信息技术在房地产估价中的应用

信息技术在房地产估价中的应用

　　房地产估价是专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动，事实上也是对估价信息的收集、处理过程。

　　随着1998年的福利分房的叫停，1999年按揭购房的兴起，2003年地产品牌的升级，2004年土地出让公开招拍挂，2005年“国八条”平抑房价，2006年“国八条”强势出台，2007年市场归市场，保障归政府……估价所面对的市场处在一个大变革时期，资讯异彩分呈，信息瞬息万变，对房地产估价中的信息应用能力也提出了更高的要求。所以建立完善的估价信息系统，使用高效的信息技术势在必行。本文就信息技术在房地产估价中的应用进行剖析，希望能起到抛砖引玉的作用，引起更多同行对房地产估价中运用信息技术的重视，对信息技术及其使用效率的关注与研究。

　　（一）信息技术与房地产估价的关联

　　对信息技术， eNet硅谷动力给出的定义是： 信息技术（IT即Information Technology）就是感测技术、通信技术、计算机技术和控制技术，是对信息的收集、识别、提取、变换、存贮、传递、处理、检索、检测、分析和利用等的技术。

　　以IT为代表的信息技术技术离我们的估价行业似乎很远，其实不然：

　　现行的国家标准《房地产估价规范》GB/T50291一1999在第四章“估价程序”中对信息有明确要求：估价应明确估价对象，明确的估价对象应包括明确估价对象的物质实体状况和权益状况；应搜集估价所需资料；实地查勘估价对象，并对事先收集资料进行核实，同时搜集补充估价所需的其他资料，以及进行现场拍照等……

　　同时，《房地产估价规范》4.0.4条还规定：估价机构和估价人员应经常搜集估价所需资料，并进行核实、分析、整理。估价所需资料主要应包括下列方面：

　　1、对房地产价格有普遍影响的资料；

　　2、对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料；

　　3、相关房地产交易、成本、收益实例资料；

　　4、反映估价对象状况的资料。

　　可以说估价本身就是一门驾驭信息技术而求发展的专业，是充分利用信息技术进行估算和判定客观合理价格或价值的活动，是估价机构和估价人员应用现代技术对估价信息进行有效的分类、收集整理、分析鉴别、存贮传递、更新维护、研究评价，以保证信息的随时检索、调用。只有对现场的必要查勘，对估价信息的充分掌握，才可能根据估价目的，选用适宜的估价方法；只有综合分析影响房地产价格因素信息，才可能进行客观、公正、合理的修正，才能得出公开市场的公允价格，才能真正规避估价人员，乃至估价机构的执业风险。

　　市场的高速发展，科学技术的成熟，已经将信息技术与房地产估价紧紧地联系在一起。

　　（二）信息技术在房地产估价中的应用

　　房地产估价信息有显著的专业性、时效性、客观性、公正性等特点，对信息的管理和运用应有明确的企业标准，以满足企业经营的需要。信息技术在房地产估价中的应用突出表现在：有建立健全的本企业的估价信息系统，保证信息准确；有及时的更新、维护，保证信息的新鲜度，信息量的充裕度；有满足使用者的随时便捷检索、分析和利用的分类和编码体系，保证持续方便使用……除此外，为要保证信息技术在房地产估价中起到应有的作用，还应注意以下几个方面的工作：

　　1、编码与标准

　　要建立有效便捷的检索、可调用的企业估价信息系统，关键在于对信息进行科学的分类，建立统一信息标准。

　　首先，应建立企业信息类别标准体系

　　信息分类应符合企业的估价工作习惯，便于信息归档、查询与核对、维护。可以按照从大到小的秩序进行分类，如：有关估价的国家法律、法规、规章制度，国家、省市政策，城市、区域发展规划，金融信息等对房地产价格有影响的普遍信息，专业市场、特定估价物信息……；也可以按照估价方法进行信息划分，如：含各种楼盘资讯的市场法相关信息，包含各类物业有效毛收入行情的收益法相关信息，包含各类工程造价指标的成本法相关信息，包含规划限制条件的假设开发法相关信息，包含地价修正体系的基准地价修正法相关信息……对于交叉的信息，应在相应的其他类别信息中建立索引，便于查询，减少信息重复。

　　其次，在分类的基础上，应建立唯一的信息类别编码体系

　　一般采用树状结构编码，上一级编码是下一级编码的汇总，这样才有利于信息的逐层汇总。编码本身的不同层次的元素代表着不重复的有序的类别信息。编码体系要由企业事先制定，并进行全面宣传、贯彻执行，共同维护。统一的编码体系便于信息的检索、检测，也为计算机技术、通信技术在信息技术中的使用，提高运行效率提供了保障。

　　第三，应建立统一的信息内涵标准

　　对涉及到价格和价值的信息进行统一的内涵和外延界定是十分必要的，应依据《房地产估价规范》和相关技术标准做出，尤其是：各阶段明确的时点，统一付款方式、统一采用单价、统一币种和货币单位、统一面积内涵、统一面积单位，以及采用市场法估价时统一的内装饰标准、统一配套标准等，满足对信息的直接要求，减少解释工作量。

　　2、收集与整理

　　房地产估价是对价格或价值的判定，所有涉及房地产价格价值的信息都应列入收集的范围，并按照已建立的信息分类体系和标准进行及时整理。

　　首先，对市场大环境信息的收集，我们的国情是有中国特色的社会主义，市场特征明显，所以我们应时刻关注并熟悉国家、省市政策，关注城市、区域发展规划，市政配套建设、区域改造动态等有普遍影响的信息；

　　其次，对金融信息的收集，关注各个时期的银行存款、贷款利率，税费调整、外币汇率、CPI消费指数、房地产价格指数等体现市场脉搏的信息；

　　第三，对房地产信息的收集，特别注意土地供给和需求变化、土地出让价格、房地产开发情况和开盘价格和均价、二手房、经济适用房、限价房的价格趋势、反映各专业市场变化的各种指数、权威部门颁发的统计信息等专业信息，

　　第四，按照不同的估价方法系统地收集所需要的其他特定的技术资料，如：

　　市场法：对市场背景、估价对象和可比实例的楼盘现场查勘获得的具体物业信息，以及对交易情况、交易日期、区域因素和个别因素等信息的收集。

　　收益法：对各类型物业客观潜在毛收入、有效毛收入、运营费用、净收益、资本化率、法定年限、使用年限、租约限制等关键因素信息进行查勘和核对。

　　成本法：重点收集建筑物的结构特征、构造尺寸、工艺作法、设备材料、建成年份、耐用年限、设计使用寿命以及其土地性质、使用限制、取得费用、使用期限等他有关确定成本所需要的信息，并进现场查勘、记录、核对。同时，对土地取得费用、开发成本、建安费用、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润、净残值等费用的信息进行调查。注意结合《房屋完损等级评定标准（试行）》对成本法估价中的建筑物折旧与成新率的判定，应对各种原因造成的建筑物价值损失进行认定，全面收集包括物质上的、功能上的和经济上折旧的信息。

　　假设开发法：重点收集待开发房地产的基本情况、开发建设期、需增加投入、施工限制、规划限制、资金的时间价值、市场需求变化分析、其他影响开发价值的因素的具体信息。

　　基准地价修正法：重点收集基准地价文件和对应的地价修正体系资料，各区域地价呈现的特点、趋势，以及对交易日期、区域因素、个别因素和其他影响基准地价修正使用因素的信息。

　　3、分析与鉴别

　　估价是对价值的判定，若依据的信息有误，后果是不堪设想的。对信息的分析与鉴别就是把握入库信息的质量，对信息的正确、准确、客观性进行再三校核，其重要性不言而喻。应坚持现场查勘程序，坚持信息核对制度。所采集的信息是否有使用价值，仅仅靠估价师一个人的经验判断是不够的，还应该进行多方位、多层次的核对。细致的专业核对工作既是对自己的估价成果负责，也对企业信息库的质量负责。

　　有的信息本身并没有错，但使用不当，也可能出错，要提高信息入库的准确度外，还应注意：

　　（1）不同的渠道收集的信息准确性不同，首先应关注权威部门发布的信息，但不要迷信；

　　（2）市场在不断地发展变化的，要区分信息所对应的真正时点；

　　（3）核对信息所表达的意思是否会有歧义，是否正确、准确，价值内涵和外延是否与标准统一，对容易误解之处是否有做备注或提示；

　　（4）要区分信息的代表范围，不要瞎子摸象，而要窥斑见豹，举一反三；

　　（5）关键信息应注明出处，具有可追溯性，也满足不同的使用者在不同的时点进一步核对或理解的需要。

　　4、存贮与传递

　　伴随科学的发展，尤其是感测技术、通信技术、计算机技术和控制技术的应用，信息的存贮、检索、传递与使用显得十分便捷。

　　存贮——信息经过分析、核对与鉴别，合格的信息应及时存贮。存贮应按照企业确定的统一类别、编码、内涵、外延进行。可有专人录入或有管理权限的估价师共同负责信息存贮。存贮的载体可以用专业程序公司提供的估价信息库软件，也可以建立在Microsoft Office系列程序中的Excel软件上，2007版的Excel软件可以满足建立估价信息数据库的使用要求。数码照片、扫描技术丰富了估价信息库，关键文本文件可以扫描进行计算机存贮；房地产估价所特有的查勘照片要求也应纳入统一管理。信息库应适应数码照片、扫描文件以及对应简要说明等信息的存贮要求。鉴于数码照片和扫描文件占用计算机硬盘的空间较大，建议单独存贮，在相应的信息上予以说明，建立索引。为保证信息的安全，对信息库应由专人负责定时备份，设立进入密码。

　　传递——信息数据库的建立，最大的作用在于能够随时的检索、查询和使用，并通过基于互连网等通信技术进行的资讯传递、数据交换，实现估价人员远程查阅。在路由器技术的支持下，企业内部可方便地建立局域信息共享，若有OA办公系统，将进一步提高信息的使用效率。

　　5、更新与维护

　　市场的变化决定了对估价信息应进行动态管理。除了设立专职信息员负责数据库的更新和维护，及时将估价业务中收集的信息纳入信息库的管理之外，还应组织全体估价师一同参与信息库建设，尤其是在日常工作中注意对估价信息的积累、分析和入库，对企业业务所在区域的有代表性的各类地产板块、代表区域板块的主打楼盘和各类商场、店面、写字楼、综合楼、别墅、商品住宅、经济适用房、限价房、车位、车库、工业厂房、库房、公共建筑乃至烂尾楼等各类物业、构筑物的相关信息的关注，进行定时全面收集，并及时进行更新、维护、不断充实企业信息库，提高信息库的容量。

　　6、研究与评价

　　一个好的工具能实现事半功倍的效果，什么是适合自己发展的信息库？如何确保估价信息的真确、齐全、便捷使用？怎样才能进一步提高信息技术在房地产估价中的应用效果？每个不同的估价企业都有着自己不同的认识。实践是检验真理的唯一标准，对房地产估价中信息技术的应用进一步的研究、评价、改进、提升，寻求更适合本企业特点的模式，这是一项长期的基础工作，任重道远。

　　（三）信息技术带来房地产估价的效果

　　1、提高估价作业效率

　　没有估价信息库，接到棘手的业务时，估价师只能临时、盲目找案例。虽然，在许多省市估价协会建有房地产交易案例库，但毕竟要到协会所在地去查询，同时对成交价格所对应的内涵等关键信息需要再次核对，还须要依据所选取的案例去查勘、拍照，常常是查勘后发现案例不适用，于是再次到协会选取新的案例；同时，若企业对信息没有统一的归类，保存，即使有过详细查勘，适合后续估价的案例，再次使用时，还知道案例资料搁在哪里，想不起来曾经用在哪份报告，该案例有什么限制……

　　逐步建立起适合企业特点的信息库，可以24小时无假日地查询，统一内涵的价格可以直接引用，在有效期内对案例的详细情况可以在电脑上直接查询，最多有针对性到现场对关键问题进行核对，不需要从头查勘，减少查选、使用案例所花费的时间和费用。使用信息技术建立的信息库不但可以作为企业熟悉市场，了解市场变化的窗口，还可以切实提高估价效率，减轻作业强度。

　　2、提高了企业的实力

　　信息技术的应用给房地产估价带来了新的管理模式，对估价师的日常业务考核也拓展了思路。每个估价师应该按照企业的要求，都有在平时收集估价信息的义务，并按照分工，对不同物业信息的进行研究。结合量化考核指标，使得每个估价师都能参与估价信息技术的应用。对信息资料的收集、核对、分析、鉴别，带动了估价师对市场热点的关注，也加深了估价理论的理解。特别是对估价观点的争议，浓厚了估价师共同分析问题的氛围，促进非特意安排的经常性业务学习，提高协作精神和团队意识，促进共同进步，这样既提高了估价师的综合素质和执业水平，也提高了企业的实力。

　　3、节省企业费用开支

　　依靠通信技术、计算机技术建立起来的估价信息库，实现了无纸化信息共享，不但便于企业内部的使用，对企业的各个区域分公司也可以直接提供总部的技术、数据的支持，减少大量的打印、复印、传真工作；同时，收集、整理、检索、核对、调用、传真、快递文本资料本身也是一项繁重的工作，对此，还可以减少人员配置，也减少对表述不清的资料的解释工作；压缩了调查和使用相同案例的有效时间，减少了对案例的再次查勘、分析，节省企业费用开支。

　　（四）结束语

　　当我们在抱怨估价案例信息库匮乏、信息失真、官方所颁布政策导向无法适用于估价实践时，当我们不理解市场的突变、不理解为什么房地产指数与市场如此脱节时，当我们也想提高业务水准，不再满足快餐式报告时，让我们从信息技术在房地产估价的应用中开始，去获取我们身边的充分、且长期闲置的信息资源，擦亮我们的双眼，重新思考、提高我们的评估技术水平、改进评估方法。记得美国有位著名的经济学家这样评论信息技术：信息技术犹如高速公路，如果不处在高速公路的接入口，即使高速公路从你门前通过，你也只能是高速公路的守望者。网上穿梭的信息快车，也并非每个人都能搭乘，只有占据信息制高点的企业才会魔术般地壮大，而信息技术守望者也将以同样的速度衰落。

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