房地产估价师《案例分析》单项选择题解题技巧

　　（2）单项选择题（10小题，每题2分，共20分。）

　　答题要点：本题是为增加试题覆盖面而设置，三个大的案例，十个小题，每题只选一个最佳答案，但分值2分，值钱。看清要求与所有可选答案、运用排除法、运用猜测法，最后剩两个答案如果认为都对，就挑一个最符合题干题意的。有些基础题，很容易答，不要失分，有几题很偏，重来没见过，就猜好了，蒙对了就赚了，错了也无所谓，又学会一个知识点。本题争取拿到70%以上的正确分值。

　　2003年主要考点：估价方法选用、价格内涵、估价任务的获得、抵押的价值含义、资本化率、净收益的求取、估价用途的确定。

　　例如（三）某房地产的法定用途为工业用途，现状用途为商业用途，拟对该房地产进行估价。

　　5.若估价目的为拆迁补偿，该房地产应按（　）评估。
　　A．商业用途
　　B．工业用途
　　C．估价师确定的用途
　　D．商业与工业混合用途

　　答案：B

　　6.若委托方提供了上级公司允许该房地产改变用途的说明，但尚未办理相关手续，进行抵押贷款委托评估时应按（　）评估。
　　A．商业用途
　　B．工业用途
　　C．估价师确定的用途
　　D．委托方确定的用途

　　答案：B

　　7.若委托方提供了城市规划行政主管部门同意该房地产改变为商业用途的文件，但尚未办理用地变更手续，评估时应假设估价对象用途为（　）。
　　A．工业用途
　　B．商业用途
　　C．工业用途，且不考虑补地价因素的影响
　　D．商业用途，并考虑补地价因素的影响

　　答案：D

　　8.若以改变用途的假设为前提进行评估，需在估价的假设和限制条件中对估价结果进行限制。以下说法中，不正确的是（　）。
　　A．本次评估未考虑变更用途费用对估价结果的影响
　　B．本次评估已考虑补地价因素对估价结果的影响并予以扣减
　　C．若估价对象变更用途未获批准，则估价结果不能成立；需另行评估
　　D．若估价对象变更用途未获批准，则估价结果应适当调整

　　答案：D

　　2004年建筑物的剩余经济寿命的确定、净收益的求取、估价结果的确定、新增抵押价值的有限受偿权问题、保险价值的确定、土地合并增值收益的确定。

　　2005年抵押评估的风险分析；净收益、实际利润、成本的关系；成本法价格的求取、保险价值；、工业厂区估价的技术路线、绿地占用对房地产价格的影响。

　　例如（二）某商品住宅小区内临小区外道路的部分绿地因扩展城市道路而被占用，该商品住宅小区居民向房地产估价师咨询房地产价值变动情况。

　　5.若房地产估价师认为该住宅小区房地产整体价值发生减损，其主要原因是（　）。
　　A．道路扩宽后，交通发生变化
　　B．绿地率发生变化
　　C．公共配套设施发生变化
　　D．土地形状发生变化

　　答案：B

　　6.若房地产估价师认为该住宅小区房地产整体价值增值，其主要原因是（　）。
　　A．噪声和污染程度发生变化
　　B．土地形状发生变化
　　C．人口密度发生变化
　　D．出行便捷程度发生变化

　　答案：D

　　7.房地产估价师认为测算房地产价值变化额度的正确思路是（　）。
　　A．由于住宅小区用地条件发生变化，按住宅用地采用基准地价修正法计算价值变化额度
　　B．以减少的绿地的建设成本费用作为价值变化额度
　　C．用市场法分别测算出城市道路扩展后房地产的价值，相减得出房地产价值变化额度
　　D．用路线法测算临街距离引起的房屋价值变化得出房地产价值变化额度

　　答案：C

　　2006年业主、承租人的权益租金；高架路对商业房地产价格影响的问题、在建工程抵押问题。

　　例如（一）甲开发商开发建设一住宅小区，已取得国有土地使用证，正在施工，尚未封顶。

　　1.甲开发商拟以该在建工程抵押，申请贷款。下列表述中正确的是（　）。
　　A．甲开发商可以向银行申请企业流动资金贷款
　　B．甲开发商不能以该在建工程为其他企业向银行申请贷款提供抵押物担保
　　C．该在建工程只有取得销售许可证后方可用于抵押贷款
　　D．该在建工程只有取得预售许可证后方可用于抵押贷款

　　答案：B

　　2.下列关于办理房地产抵押登记的表述中，正确的是（　）
　　A．该宗地为出让土地使用权，可以单独办理抵押登记
　　B．该宗地无论是划拨还是出让土地使用权，因已取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，即可单独办理抵押登记
　　C．该在建工程在取得国有土地使用证和房屋所有权证后才能办理抵押登记手续
　　D．该在建工程已取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，虽未取得施工许可证，也可办理抵押登记手续

　　答案：A

　　3.若该在建工程已整体抵押，在无法确定优先偿款的情况下，欲估算抵押物的变现价值，测算结果应为（　）。
　　A．抵押价值
　　B．处分抵押物时的市场价值
　　C．抵押价值－处分抵押物的费用及税费
　　D．处分抵押物时的市场价值－处分抵押物的费用及税费

　　答案：D

　　4.若该项目目前已全部取得预售许可证，且部分售出，甲开发商若以尚未售出住宅部分申请贷款。则可用作抵押物的住宅建筑面积应该是（　）
　　A．土地出让合同记载的建筑面积减去已售出的房屋预售合同记载的建筑面积
　　B．建设工程规划许可证记载的建筑面积减去已售出的房屋预售合同记载的建筑面积
　　C．施工许可证记载的建筑面积减去已售出的房屋预售合同记载的建筑面积
　　D．商品房预售许可证记载的建筑面积减去已售出的房屋预售合同记载的建筑面积

　　答案：D

　　2007建筑物价值含义、建筑物折旧年限的确定、收益价格的求取、20年后的资产价值；估价技术路线、开发完成后价值的确定、成本法费用的求取；收益价格的求取。

　　2008年楼层价值分配、估价方法选用、产权登记、抵押估价；收益年限、净收益求取、工业用途改为商业用途；土地取得相关税费、分摊的土地份额、拆迁估价。

　　2009年在建工程抵押、成本法土地价值的求取、利润的选取、开发完成后价值的确定；工业用途房地产估价和拆迁补偿；抵押的假设条件、工业项目的的价格影响因素、再次抵押价值的确定。

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