实施《城市房屋拆迁估价指导意见》的思考

　　看似公平的拆迁补偿价格的背后，蕴含着实质上的不公平拆迁人按照被拆迁房屋的市场评估价格对被拆迁人作了货币补偿并支付了相应的搬迁补助费，这看似公平的拆迁补偿价格的背后实质上仍蕴含着不公平。

　　我们大家都设想一下，假设有一天政府某部门通知住在市区的您，因建设需要须搬离原来的住宅两年，政府提供相同面积的郊区住宅免费供您居住两年，两年后再搬回原来的住处，搬迁费用全部由政府承担。您觉得这样公平合理吗？尽管搬迁费用和郊区住宅的费用都不须您承担，但是由于搬家我们原来平静的生活被打乱了，在这期间您为搬家须花许多精力整理衣物用品，您原来相处较好的邻里关系可能要被改变，您的小孩也要从市区教学质量好的学校迁往郊区教学质量差的学校，市区较便利的商场、医院、农贸市场等生活配套设施也要被改变，以上这些却都无法从拆迁补偿价格中得到赔偿，显然并不能算作公平。因此，被拆迁人除了应获得被拆迁房屋以市场评估价格确定的货币补偿价格及相应的搬迁补助费外，还应获得给被拆迁人造成诸多不便的赔偿，才是公平的。

　　列入拆迁范围对被拆迁人可能意味着强迫消费在城市房屋拆迁行为中，拆迁人与被拆迁人之间的关系不同于一般市场主体之间的关系。一般市场主体之间的交易是平等、自愿、等价的交易关系，交易双方都不受任何压力，只要有一方不愿意实施某种交易，该交易就不能实现。但是对于拆迁这一行为却是一方强买，另一方不得不卖的关系。根据现行政策，城市的某一区域一旦列入拆迁范围，拆迁就是不可逆转的。被拆迁人不能选择拆还是不拆，而只能在被拆后的货币补偿和产权调换之间进行选择。在拆迁人与被拆迁人对拆迁补偿价格尚未达成协议的情况下，只要履行了相应的程序和手续并进行证据保全，拆迁人就可以申请强制拆迁。

　　对于经济状况较好的城市居民来说，可以利用拆迁补偿费加上自己的一些储蓄获得建筑面积大、户型新、建筑结构好的回迁房，达到改善住宅条件的目的（也可以称作房屋消费），似乎也是一件好事。但是我们还应看到在城市生活的居民中还有不少居民的收入并不富裕，或许都拿不出钱来缴纳新建房与旧房建筑结构不同和新旧程度不同的差价款，或许只有少量存款但要用于小孩上学、老人治病等其他用途。如果这一部分居民所在的地段要拆迁，就逼迫他们至少要拿出新建房与旧房之间建筑结构不同和新旧程度不同的差价款来作住房消费，否则就无法在原处觅得一个栖身之地。旧房的建筑结构一般较差，建成年代一般较旧远，新旧房之间建筑结构不同和新旧程度不同的差价款就不是一个很小的数字。另外新建房无疑要考虑房屋的结构和户型要跟上时代的潮流，新设计户型每一单元的建筑面积就不会很小，而经济较困难的被拆迁人原来住房的建筑面积往往都较小，被拆迁人还要支付每一单元新建房比旧房增加的建筑面积的市场价格，才有可能在原地回迁。这两笔款项加起来，对于生活困难的被拆迁人来说，就是一笔很大的款项，有时甚至是根本无法承受的住房消费款。

　　也许有人会提出，经济拮据的被拆迁人可以选择异地安置，搬到郊区就可以不要作住房消费。对于这个问题我们要从两个方面来看，首先，拆迁行为并不是被拆迁人引起的，原先的住房条件虽然陈旧、简陋，毕竟还可以住，甚至可以住一辈子。被拆迁人根据他的经济条件可以不作住房消费。但是一旦他的住房被列入拆迁范围，由于旧房的建成年代旧远，建筑结构差，旧房的评估价就不可能高，因此旧房的拆迁补偿价格也就很低，使得他不得不付出一笔对他来说是可观的住房消费款，才有可能保留他原来住房的面积。即使异地安置，被拆迁人往往也得出一部分钱才能换得一套完整的单元房。退一步讲，如果被拆迁人搬到郊区可以不作住房消费就能获得等面积的住房，实质上也对被拆迁人的居住地的权益造成了侵害。其次，经济拮据的被拆迁人往往从事体力劳动和服务行业的工作，离开市区他们的就业机会就有可能减少，而他们又没有私人交通工具的便利，离开市区将使他们在工作生活上造成很多不便。

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