房地产知识重点第二部分估价程序

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　　一、获取估价业务：方法有被动接受、主动争取和自有自估三种。

　　二、受理估价委托及明确估价基本事项。

　　1、明确估价目的。估价目的应由委托人提出。下列财产不得抵押：

　　⑴土地所有权；

　　⑵耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权；

　　⑶学校、幼儿园、医院等以公益为目的的公益设施等；

　　⑷所有权、使用权不明或有争议的财产；

　　⑸依法被查封、扣押、监管的财产；

　　⑹其他。

　　2、明确估价对象。估价对象应包括明确估价对象的实体状况、权益状况和区位状况。估价对象及其内容和范围应根据估价目的，依据法律、行政法规并征求委托人认可后综合确定。

　　3、明确估价时点。估价时点应根据估价目的确定，采用公历表示，精确到日。

　　4、签订书面委托合同。

　　三、拟定估价作业方案。

　　主要包括以下内容：

　　⑴拟采用的估价技术路线和估价方法；

　　⑵拟调查搜集的资料及其来源渠道；

　　⑶预计所需的时间、人力、经费；

　　⑷拟定作业步骤和作业进度。

　　四、搜集估价所需资料。

　　主要有：

　　⑴对房地产价格有普遍影响的资料；

　　⑵对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料；

　　⑶类似房地产的交易、成本、收益实例资料；

　　⑷反映估价对象状况的资料。

　　如对供出租用的写字楼拟选用收益法进行估价，则需要搜集可供出租的面积、租金水平、空置率及运营费用等；如某块土地拟选用假设开发法进行估价，则需要搜集规划限定的用途、建筑高度、容积率、规划设计方案、拟开发费用等。

　　搜集资料的途径有：

　　⑴委托人提供；

　　⑵实地查勘；

　　⑶到政府有关部门查阅；

　　⑷询问有关当事人、咨询公司等。

　　五、实地查勘估价对象。形成“实地查勘记录”，并签名、注明查勘日期。

　　六、选定估价方法计算。

　　七、确定估价结果。

　　检查估价结果出现差异的方法：按照从低级错误到高级错误的顺序进行检查。

　　⑴计算过程是否有误；

　　⑵基础数据是否准确；

　　⑶参数选取是否合理；

　　⑷公式选用是否恰当；

　　⑸所选用的估价方法是否切合估价对象和估价目的；

　　⑹是否符合估价原则。特别强调：估价中的每一个数字都要有来源依据。

　　八、撰写估价报告。

　　估价报告质量的高低，取决于估价结果的准确性、估价方法选用的正确性、参数确定的合理性、估价报告格式、文字表达水平及印刷质量。对于成片多宗房地产的同时估价，且单宗房地产的价值较低时，估价报告可采用表格的形式。如旧城区居民房屋拆迁补偿估价、居民预购商品住宅的抵押估价报告可采用表格的形式。

　　九、交付估价报告。

　　十、估价资料归档。估价资料的保存时间一般应在15年以上。

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发布：2007-07-13 10:28 编辑：泛普软件 · xiaona [打印此页] [关闭]