《案例分析》

　　问答题：

　　（一）、

　　1、选用假设开发法和市场法进行估价（1分）；

　　2、了解类似土地近期公开招标地块的若干成交实例的价格、房地产状况（1分）；

　　3、了解类似公寓、写字楼的市场售价、租金、房地产状况及租售成本（1分）；

　　4、分析确定土地的最佳开发方案（1分）；

　　5、及开发完成后的市场经营模式（租或售）运用市场法（0.5分）和收益法等（0.5分），预测建成后房地产总价值（1分），调查了解类似房地产的开发成本费用等；如前期费用、建安工程费用、专业费等，测算土地价格（1分）；

　　6、选取可比实例进行因素比较修正，确定土地比准价格（1分）；

　　7、综合二种方法的结果，确定最终估价结果（1分）；

　　8、根据《房地产估价规范》的要求，撰写并出具估价报告（1分）。

　　（二）、

　　1、（1）估价中的房地产年净收益与财务报表中的净利润含义不同（1分）；（2）、净收益指房地产对应净收益，即房地产对商场出租或经营收益的贡献部分（1分）；（3）、净利润已扣除了房地产的折旧摊销（1分）、财务费用（含利息收益）（1分）及所得税等（1分），包含了正常的（商为利润）等（1分）；

　　2、收益年限既要考虑建筑物剩余经济寿命还要考虑土地使用年限（2分）（或者：土地使用终止年短于建筑物寿命终止年—2分）；

　　3、估价采用的成本应为估价时点的（1分）社会平均（客观）成本（1分）（或者：实际成本是历史（1分）也不一定是社会平均（客观）成本（1分））。

　　（三）、甲公司可能提出的要求：

　　1、按改造后的办公用途市场价值进行评估（1分）；

　　2、对办公楼承租人损失进行评估（1分）；

　　3、对装修、改造费用进行评估（1分）。

　　房地产估价机构可做的答复：

　　1、应按改造前的工业用途评估（笔者注：按法定用途），评估价格中不包括改造装修办公楼的费用损失（2分）；按工业用途评估时可以另行委托评估停产停业损失补偿（2分）。

　　2、经拆迁当事人协调同意或者经城市规划行政管理部门确认，可以按照改造后办公用途评估，也可以评估办公楼承租人的损失（2分）。

　　3、对承租人的损失由甲公司与承租人协商解决。

　　指错题

　　1、致委托人函中没有说明估价时点。

　　2、致委托人函中缺法定代表人的签名。

　　3、估价方法中未说明收益法和市场法的定义。

　　4、地下车位100%的出租率不合理或缺确定出租率的方法、理由。

　　5、收益价格的计算中带租约部分在租约期应按租约租金计算，租约期外按市场租金计算。

　　6、年有效毛收入中押金收益也应乘出租率90%.

　　7、年管理费的计算基础错误，押金的利息不应计算管理费，确定管理费率缺理由。

　　8、年保险费的计算基础错误，应以建筑物现值作为计算年保险费的基础，保险费率的确定缺理由。

　　9、求取收益价格中有限年期公式错（注：这是文员的笔误）。

　　10、交易情况的修正缺乏理由，招标价和拍卖价不一定比协议价更高。

　　11、区域因素修正错误（应该是可比实例在成交日期的区域因素状况与估价对象在估价时点的区域因素状况相比。

　　12、个别因素修正与基本情况调查表中的描述不一致（注：个别因素修正都是“一般”）。

　　13、市场法中没有说明是否包含地下车位的价值。

　　14、估价报告不完整，缺少附件。

　　改错题

　　1、土地取得成本：10000*16000*0.9946*1.04=16550144元

　　2、配套费用：12000*300=36000000元

　　3、销售税费：[（15913600+15240000+1415999+6230720）*8%]/（1-8%）=3405.245元

　　4、评估价格：15913600+15240000+360000+11415999+6230720+132826=42293145元/月份

　　主要考察的是契税问题和客观成本与实际成本的知识点。

　　每个答案2.5分，共10分。

　　《开发经营与管理》

　　计算题答案：1、2269.32元          2、NPV=6173.90万元

　　《估价理论与方法》

　　计算题答案：

　　1、未来三年净收益分别为：58.32万元、65.52万元、52.92万元；每年不变的净收益A=59.07万元；收益价格V=642.75万元（上面的三步分值分别为3+3+2分=8分）

　　2、所能支付的最高土地价格=5279.78万元

　　《开发经营与管理》NO.四（计算题）：

　　1、8分题：

　　（1）、已知：i=6%      i'=6%/12=0.5%        s=0.2%      n=15*12=180      m=5*12=60（1分）

　　（2）、抵押贷款额p=50*60%=30（万元）（0.5分）

　　（3）、张某月还款额A=P*{[i'（1+i'）n]/[（1+i'）n-1]}=2531.57（元）（2.5分，公式1分，过程1分，结果0.5分）

　　（4）、2005年1月1日欠银行本金：P=A*{[（1+i）（n-m）-1]/i（1+i）（n-m）]}=228027.25（元）（1.5分，公式1分，结果0.5分）

　　（5）、李某首期还款：A1=[P*（i-s）]/{1-[（1+s）/1+i）]（n-m}=2269.32（元）（2.5分，公式1分，过程1分，结果0.5分）

　　（注明：计算结果未保留两位小数的，扣0.5分）

　　通过这样一个过程，大家应当知道怎么去答计算题了，就是“宁滥勿缺”啊，反正不会倒扣分，记得一点写一点，哪怕你明知道上面做错了，也要坚持做下去，因为结果只占0.5分，注重的是过程——切记！

　　《开发经营与管理》第四大题第二小题（12分计算题）答案：

　　有二种解法，第一种主要以表格来说明，第二种主要以文字来描述。为了方便，我就公布第二种解法吧（其实第一小题也有二种解法，都差不多）。

　　1、第1年银行借款1000-400=600万元（0.5分）；

　　第2年银行借款800-230=570万元（0.5分）。

　　2、第1年利息=600/2*10%=30万元（1分）；

　　第2年利息=（630+570/2）*10%=91.5万元（1分）

　　各年还本=（600+30+570+91.5）/3=430.5万元（1分）

　　第3年利息=（600+30+570+91.5）*10%=129.15万元（1分）

　　第4年利息=（1291.5-430.5）*10%86.10万元（1分）

　　第5年利息=（861-430.5）*10%=43.5万元（1分）

　　3、画资本金现金流量表（税前）（略）（3分）

　　（要点为：表格框对了0.5分，“现金流入”下的“租金收入”对了给0.5分，在“现金流出”下的“经营成本”和“经营税金”对了分别给0.5分和0.5分，算对了“净现金流量”给1分）

　　4、净现值：NPV（15%）=6173.90万元（2分）（公式1分，结果1分）

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