用假设开发法计算房地产估价问题（案列）

　　假设开发法

　　待开发房地产的价值=开发完成后的房地产价值-开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-开发利润-投资者购买待开发房地产应负担的税费注意点

　　1.今年计息发生了变化

　　①未知、需要求取的待开发房地产的价值

　　②投资者购买待开发房地产应负担的税费（契税、交易手续费）＝待开发房地产的价值×一定比例

　　③后续开发成本、销售费用（重点）和管理费用。

　　2.在计算税费的问题上注意基数不同如果题目中出现买方需要缴纳的契税、交易手续费＝我们所需要求的价值（v）×一定比例如果题目中出现卖方需要缴纳的营业税＝开发完成后的房地产价值×一定比例案列一：某城市定于2003年6月1日拍卖一块多层住宅用地，土地总面积为20000平方米，出让年限为70年，规划要求的建筑容积率为1.20.如果某一竞买方经过调查研究预计建成后住宅的平均售价为3500元／平方米，土地开发和房屋建安费用为1500元／平方米，管理费用和销售费用分别为土地开发和房屋建安费用之和的3%和6%，销售税金与附加为销售额的5.5%，当地购买土地应缴纳税费为购买价格的3%，正常开发期为2年，希望投入的总资金能获得15%的年税前收益率。那么，在竞买时，他的最高报价应是多少。假设银行贷款利率为5.49%.设购买土地的最高报价为X.计算时，开发过程中发生的资金按均匀投入。

　　用传统方法进行估价开发完成后价值＝20000×1.2×3500＝84000000元＝8400.00万元销售税金与附加＝8400.00×5.5%＝462.00万元土地开发、房屋建安、管理费和销售费＝20000×1.2×1500× （1＋3%＋6%）＝39240000元＝3924.00万元购买土地应缴纳税费＝0.03X投资利息。地价和购买土地应缴纳税费的占用期为2年，土地开发、房屋建安、管理费和销售费的平均占用期为1年。

　　投资利息＝1.03X×（1＋5.49%）2＋3924.00×（1＋5.49%）－3924.00－1.03X＝215.43＋0.1162X开发利润。与现金流折现法相比，传统方法的开发利润与投资利息之和应等价于现金流折现法中以折现体现的预期收益，那么，开发利润的年利润率应为9.51%（近似值）开发利润＝1.03X×（1+9.51%）2＋3924.00×（1＋9.51%）－3924.00－1.03X＝373.17＋0.2052X土地价格。

　　X＝8400.00－462.00－3924.00－（215.43＋0.1162X）－（373.17＋0.2052X）－0.03X X＝2537.70万元案列二：某旧厂房的建筑面积为5000㎡.根据其所在地点和周围环境，适宜装修改造成商场出售，并可获得政府批准，但需补交土地使用权出让金等400元／㎡（按建筑面积计），同时取得40年的土地使用权。预计装修改造期为1年，装修改造费为每平方米建筑面积1000元；装修改造完成后即可全部售出，售价为每平方米建筑面积4000元；在装饰装修改造完成前半年开始投入广告宣传等销售费用，该费用预计为售价的2%；销售税费为售价的6％；购买该旧厂房买方需要缴纳的税费为其价格的4％。试利用上述资料用现金流量折现法测算该旧厂房的正常购买总价和单价（折现卒为12％）。

　　设该旧厂房的正常购买总价为y：装修改造后的总价值＝4000×5000/（1+12%）＝1 785.7l（万元）

　　装修改造总费用＝1000×5 000/（1+12%）0.5＝472.46（万元）

　　销售费用总额 ＝4000×5000×2%/（1+12%）0.75=36.74（万元）

　　根据教材P338销售费用折现时间的确定。因为销售费用是在建成前半年开始投入，可视为在其0.5年的期中投入即 0.25年时投入，装修改造期为1年，此时距估价时点有1-0.25=0.75年的时间，因此折现时间为0.75.销售税费总额＝1 785.71×6％＝107.14（万元）

　　购买该旧厂房的税费总额＝V×4％＝0.04V（万元）

　　需补交土地使用权出让金等的总额＝400×5000＝200（万元）

　　V＝1 785.71—472.46—36.74—0.04V—200=932.09（万元）

　　故：旧厂房总价＝932.09 （万元）  旧厂房单价＝1864.18（元／㎡）

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