房地产估价师：案例分析解题思路

　　一、综述：

　　1、问答：考估价的基本事项，估价目的、对象、时点（市场变化对估价结果的影响），价值内涵，技术路线，方法运用过程中应注意的问题（如参数应选取客观值，计算折旧时应用有效经过年数和经济寿命）等。

　　2、单选：考适用法律、适用方法、估价时点、价值内涵。

　　3、挑错：考对估价的一般要求，对报告的熟悉程度，基本原理的一般应用，估价方法掌握。

　　4、改错：考估价方法在应用中的难点。

　　第一节：问答及单选题：问答题答题技巧：

　　1、解决的办法是：仔细研究正确答案是分哪几点分别回答的，他的思路是怎样的。顺着它的思路走，才能解决问题。

　　2、另外，问答题一般每题都有3~5个小点，在数量上也要有个底。

　　3、条理清楚，论点突出，明显4、结构清晰：

　　一、 房地产估价的技术路线：确定房地产价格内涵和价格形成过程。

　　1、什么是技术路线？路线的三个方面

　　① 价格内涵，由目的确定② 估价思路，由原则原理确定③ 估价方法，由估价对象房地产的类型、估价方法的适用条件及所搜集资料的数量和质量决定。

　　2、技术路线与估价要求事项的关系？

　　①与估价方法：每种方法都体现了一种技术路线。

　　②与估价对象：估价技术路线反映了估价对象房地产的价格形成过程。

　　③与估价目的：目的决定内涵，从而决定路线。对估价依据、估价所考虑的因素、采用的价值标准及估价方法均有影响。

　　※ a、估价对象实体、权利状况、区位与价值内涵有密切关系。

　　b、不同类型房地产适用不同的估价方法，有不同技术路线。

　　d、估价对象状况（①空地②有建筑物的土地③地上建筑物〈在建、新建、旧建〉

　　房地、未来状况的房地产要在未来状况规划状况或是最佳利用下评估⑤含有其它资产的房地产）

　　④与估价时点：估价结论具有很强的时间相关性和时效性。估价对象在不同的时点状态是不同的。

　　⑤与估价原则：技术路线反映价格形成过程，估价原则体现了价格形成原理，因而制定路线要遵守估价原则。

　　⑥以上各项在确定技术路线时要全面考虑相关事项。

　　3、估价路线的确定过程：

　　① 确定估价的基本事项（对象、目的、时点）；

　　② 确定价格内涵（一定要先说清楚）；

　　③ 选择适宜方法、途径

　　④ 方法应用要点或者需要特殊处理的地方

　　二、价格解释对价格有争议、疑惑

　　（对两种正确结果分别解释）哪些是影响价格的因素？

　　从因素入手

　　① 目的不同，价格类型不同；

　　② 时点不同，价格不同。（动态价格）〈市场环境、供求状况均要变；估价对象也会变化>〈期限、成新、房地产状况〉；

　　③ 交易状况是否变化〈权力束在限制约束下，交易状况不同〉；

　　④ 估价原则〈是否改变用途，最高最佳使用、违章建筑、临时建筑〉；

　　⑤ 估价方法〈两个机构评估，不同方法产生价格差异〉

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