案例分析解题思路

　　一、综述：

　　1、问答：考估价的基本事项，估价目的、对象、时点（市场变化对估价结果的影响），价值内涵，技术路线，方法运用过程中应注意的问题（如参数应选取客观值，计算折旧时应用有效经过年数和经济寿命）等。

　　2、单选：考适用法律、适用方法、估价时点、价值内涵。

　　3、挑错：考对估价的一般要求，对报告的熟悉程度，基本原理的一般应用，估价方法掌握。

　　4、改错：考估价方法在应用中的难点。

　　第一节：问答及单选题：

　　问答题答题技巧：

　　1、解决的办法是：仔细研究正确答案是分哪几点分别回答的，他的思路是怎样的。顺着它的思路走，才能解决问题。

　　2、另外，问答题一般每题都有3~5个小点，在数量上也要有个底。

　　3、条理清楚，论点突出，明显

　　4、结构清晰：

　　一、房地产估价的技术路线：

　　确定房地产价格内涵和价格形成过程。

　　1、什么是技术路线？路线的三个方面

　　① 价格内涵，由目的确定

　　② 估价思路，由原则原理确定

　　③ 估价方法，由估价对象房地产的类型、估价方法的适用条件及所搜集资料的数量和质量决定。

　　2、技术路线与估价要求事项的关系？

　　①与估价方法：每种方法都体现了一种技术路线

　　②与估价对象：估价技术路线反映了估价对象房地产的价格形成过程。

　　③与估价目的：目的决定内涵，从而决定路线。对估价依据、估价所考虑的因素、采用的价值标准及估价方法均有影响。

　　a、估价对象实体、权利状况、区位与价值内涵有密切关系。

　　b、不同类型房地产适用不同的估价方法，有不同技术路线。

　　d、估价对象状况（①空地②有建筑物的土地③地上建筑物〈在建、新建、旧建〉④房地、未来状况的房地产要在未来状况规划状况或是最佳利用下评估⑤含有其它资产的房地产）

　　④与估价时点：估价结论具有很强的时间相关性和时效性。估价对象在不同的时点状态是不同的。

　　⑤与估价原则：技术路线反映价格形成过程，估价原则体现了价格形成原理，因而制定路线要遵守估价原则。

　　⑥以上各项在确定技术路线时要全面考虑相关事项。

　　3、估价路线的确定过程：

　　① 确定估价的基本事项（对象、目的、时点）；

　　② 确定价格内涵（一定要先说清楚）；

　　③ 选择适宜方法、途径

　　④ 方法应用要点或者需要特殊处理的地方

　　二、价格解释对价格有争议、疑惑

　　[（对两种正确结果分别解释）哪些是影响价格的因素？

　　从因素入手

　　① 目的不同，价格类型不同；

　　② 时点不同，价格不同。（动态价格）<市场环境、供求状况均要变；估价对象也会变化><期限、成新、房地产状况>；

　　③ 交易状况是否变化<权力束在限制约束下，交易状况不同>；

　　④ 估价原则<是否改变用途，最高最佳使用、违章建筑、临时建筑〉；

　　⑤ 估价方法<两个机构评估，不同方法产生价格差异〉

　　三、资料的搜集

　　资料反映形成价格的影响因素，哪些因素对价格有影响就搜集哪些资料（影响的程度、方向、关系不同，要有针对性）

　　1、一般资料：

　　（1） 项目的有关资料：

　　①估价目的（委托方提供）；②委托方基本情况（法人、住址、联系电话）； ③项目有关文件。

　　（2） 估价时点房地产市场状况的资料：

　　① 一般性的；② 地区性的；③ 本类型房地产资料（商业、特殊物业）

　　（3） 估价对象状况的资料：土地的、房屋的位置、面积、权利状况……

　　（4） 估价对象区域条件资料：

　　① 交通。② 环境。③ 繁华程度。

　　（5） 相关法律、法规、政策。

　　2、不同估价方法应收集的主要资料

　　（1） 市场法：

　　① 交易实例及实例房地产状况。② 不同交易情况价格差异的资料。③ 房地产价格指数及利率方面的资料。④ 房地产状况修正的有关技术资料。

　　（2） 成本法：

　　① 土地取得成本方面的资料。② 土地开发和房屋建设方面的资料。③ 管理费用方面的资料。④ 利息率、利润率、税费等标准方面的资料。⑤ 建筑物成新度、重新购建价格方面的资料。⑥ 建筑物的折旧方面的资料。

　　（3） 收益法：

　　① 估价对象房地产或类似房地产经营收益或租赁收的资料。② 估价对象房地产和类似房地产的经营费用资料。③ 折旧、剩余收益年限等资料。④ 报酬率方面的资料。

　　（4） 假设开发法：

　　① 同类房地产市场现有竞争状况、未来趋势。② 同类房地产市场售价。③ 同类项目开发周期、开发费用。④ 同类项目开发利润或收益资料。⑤ 折现率确定的有关资料。

　　第二节估价报告指错

　　一、答题技巧

　　1、指错题指出的错误根本不只13处，……这样的情况下应该如何取舍？“

　　这是因为错误的严重程度不一样，有些错误是因为前面错了引起的连锁错误，有些是次要的错误，你要把自己觉得有把握的错误写在前面，否则，13个错误写完了，后面你再写得多也没分！

　　2、揣摩评卷人的心理

　　3、先理草稿，再答题

　　二、答题思路

　　（一） 阅读报告：

　　1、先了解估价基本事项。2、了解价值定义。3、了解方法技术思路。4、看估价依据全不全，假设限制条件，特殊说明。5、测算过程。6、估价结果

　　（二） 错误类型

　　1、不全面。

　　①缺有效期、价格内涵、资质等；②假设限制条件；③估价依据、基准地价、估价人员现场调查；④估价结果。

　　2、不规范。

　　①术语不规范；② 表达方式不规范（带有感情色彩、模棱两可如可能大概）；③错别字。

　　3、不充分。

　　（1）取值依据不充分（数据来源、资本化率取值）；（2）推理说明不充分。

　　① 时间修正未说明市场状况分析。② 比准价格的未说明理由。如加权、平均。③ 各种方法最后综合取值的理论依据。

　　4、不一致。

　　①结果报告与技术报告不一致；②两种方法之间参数不一致（基准地价、比较法中的年期修正、资本化率）；③报告中有两个估价对象，分开评时参数不对应；④前面的因素分析和后而后面的取值计算不一致；⑤推理说明与结论不一致。

　　5、 不正确。

　　①每一项描述不正确（评估目的）；②推理分析不正确（与常理相悖）；③方法选用不正确；④技术路线不正确（公式、价值内涵、时点、形成过程）

　　（三） 常见错误

　　一、报告书不完整（共8项内容）

　　1. 封面

　　2. 目录

　　3. 致委托方函：

　　时点、对象、目的、结果、有效期、签字、盖章

　　4. 估价师声明

　　5. 估价假设和限制条件

　　① 说明不全（评估时，工业房地产作商业用途，假设……）；

　　② 他项权利（抵押权对资产的影响）；

　　③ 特殊处理（无法确认的数据特殊处理）；

　　④权证说明（证与用途不一致，产权问题，他项权利是否评估，出让土地最高年限超出的处理如：商地本应40年，证载70年，要按40年处理，划拨土地转让的说明）。

　　6. 估价结果报告

　　7. 估价技术报告

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