地，以给受让人提供地价依据作为估价目的的，评估机构出具的评估报告中应包含划拨土地使用权价格及土地使用权出让金的款项，并注明以上两项之和为受让人合法取得该土地使用权时所应支付的费用，同时，应分项就支付时间、原因及对象等加以具体说明。三是以抵押价值为评估目的时，划拨土地评估值中不应包括土地使用权出让金。对此，《房地产估价规范》第6条明确规定：“以划拨方式取得的土地使用权连同地上建筑物抵押的，评估其抵押价值时应扣除预计处分所得价款中相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额”。因此，在以抵押价值为评估目的时，划拨土地评估值中不应包括土地使用权出让金。四是以确定拍卖底价为目的时，划拨土地的评估价值从理论上讲虽然不应包含土地使用权出让金，但在实际操作出具估价报告时，应把土地使用权出让金作为土地价值的一个内容并予以必要的说明。

　　3、其他几个应该注意的问题

　　（1）在对划拨土地使用权价值进行评估时，其取得成本和开发成本两项构成均应取社会平均成本，而非个别成本。（2）关于土地使用权年限的问题。由于划拨土地没有土地使用年限的具体规定，而土地价格评估结果又直接与土地使用年限有关。对此问题，建议在评估时，将划拨土地使用权年限设定为从估价时算起至各类用途用地的法定最高出让年限。（3）对含有划拨土地使用权的评估报告，不能简单的以一个数据作为评估结果，还必须就评估的具体项目予以详细说明，以便切实为实现评估目的提供真实可行的依据。如划拨地进行房地产抵押时，其评估值是否含有土地出让金的款额，直接关系到银行做出的“可予以贷款的数额占评估值的比例”的决定，这一点尤应引起注意。（4）在对拆迁范围内的房地产特别是居民住宅进行评估时，其占用的划拨土地使用权应予以特殊的考虑。

　　三、拆迁房屋的土地是划拨或是出让，被拆迁人所获得的货币补偿应是不一样的。

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