房屋的拆迁补偿估价换算方法案列
案例一
案例背景:某某区二级旧里私有住房。委估对象系未出租自住房屋;式样:旧式楼房;部位:二层统间;朝向:东;建筑面积50平方米。水、电、管道煤气齐全,无卫生。进行房屋拆迁补偿估价。
1、单位基准价格的确定:按照居住房屋的建筑类型、建造年代、建筑结构、设备、房屋户型及功能的完整性等因素,在同一房屋类别内确定典型房屋,对该二层旧里住宅进行评估。取卧室朝南、底层前间户型为样本,运用市场比较法评估,确定单位建筑面积基准价格(按产权计)为3700元/平方米。
2、确定朝向、层次、其他因素的修正系数和评估单价:卧室朝东,朝向修正系数为-2%;评估对象位于2层,层次修正系数为+4%;经现场查勘考虑采光、通风等条件较好,确定其他因素修正系数为+1% ,评估单价=基准单价×(1+朝向修正系数)×(1+层次修正系数)×(1+其他因素修正系数)=3700×(1-2%)×(1+4%)×(1+1%)=3809元/平方米3、补偿单价的确定:根据《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》及有关规定,该区域的最低补偿单价为4009元/平方米,价格补贴系数为20%。该户属未出租的私有自住房屋,因其评估单价低于最低补偿单价,故按最低补偿单价计算。对产权所有人补偿单价的计算公式为:补偿单价=最低补偿单价×100%+价格补贴×20%=4009×100%+4009×20%=4811元/平方米4、拆迁补偿总额:拆迁补偿总额=补偿单价×建筑面积=4811×50.00=24.06(万元)
案例二
案例背景:某某区普通假三层新式里弄,委估对象为公有住房租赁户;部位:二层前楼;朝向南;居住面积25平方米。厨房、小卫生均为三户合用。进行房屋拆迁补偿估价。
1、单位基准价格的确定:按照居住房屋的建筑类型、建造年代、建筑结构、设备、房屋户型及功能的完整性等因素,在同一房屋类别内确定典型房屋,对该假三层新里住宅进行评估。取底层前间、朝南的一室户型为样本,运用市场比较法评估,确定单位建筑面积基准价格(按产权计)为4100元/平方米。
2、确定朝向、层次、其他因素的修正系数和评估单价:卧室朝南,朝向修正系数为0;评估对象位于二层,层次修正系数为+4%;经现场查勘,考虑采光、通风等条件相仿,确定其他因素修正系数为0 ;评估单价=基准单价×(1+朝向修正系数)×(1+层次修正系数)×(1+其他因素修正系数)=4100×(1+0)×(1+4%)×(1+0)=4264元/平方米3、补偿单价的确定:根据《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》及有关规定,该区域的最低补偿单价为4009元/平方米,价格补贴系数为20%。市场评估单价高于最低补偿单价,公有住房承租人的补偿价格计算公式为:补偿单价=评估单价×80%+价格补贴=评估单价×80%+(最低补偿单价×2 -评估单价)×20%=4264×80%+(4009×2-4264)×20%=3411.2+750.8=4162元/平方米4、建筑面积的换算:根据上海市房屋土地资源管理局有关规定,新里住宅面积换算系数为1.82.则:建筑面积=居住面积×换算系数=25×1.82=45.50平方米5、拆迁补偿总额:拆迁补偿总额=补偿单价×建筑面积=4162×45.50=18.94(万元)
案例三
案例背景:某某区六层混合结构新工房。式样:成套。委估对象为售后产权房;部位:4层;房型:一室半;朝向:南;建筑面积45平方米。进行房屋拆迁补偿估价。
1、单位基准价格的确定:按照居住房屋的建筑类型、建造年代、建筑结构、设备、房屋户型及功能的完整性等因素,在同一房屋类别内确定典型房屋,对该新工房住宅进行评估。取底层、卧室朝南的一室户型为样本,运用市场比较法评估,确定单位建筑面积基准价格(按产权计)为4565元/平方米。
2、确定朝向、层次、其他因素的修正系数和评估单价:卧室朝南,朝向修正系数为0;评估对象位于4层,层次修正系数为+4%;经现场查勘,考虑采光、通风等条件较好,确定其他因素修正系数为+2%,评估单价=基准单价×(1+朝向修正系数)×(1+层次修正系数)×(1+其他因素修正系数)=4565×(1+0)×(1+4%)×(1+2%)=4843元/平方米3、补偿单价的确定:根据《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》及有关规定,该区域的最低补偿单价为4009元/平方米,价格补贴系数为20%。市场评估单价高于最低补偿单价,自住产权房屋所有人的补偿价格计算公式为:补偿单价=评估单价+价格补贴=评估单价+(最低补偿单价×2-评估单价) ×20%=4843+(4009×2-4843)×20%=4843+635=5478元/平方米4、拆迁补偿总额:拆迁补偿总额=补偿单价×建筑面积=5478×45.00=24.65(万元)
案例四
案例背景:某某区四层混合结构新工房。式样:不成套;委估对象为公有住房租赁户;部位:3层;房型:一室户;朝向:西、南;居住面积15平方米。厨房卫生间均合用。进行房屋拆迁补偿估价。
1、单位基准价格的确定:按照居住房屋的建筑类型、建造年代、建筑结构、设备、房屋户型及功能的完整等因素,在同一房屋类别内确定典型房屋,对该新工房住宅进行评估。取2层、卧室朝西的一室户型为样本,运用市场比较法评估,确定单位建筑面积基准价格(按产权计)为4150元/平方米。
2、确定朝向、层次、其他因素的修正系数和评估单价:卧室朝西、南,朝向修正系数取+1%;评估对象位于3层,层次修正系数取+4%;经现场查勘,考虑采光、通风等条件相仿,确定其他因素修正系数为0.评估单价=基准单价×(1+朝向修正系数)×(1+层次修正系数)×(1+其 他因素修正系数)=4150×(1+1%)×(1+4%)×(1+0)=4360元/平方米3、补偿单价的确定:根据《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》及有关规定,该区域的最低补偿单价为4009元/平方米,价格补贴系数为20%。公有住房承租人的补偿价格计算公式为:补偿单价=评估单价×80%+价格补贴=评估单价×80%+(最低补偿单价×2 -评估单价)×20%=4360×80%+(4009×2-4360)×20%=3488+731.6=4220元/平方米4、建筑面积的换算:根据上海市房屋土地资源管理局有关规定,多层不成套新工房面积换算系数为1.94.则:建筑面积=居住面积×换算系数=15×1.94=29.10(平方米)
5、拆迁补偿总额拆迁补偿总额=补偿单价×建筑面积=4220×29.10=12.28(万元)
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