房地产估价报告中引入“估价时点日后重大事项”的探讨

　　建设部、中国人民银行、中国银监会于2006年1月联合下发《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》，同时配套发布了《房地产抵押估价指导意见》（简称《意见》），并规定银行抵押估价活动自2006年3月1日起必须按照《意见》实施。作为估价活动一个新的规范指导性文件，自发布以来在估价行业中引发了热烈的研讨。抵押价值、优先受偿权、变现能力分析、使用提示的内容等大大丰富了估价报告的内涵与实用性。《意见》的实施，将大大提高估价报告的技术含量，同时对估价从业人员提出更高的要求。

　　《意见》中的许多篇幅就估价结果的成立作了诸多的假设限定说明，并对估价报告使用者如何合理的使用估价报告作了相当多的说明。本文将在此基础上，借鉴会计制度中的“资产负债表日后事项调整”，提出“估价时点日后重大事项”的概念，并对此做分析研究。

　　一、会计制度中的日后事项调整

　　在会计中，资产负债表体现的是一个时点的概念，属于静态概念。基于会计报表的实用性角度，在资产负债表编制中引入日后事项，大大提高了报表的使用功能。所谓日后事项，指的是自年度资产负债表日至报表批准报出日之间发生需要调整或说明的事项，根据事项的不同情况，区分为调整事项和非调整事项。对于调整事项，应进行会计处理，调整资产负债表。例如资产负债日前已存在并于资产负债日后发生的应收帐款发生重大损失或销售退回等对资产负债表有重大影响的事件。对于非调整事项，不需要进行调整，只需要在报表附注中说明事项的内容以及对结果将造成的影响。

　　通过日后事项的说明，使报表具有更好的实用性，有利于报表使用者特别是广大投资决策者作出正确的投资选择。

　　二、“估价时点日后重大事项”的提出

　　与资产负债表的时点概念相类似，估价报告强调的也是一个估价时点的静态属性。因此估价报告也存在着如何提高估价时点后的一段特定时期内的使用实用性问题，即最大限度确保估价结果出具的有效性。

　　仔细分析表明，估价报告中的估价结果的合理性存在着这样一个隐含条件，从估价时点到报告出具日期间，估价对象状况与估价时点是一致的，估价对象所依赖的社会经济环境是平稳发展的。但是如果该条件不复存在时，估价结果将出现严重的问题：在估价时点与估价报告出具日的间隔时期比较长的情况下，估价对象状况可能已经发生重大变化，估价对象所依赖的社会经济环境可能发生了重大变化。这种可能性的存在将使估价报告面临这样一个困境：估价时点的结果是适当的，但估价报告出具之日估价结果已经不适用。该种情形对于估价报告而言，当然可以通过假设限制条件及报告使用提示予以规避，但对于抵押估价报告的使用者而言，无疑是不可接受的，估价报告实际上也失去了现实的使用性。

　　有鉴于此，并借鉴会计制度中日后事项的提法，本文提出了“估价时点日后重大事项”的概念：估价时点至估价报告完成日或出具日这一特定的时期内发生的对估价结果有重大影响的事项。

　　三、“估价时点日后重大事项”与银行需求分析

　　为了更好了解“估价时点日后重大事项”对抵押估价报告使用者（银行）的现实必要性，就必须了解银行抵押贷款对估价报告的需求。

　　对于估价报告的使用者而言，当然需要了解抵押物在估价时点下静态的市场价值。但是从贷款的全过程进行考察，银行更为关注的是短期内使用报告（如银行放款时）估价对象的动态市场价值，以及从更长时期里（一直到还贷结束）估价对象面临的价格风险环境及因素。

　　与银行抵押贷款活动中对了解抵押物价值的要求相比，仅仅依靠估价机构出具的贷前阶段的估价报告显然无法完全满足其需求，特别是《意见》出台前的估价报告仅对估价时点的市场价值的客观性、合理性负责，只满足了抵押贷款前期部分的要求。《意见》出台后，估价报告增加了许多使用提示的内容，对估价结果的合理使用提供了更多的信息，基本能满足第一阶段银行对抵押贷款前期的需求。

　　然而操作实践中，仍存在估价时点到抵押贷款放款日间隔时期较长时导致的两个方面的风险，即期间估价对象状况是否已经发生重大不利变化？期间估价对象所依赖的社会经济等风险环境是否已经发生重大不利变化？估价报告通过引入“估价时点日后重大事项”，并将估价时点或报告出具日向银行抵押登记及放款点延伸，可以有效地帮助银行化解第二阶段的风险。

　　至于第三阶段的风险，估价报告能做的只有做风险的预测，提醒使用者注意可能的价格风险环境而已。

　　四、“估价时点日后重大事项”内涵分析

　　与资产负债表日后事项调整相类似，“估价时点日后重大事项”根据事项的不同，也可区分为调整事项及非调整事项。

　　1、调整事项：

　　估价对象及所依赖的风险环境于估价作业期间发生了重大变化，应对估价报告作出调整说明。 （1）估价对象自身状况：估价报告期间，估价对象发生重大状况变化，例如房屋局部倒塌或局部土地灭失等已经使估价时点的估价结果无法使用，应对估价结果进行调整。

　　（2）估价对象的风险环境：估价报告期间，估价对象所依赖的社会经济政治环境（如规划变更等）发生重大变化，已使估价时点的估价结果无法使用，应对估价结果进行调整。

　　2、非调整事项

　　估价对象所处的风险环境仍在变化持续中，对于估价时点之后发生重大变化，应做出说明，并说明影响的程度，无法度量的应说明原因，例如：

　　*与估价对象相关的规划仍在酝酿过程中；

　　*对房地产市场可能直接或间接影响的法律、法规、政策仍在草拟过程中；

　　*对社会发展有重大关系的政治选举、战争威胁等因素正在变化等。引入“估价时点日后重大事项”后，使估价报告有效性的时间跨度得到最大限度的提升，提高了估价报告的实用性，从而在尽量满足抵押估价报告使用者的需求的同时也使估价机构有效地避免由于估价时点日后事项产生的估价风险。具体可采取以下措施：

　　1、缩短估价时点与报告出具日（或估价作业完成日期）的时间跨度，减少期间存在的重大风险。

　　2、缩短估价报告出具日与银行放款点或抵押登记点的时间跨度，尽量降低期间产生不利变化的风险。

　　3、估价作业期确实比较长的，为避免重大风险，应在报告出具前，再次勘察现场，了解估价对象的状况是否变化。

　　4、报告出具前，对于存在着与估价时点不利变化的风险环境应予以密切的注意，并及时进行估价结果的调整或增加风险提示内容。

　　5、发生估价结果需要重新调整的情况时，应相应调整估价时点。

　　6、重视“估价的假设和限制条件”及报告提示的应用，使估价机构规避不应承担的风险。例如可以采用估价时点的状况与在完成实地查勘之日的状况一致的假设；对于规划资料变更的情况，重点提示估价所依赖资料有效性对估价结果可能的影响，并在估价报告中提醒估价报告使用者注意。

　　抵押评估案例说明一

　　估价对象为XX市一大型小商品市场商铺，勘察与估价时点均为XX年XX月10日，根据当时的市场行情估价结果为5万元／平方米，在估价报告完成日，传来该小商品市场可能重新规划的消息，但具体规划实施究竟何时不清楚。

　　如果根据以往惯例，估价报告仅对时点负责，况且估价报告已经基本完成，基本不作改动。

　　对策：根据“估价时点日后重大事项”处理，应该对估价结果的使用作出明确的风险揭示，并说明无法估量其对估价结果的影响有多大，以提醒估价报告使用者注意。

　　抵押评估案例说明二

　　估价对象为XX市土地储备用地，之前规划为商业，容积率为1.5，估价时点以前，一直传闻要出台新的城镇规划，因此估价报告对该事项作了提示说明。然而于估价报告完成之日，根据政府的最新规划，估价对象为新的装备工业基地，控制性规划参数中容积率为 1.0.

　　对策：根据“估价时点日后重大事项”处理，应该对估价结果作出调整。

　　抵押评估案例说明三

　　估价对象为XX市1幢商品住宅（期房），估价时点之前，政府已经准备出台调控政策，因此估价报告对该事项进行了说明。然而估价报告完成之日正逢该政策出台，市场突然下行，开发商将销售均价向下调整到普通商品住宅水平，调整幅度超过10％。

　　对策：根据“估价时点日后重大事项”处理，应该对估价结果作出调整。并对可能的价格风险予以说明，提醒银行在放贷成数上谨慎把握。

　　六、“估价时点日后重大事项”引入对控制风险的意义

　　相比于以往估价报告仅就估价时点静态的估价结果负责，通过引入估价时点日后重大事项，可以使银行控制风险点从估价时点往后推迟到估价报告完成日。

　　图2很好地诠释了“估价时点日后重大事项”引入后，使用报告的银行避免了使用估价结果的风险，图中阴影框表示的是采用“估价时点日后事项”进行报告处理时，估价报告增加了估价报告完成日的风险控制环节：

　　七、估价报告今后的发展方向

　　估价报告作为估价行业提供的服务产品，随着社会经济的发展，服务对象对估价报告的要求必将从单一的价格需求（估价机构以往的状况大多如此）向更高端、更深层次的需求发展，对估价机构的要求也将越来越高。例如引入“估价时点日后重大事项”就对估价机构提出了相当高的要求。应该承认，估价机构的产品离使用者现实的需要仍有距离，例如，就抵押估价报告而言，由于社会认识的局限以及低水平竞争的原因，估价机构在大多数情况下提供的仍是阶段性、一次性的服务，离全过程、动态性的参与仍有较大的差距；就报告使用而言，离房地产投资者所需的估价报告的深度也有较大的差距。 以《房地产抵押估价指导意见》为契机，我们看到了估价行业及估价机构提升地位与技术含量的希望。只要估价机构认识差距，不断提高自身素质，未来估价行业提供产品的服务能级就能不断得到提升。

　　更多推荐：

　　·2015年房地产估价师考试报名时间公布

　　·2015年房地产估价师考试辅导火爆热招

　　·2015年房地产估价师教材变化 >>

　　·2015年房地产估价师辅导课程开通