美国房地产估价（MAI）体系及方法之收益法

　　一、美国房地产评估中的收益法美国房地产估价中，收益法包括两种基本方法：直接资本化法（Direct capitalization）和报酬资本化法（Yield capitalization）。

　　（一）直接资本化法

　　1、直接资本化法的定义及公式直接资本化法是将估价对象未来某一年度的纯收益除以适当的资本化率或者乘以适当的收益成数来求取估价对象价值的方法。

　　直接资本化法的基本公式：V＝I／R式中，V——房地产价值。

　　I——未来某一年度的纯收益。在实际估价中，通常使用第一年度的纯收益。

　　R——综合资本化率。综合资本化率是未来某一年度纯收益和市场价格的比率。

　　2、直接资本化法的适用条件

　　（1）评估房地产已处于稳定经营状态房地产在刚刚建成时，其最初的租金会低于同类型的房地产，经过一定时间的经营，租金渐渐上升，达到稳定状态，这时候采用的租金才具有一定的代表性和可比性。

　　（2）市场上存在大量包括市场风险、收益、费用、物业性质和区位条件等特征都相似的可比案例。

　　3、资本化率的求取方法资本化率是未来某一年收益和市场价格的比率，没有财务上的特殊含义。

　　（1）从比较案例的销售资料中直接计算R，即市场提取法求取资本化率最好的方法是市场提取法。即选取多宗特征与估价对象相似的可比案例，估价师用每宗房地产的净运营收益除以售价，从而得到估价对象的综合资本化率。在应用中，需要注意：

　　①比较案例的性质、用途与估价对象相类似，并处于同一供需圈中。

　　②估价对象与比较案例采用的数据必须保持一致性。如都使用第一年的净收益作为比较对象、收益中的收入和费用采用一致的求取过程。

　　③比较案例中的房地产价格必须能够反映市场条件。

　　④如果可比房地产与估价对象之间存在差异需要调整的话，这种调整应当与计算综合资本化率的过程相分离，并且应当建立在市场资料的基础上。

　　（2）投资组合方法——用抵押贷款和自有资金计算R美国大多数房地产都是用自有资金和借贷资金购买的。综合资本化率必须能满足这两种投资对市场投资回报的要求。因此可以用投资组合的方法计算R.这种方法类似于国内的复合投资收益率法按照公式可以求取估价对象的综合资本化率：综合资本化率＝贷款占房地产总投资额的比例×抵押贷款常数＋自有资金占房地产总投资额的比例×权益资本化率

　　（3）投资组合方法——用土地和建筑物分离的方法计算R（band of investment techniques-land and building）

　　与第二种方法类似，但按照房地产实体（土地或建筑物）来划分房地产。

　　按照公式求取估价对象的综合资本化率：综合资本化率＝土地价值占房地产总价值的比例×土地资本化率＋建筑物价值占房地产总价值的比例×建筑物资本化率

　　（4）保险商法（underwriter's method）——从债务偿还公式求取。

　　应用公式R＝DCR×RM×M式中，DCR——偿债备付率，即净收益与年贷款本息偿还额的比例。

　　BM——抵押贷款常数，年贷款本息偿还额与贷款值比例。

　　M——贷款占房地产总投资额的比例在美国，房地产贷款人往往利用偿债备付率作为限制因素来控制贷款，以保证本金的安全，因此通过市场调查可以得到偿债备付率。用偿债备付率乘以抵押贷款常数再乘以贷款占房地产总投资额的比例，可以求出。

　　（二）报酬资本化法

　　1、定义及公式报酬资本化法是使用恰当的报酬率将未来的收益 （包括租金收益和转售收益）折算为现值的方法。

　　2.步骤应用报酬资本化法，估价师要选择合适的持有期，预测所有未来产生的现金流量，同时选择适当的报酬率，将现金流量折现为现值。

　　计算现金流时，所采用的现金流包括两个部分，即：定期的现金流收益和持有期期末房地产的转售价值。

　　定期的现金流收益是估价对象出租或使用带来的净收益。

　　转售价值是指房地产在持有期期末出售时，交易价格与交易费用之间的净差。在实践中，估价师可以通过市场分析，根据估价对象租金的变化，预测持有期末下一年度的纯收益，通过直接资本化法求出估价对象的转售价值；也可以通过市场价值变化趋势分析目前市场价值与持有期期末市场价值的关系，计算转售价值。

　　3、投资报酬率的求取方法（Yield Rate）

　　投资报酬率即折现率，是与内部收益率同类性质的比率。

　　理论上，投资报酬率是安全利率＋通货膨胀率＋风险调整值。实践中，由于量化各种风险带来的变化值比较困难，估价师在实践中一般不使用该方法。

　　估价师主要通过以下方法求取折现率：

　　（1）预测净租金和房地产价值变化趋势，利用资本化率求取投资报酬率。

　　资本化率和投资报酬率存在一定关系，分析净收益和市场价值变化趋势，根据市场上提取到的资本化率，可以求出投资报酬率。

　　（2）对市场参与者的预期进行调查，根据调查数据来求取投资报酬率。

　　美国的一些专业机构会定期进行调查，并将预期投资报酬率、综合资本化率、权益资本化率等数据定期公布。估价师可以利用这些数据，结合估价对象的风险特性求取报酬率。

　　（3）运用历史资料，分析房地产的投资报酬率与其他投资报酬率之间的关系，验证已确定的投资报酬率的合理性。

　　首先利用历史数据，确定资本市场报酬率和房地产市场报酬率的差值，接着利用统计资料，获得当前资本市场报酬率，用当前资本市场报酬率加上差值求出当前房地产市场的报酬率。这种方法一般用来验证其他方法确定的报酬率是否合理。

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