房地产估价案例与分析——答疑精选（1）

　　1、学员一：

　　问题：老师您好，帮我解答一下好吗？

　　1、例2-3中，估价对象为“在建工程”，为什么没有将“假设开发法”做为其中一种估价方法呢？在方法定义方面，只列出收益法定义，而没有列出市场法的定义算错误吗？

　　2、教材例2-4中第109页，在计算m值时，我认为m值应该是从2004年8月17日到2015年10月20日，在本题中的房屋招租时间是否应该看作是个别情况，而不应看做是客观情况。

　　3、例2-4中第107页，租赁期内净收益的折现中的第一项25*82%—0.3918，是否应该改为（150*82%—0.3918）*2/12呢？

　　老师：您好！

　　1、例2-3中，估价对象为“在建工程”，为什么没有将“假设开发法”做为其中一种估价方法呢？在方法定义方面，只列出收益法定义，而没有列出市场法的定义算错误吗？

　　从应试角度严格要求，本案例应用假设开发法估价；在估价技术报告中没有强制要求写出估价方法定义。

　　2、教材例2-4中第109页，在计算m值时，我认为m值应该是从2004年8月17日到2015年10月20日，在本题中的房屋招租时间是否应该看作是个别情况，而不应看做是客观情况。

　　有招租时间应是一种客观现象，不必细抠，在考试中不会出现这种情况。

　　3、例2-4中第107页，租赁期内净收益的折现中的第一项25*82%—0.3918，是否应该改为（150*82%—0.3918）*2/12呢？

　　你的理解正确。

　　2、学员二：

　　问题：老师你好，关于净收益问题

　　有效毛收入应该是潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入，但是2005年的改错题把物业管理费收入列进了有效毛收入，当然是叫人指出错误。出题的意思是这个不算有效毛收入。（这个问题在教材中从来没有讲过，突然出题，似乎是为了故意叫人不知道怎样回答，减少得分，这其实很没有意思）

　　但是物业管理费收取，不应该计算为有效毛收入吗？它可确实是“有效毛收入”。假如不计算，那么我们把它放在哪一项？考试题也没有一个明确说法？

　　如何处理呢？遇到这样的考试题目怎样办？

　　老师：您好！

　　有效毛收入＝潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入，其中的其他收入指押金或租赁保证金的利息收入，物业管理费不是有效毛收入，若由出租方负担，算运营费用。

　　3、学员三：

　　问题：老师好，我还是前面问您问题的zr1029，又看了一下相关内容及例题，感觉上面那个问题您可以不必回答了。

　　我现在想问的是这个问题：通过听您的课件，我大约形成了这样的概念——开发完成后的房地产价值，一般是在其开发完成之时的房地产市场状况（即未来时点未来市场状况）下的价值。以及相应的扣除项目也是预测的未来发生时的值，同样也不是估价时点的值。如果我的以上认识正确的话，可通过看课后例题，发现所求的开发完成后的房地产价值，其实还是估价时点市场状况下的价值。因为例题1套用的就是估价时点类似房地产的价值，例题2则是把未来市场状况下的值折现了。课后例题让我的相关认识清晰了，可教材中的相关内容倒反而容易把人搞糊涂啊。也就是说我到现在还是没搞清，求开发完成后的房地产价值，求的究竟是开发完成后的房地产在未来时点的价值呢还是估价时点的价值呢。以我的认识觉得求的应该仍是估价时点的价值。

　　老师：您好！

　　开发完成后的房地产价值，是开发完成后的房地产在未来时点的价值。例2说的就是未来房地产状况下价值，至于折现，那是现金流量法计算的要求，并不是意味开发完成后的房地产价值是估价时点的价值。

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