房地产估价师案例分析的题型与复习方法

　　（一）房地产估价师案例分析的题型

　　1.问答题

　　问答题一共有3个小题，每题10分，共30分，问答题所涉及的内容为房地产估价的形体、估价的原则、估价的目的、估价对象的介定以及其特点、估价事件的确定、价值内涵（价值定义）、估价的技术路径、估价方法的显用、估价实算过程，估价方法应用时关键参数的选取市场变化对估价的影响，拆迁估价或解压特定问题以及不同用途房地产估价一系列相关问题。这些问题涉及都是对我们估价案例分析的问答题、单选题所涉及的内容，

　　针对问答题所注意的问题：

　　（1）理清思络；（2）找出依据；（3）答出要理。

　　2.单项选择题

　　共10题，每题2分，共20分，单项选择题涉及的考试内容主要有房地产估价的依据及使用的法律（法规、条例、规范、估价指导意见）、估价的目的、估价的原则、估价方法的显用、估价时点的确定、价值内涵（价值定义）、估价对象的介定以及其特点、估价的技术路线、房地产估价方法的显用，以及估价测算的过程，估价方法在任用过程中应注意的问题以及估价方法在运用过程中关键参数的显用，市场变化对估价结构的影响、拆迁估价、解压估价一系列特定的问题，还包括房地产估价的一系列问题的处理，

　　针对单项选择题所注意的问题：

　　（1）首先找出依据；（2）只能选择出一个最佳答案；

　　3.指错题

　　要求：估价结果报告或估价技术报告存在多处报告，每指出一项错误得3分，指出13处得全分40分，提醒本题答题处只有13处错误，指明每一个错误要求写在对应的序号后，如果未将指明的错误内容写在序号后面则按空格处理。

　　涉及的内容：房地产估价相关法律法规条例、房地产估价规范、房地主拆迁房屋指导意见、房地产抵押指导意见、房地产估价理论方法。

　　针对指错题所注意的问题：

　　仔细阅读报告，然后对错误项的错误程度进行排序和依次填予1～13空格处，值得注意的是很多考生做指错题并不是指不出错误，而是因为大体方法不正确。

　　表现在：（1）考生虽然指出了许多错误，其中有很多都是正确答案，甚至有的考生在所做的答案中也包括的13个正确答案，但因为在13个序号后面的有效答案中存在较多的不正确答案导致得分较低。

　　（2）考生把一个正确答案的内容分成2个或多个答案的位置，一般来说一个答案分为几个序号类型，

　　（3）考生把本书2个或多个答案的内容写在一个序号后，或者一个答案的位置上是错误的。

　　（4）考生虽然指出了错误之处，但因错误的理由表述不正确（或者表述错误）也有可能失分。针对以上情况结合指错题的答题要求和评分标准建议考生采取余下措施，提醒考生将估价报告中的错误在草稿纸上一一列出。根据错误严重性进行排序，然后用不同颜色的笔标出，根据错误的程度进行排序，将错误严重的自己有把握的（特别是以前考试中熟悉的类似性错误）排在前面，然后依次写入答题纸13个序号中，且一个序号对应一个答案。以确保答案的准确性高。二是要清楚物价报告错误之处主要集中在物价技术报告，一般来说物价技术报告中项占60%或者70%以上，而估价技术报告中错误主要集中在估价测算过程。

　　三是考生在估价对象中已经找出的三项错误甚至是四项错误时，就不必将估价对象乘余内容仔细阅读了。考生如果发生估价报告中有个别因素分析内容，而且篇幅较长，则可以跳过这三部分的内容以便节省时间来选找其他内容存在的错误，一般来说我们在技术估价报告中应该有四大分析，如果个别因素分析时间较长，一般来说我们会先越过这些部分，这些部分存在较少，如果是个别因素分析就可以详细的介绍，同时也介绍估价对象的个别情况，自身的食物状况。另外需要注意个别因素注意的文字全面估价报告结果中估价对象概括

　　（5）考生在按照自己的理解或判断而指出的错误项后，要对照估价报告常见错误总结，理一步核实指错的准确性和是否存在的错误，核实完毕后在抄落到答题纸上去，

　　4.改错题

　　要求指出并改正报告片段中的错误，然后改正这个错误，本题10分，针对改错题，特别提醒考生错误之处不超过4处，后面应由前面的错误计算结果导致的错误不再算做错误。如果将正确的内容改错，则每改错一处倒扣0.5分，一般来说改错题所涉及的内容主要包括房地产估价方法应用中的估价测算过程（市场法、收益法、成本法、价值开发法）一般我们从历年的考试卷来分析的话改错题所考的方法基本上是这四大方法占多数，并且是这四大方法特别计算分式的内容要注意，这些计算公式构成项目，例如成本法由哪些项目构成，收益法的计算收益由哪些部分构成，同时毛收益是哪部分构成的。同时每一项的计算也要正确，假设开发方的扣除项目是哪些项目。

　　一般来说在做改错题时，在在答题时要注意结合房地产估价方法找出价格构成缺项和多余项，收益法中特别像资本化率如何确定，确定的依据足不足，使用的参数是否正确。这些错误都需要改正不光要指出来而且来需要改正，如果改正改错了也得不到分。一般说来改错题是分数较大的题，得分也比较困难，改错题主要对估价方法运用中的计算错误进行改正，因此考生在做改错题时应注意以下问题：

　　一是考生要对照房地产估价理论方法的相应内容，找不出不同之处，如果发现露项，特别是计算公式的构成项或者是缺项就直接判断存在错误，并依附教材进行改正，一旦改错集中用的是比较法，比较法的计算过程就对照房地产估价理论与方法教材上的比较法它所介绍的比较法操作过程这样的算法，对照试卷上的内容如果发现不一致的内容就可能是错误的。

　　二是考生发现估价方法运用过程中存在计算错误应依据教材及有关规定规范进行改正，比较法交易情况的修正在分母上面，交易日期的修正采用直接比较的则在分子上，房地产状况修正采用直接比较法在分母上这样一个过程。如果是采用四大因素交易情况、交易日期、个别因素、修正因素，只有交易日期在是分子上修正，其他三项都是在他母上修正。

　　那么特别要注意，根据规范或教材的要求找出错误所在，进行修正。

　　具体要求，要计算中采用比较法的时候，规范中规定单项修正不得超过20%，如果超过20%的为错误的，要指出来， 综合修正不得超过30%，这也要指出来，根据规范和教材，房地产估价的方法的要求进行改错，发现错误、改正错误。

　　第三，考生要特别注意，后面应用前面的计算的结果导致的错误不再算作错误。

　　第四，考生要清楚，改错题一般只有3~4项错误，不要随意猜想，就题干来看，每改错一处倒扣0.5分，尽自己的能力找出确定性错误的指出来。

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