《房地产基本制度与政策及相关知识》试题特点

　　《房地产基本制度与政策及相关知识》试题特点

　　注重大纲和教材的变化及增加内容

　　但是近几年的考试特别注重出奇、出新，尤其是出新：一是当年《房地产基本制度与政策及相关知识》大纲、指导教材的新增内容；二是现行法律、法规、政策的新变化内容，都是当年出题的重点。2007～2015年本门课程指导教材均进行了修订，新增了不少内容，如物权法，注册房地产估价师管理办法，城市规划绿线、紫线、蓝线、黄线管理制度，土地制度，房屋拆迁政策，环境知识等等。

　　需要指出的是，近几年教材变化较大，变化的依据主要是：《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《耕地占用税暂行条例》、《住宅专项维修资金管理办法》、《房屋登记办法》、《土地登记办法》、《廉租住房保障办法》、《经济适用住房管理办法》、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》、《房屋登记簿管理试行办法》等。同时，2008年房地产估价相关知识打乱了过去的章节，重新进行了编排，并新增了环境知识一章。这些变化的章节和内容，应是近年的必考点和易考点。近两年，《房地产基本制度与政策》增加或变化的内容包括针对房地产税收政策的变化，一是自2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。二是2015年1月10日，国务院办公厅出台《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发[2015]4号），被业界称为“国十一条”。明确规定：对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。继续实施差别化的住房税收政策。要严格执行国家有关个人购买普通住房与非普通住房、首次购房与非首次购房的差别化税收政策。三是2009年12月22日，国家财政部、国家税务总局出台的《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》（财税[2009]157号）规定：自2015年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

　　例题1：某房地产开发公司将其拥有的房地产抵押给银行，以担保未来三年连续获得总额1.2亿元的贷款额度，下列表述中，正确的有（BD）。（2007年试题）
　　A．该抵押属一般房地产抵押
　　B．该抵押是最高额抵押
　　C．若银行实际发放了1.5亿元贷款，其优先受偿价款为1.5亿元
　　D．若银行实际发放了1.5亿元贷款，其优先受偿价款为1.2亿元
　　E．该抵押可以不经登记即产生合同效力采集者退散

　　此题就是依据《物权法》的规定，最高额抵押是为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。最高额抵押是限额抵押，是为将来发生的债权提供担保，是对一定期间内连续发生的债权做担保。设定最高额抵押权时，债权尚未发生，为担保将来债权的履行，抵押人和抵押权人协议确定担保的最高数额，在此额度内对债权担保。

　　例题2：某公司以一宗房地产先向甲银行申请抵押贷款，同时办理了抵押登记；后又以该房地产向乙银行申请抵押贷款，也办理了抵押登记。贷款到期后，该公司无力还款，依法定程序拍卖，拍卖所得款（A）。（2007年试题）
　　A．甲银行优先受偿
　　B．按两家银行的债权数额大小确定受偿顺序
　　C．乙银行优先受偿
　　D．按两家银行的债权比例受偿

　　做此题也要依据《物权法》的规定，同一房地产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押房地产所得的价款依照以下规定清偿：抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；抵押权已登记的先于未登记的受偿；抵押权未登记的，按照债权比例清偿。

　　需要指出的是，近几年教材变化较大，变化的依据主要是：《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《耕地占用税暂行条例》、《住宅专项维修资金管理办法》、《房屋登记办法》、《土地登记办法》、《廉租住房保障办法》、《经济适用住房管理办法》、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》、《房屋登记簿管理试行办法》等。同时，2008年房地产估价相关知识打乱了过去的章节，重新进行了编排，并新增了环境知识一章。这些变化的章节和内容，应是近年的必考点和易考点。近两年，《房地产基本制度与政策》增加或变化的内容包括针对房地产税收政策的变化，一是自2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。二是2015年1月10日，国务院办公厅出台《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发[2015]4号），被业界称为“国十一条”。明确规定：对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。继续实施差别化的住房税收政策。要严格执行国家有关个人购买普通住房与非普通住房、首次购房与非首次购房的差别化税收政策。三是2009年12月22日，国家财政部、国家税务总局出台的《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》（财税[2009]157号）规定：自2015年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。来源：泛普软件-工程项目管理系统

　　注重每个章节考试出题所占比例年年交替变化

　　从2001～2015年试题各章所占分值比较中，我们应注意的问题是，每年考试出题时每章内容所占比例呈现着“今年高、来年低”的特点。也就是每章的出题频率在考试中所占比例呈现出一年大一年小的趋势，如2001～2005年《房地产基本制度与政策》第四章房地产开发经营管理制度与政策考试中，2001年占7%，2002年占2.5%，2003年占11%，2004年占5.5%．2005年占2%，2006年占3%。从这项规律中，我们在准备每年的考试时，应把上年度考试出题所占比例小的章节，作为当年的复习重点。

　　注重基本概念与基本原理考核

　　（1）土地使用权出让、房地产交易、房产税、经济学、保险、拍卖、城市规划、容积率、民法等基本概念。　　　　　　
（2）土地、房地产开发、房屋拆迁、房地产交易、房地产权属、房地产税收、物业管理、住房公积金等基本政策。

　　（3）土地有偿有期限使用制度、房地产成交价格申报制度、房屋租赁登记备案制度、房地产价格评估制度等基本制度。

　　（4）供求规律、边际效用递减规律、保险最大诚信原则、保险近因原则、保险损失赔偿原则、拍卖的公开公平公正原则、会计的权责发生制原则等基本原理、基本规律和基本原则。

　　对这些基本概念、基本政策、基本制度、基本原理要注重理解，在理解的基础上记忆。

　　如基本概念的考核，2004年试题中，有一道单选题，汇票是（D）。
　　A．由出票人签发，承诺自己在见票时或在指定日期无条件支付确定的金额给收款人或持票人的票据
　　B．银行活期存款人签发给收款人办理结算或委托开户银行将确定金额从其账户支付给收款人或持票人的票据
　　C．由出票人签发，承诺他人在见票时或在指定日期无条件支付确定的金额给收款人或持票人的存单
　　D．由出票人签发，承诺付款人在见票时或在指定日期无条件支付确定的金额给收款人或者持票人的票据这道题是房地产估价相关知识第七章金融知识的考点。做这道题关键要理解汇票的真正内涵。根据其定义“汇票是由出票人签发，委托付款人在见票时或在指定日期无条件支付确定的金额给收款人或者持票人的票据”，只有D项符合题意。

　　再如对边际效用递减规律的考核，2004年出了一道单项选择题：假设某个消费者的全部收入都用于商品甲和商品乙两种商品类型的消费，若该消费者增加对商品甲的消费，则对商品乙消费的边际效用（B）。
　　A．减少来源：泛普软件-工程项目管理系统
　　B．增加
　　C．不变
　　D．可能增加也可能减少

　　这道题主要考查应试者对边际效用递减规律的理解掌握程度。根据边际效用递减规律，当增加商品x的消费时，x的边际效用逐渐减少；而商品Y的消费量因商品x的增加而减少，故Y的边际效用增加。因此本题的正确答案为B。

　　注重本门课程内容的角角落落

　　从2001～2015年试题的变化趋势来看，试题的覆盖面越来越广，采分点逐年增多，几乎涉及到了每个章节，不像1998年以前，因为内容少，考试内容出现扎堆的现象，如1996年有关房地产交易政策与制度的考试内容占到整张试卷的40%，可以说是比较罕见的。如房地产估价相关知识在第一门课程考试整张卷100分中，只占40分，每章仅占2～4分。从1999年以来，基本上每章内容都有考试点出现，并且和高等教育自学考试的特点一样，对教材的角角落落，甚至教材中出现的小例子都成了出题的极好素材，也就是一些平时可能认为并不重要，且比较偏僻的知识点，也往往会出现在考题中，可以说出乎每位考生的意料。因此问题的关键是要切实认真熟悉教材的框架、内容，不可一知半解，抱着侥幸的心理则更不可取。如2005年的试题中，有一道题：根据信托合同，信托机构依据其管理经营的实际业绩确定（C）。
　　A．委托财产总值
　　B．信托范围
　　C．信托收益
　　D．信托信用等级

　　这道题就出得比较偏，主要考核金融知识中的“金融信托投资业务”，平时可能对这样的内容不重视，只有依据“信托机构按经营的实际效果计算信托收益，根据资财运用的赢利水平进行分配，因而付给受益人的盈利额并不固定”，并进行认真分析，才能做对。

　　2004年还出了一道教材上没有，可能我们从未注意的《中华人民共和国刑法》条文的试题，即：《中华人民共和国刑法》第三百四十二条规定“违反土地管理法规，非法占用耕地改作他用，数量较大，造成耕地大量毁坏的（B）。”
　　A．处3年以下有期徒刑或拘役，并处或者单处罚金来源：泛普软件-工程项目管理系统
　　B．处5年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金
　　C．处3年以上，7年以下有期徒刑，并处或者单处罚金
　　D．处3年以上，5年以下有期徒刑，并处或者单处罚金

　　做此题的关键是要掌握《中华人民共和国刑法》第三百四十二条的规定，即：违反土地管理法规，非法占用耕地改作他用，数量较大，造成耕地大量毁坏的，处5年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金。因此，我们要熟悉《中华人民共和国刑法》有关土地的三条规定，这些内容在本辅导书中有所体现，要注意积累。可以说2004年这样的偏题很多，导致了该年度考试通过人数比较少。

　　注重综合知识的考核

　　特别是通过对近几年本门课程的考试试卷分析，灵活运用的试题题型所占的比例，呈现出逐年加大的趋势，应引起我们的高度重视。考试难度、考试内容范围的不断增大，给考生带来了不少压力。这主要是为了全面考核应试者的综合分析能力。此类试题往往在题干中采取肯定式或否定式设问方式，如， “下列有关x×××的表述中，正确的是（ ）”、“下列关于××××，说法不正确的是（ ）”等。做这类题就要求我们必须全面理解知识，多熟悉教材内容，多做练习。如2007年房地产估价师考试有这样一道多项选择题：下列关于集体土地征收或者征用的表述中，正确的有（ABD）。
　　A．征收或者征用都是为了公共利益的需要
　　B．征收或者征用都要依法给予补偿来源：泛普软件-工程项目管理系统
　　C．征收是国家行为，征用是企业行为
　　D．征收是土地所有权发生改变，征用是土地使用权发生改变
　　E．征收是强制性的，征用是非强制性的

　　做此题就要掌握征收和征用的区别，二者既有共同之处，又有不同之处。共同之处在于，都是为了公共利益的需要，都要经过法定程序，都要依法给予补偿。不同之处在于，征收主要是所有权的改变，是国家从被征用人手中直接取得所有权或其他权利的行为，其结果是权利发生转移；征用是使用权的改变，是在特殊或者紧急状态下的强制使用，一旦特殊或者紧急状态结束，被征用的土地应当如数返还给原权利人。

　　注重考试出题的灵活性

　　如2003年的试题中有一道单项选择题：关于下列数据表述正确的是（B）。

l 　2　3　4　5　6　7　8　9　10　98　101　101　100　101　99　102　97　102　99　

　　A．上述数据的众数为100
　　B．上述数据的众数为101
　　C．上述数据的算术平均数为101
　　D．上述数据的中位数为101

　　这道题可以说比较新颖，还采取了表格的形式。此题考核有关统计的知识，只要我们掌握了众数、算术平均数、中位数的特点及知识，这道题就很容易做。上述数据的算术平均数=（98+101+101+100+101+99+102+97+102+99）÷10=100，不是101。“众数是分布数列中出现频率最大的标志值”。101出现3次，且是最大的标志值，因此是众数，是正确答案。来源：泛普软件-工程项目管理系统

　　注重有关法律、法规和规章条文的考核

　　在学习中，我们不仅要熟悉《房地产基本制度与政策》后面所附录的有关法律、法规和规章，同时我们对与本门课程内容有关的法律、法规和规章，也要熟悉。特别是要结合大纲要求及教材内容读两遍法律、法规和规章条文内容。本辅导书中也特别注重这个问题，几乎每章内容都指出了本章的有关法律、法规和规章名称及重要条文，应试者可以结合学习。对于现行法律、法规和规章条文的考核，在教材中可能找不到出处。但是只要熟悉了有关房地产的法律、法规条文内容，就可以准确作答。如2005年的试题中有一道多项选择题：农用地包括（ABC）。
　　A．养殖水面
　　B．草地来源：泛普软件-工程项目管理系统
　　C．耕地
　　D．水利设施用地
　　E．未利用地

　　此题主要根据《土地管理法》第四条的规定，“前款所称农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地”。水利设施用地属于建设用地。这些内容教材上没有，因此要求考生还要注意教材涉及的法规内容。

　　注重重要知识点的考核

　　如土地制度与政策中的“征收土地”、房地产交易知识制度与政策中的“面积误差”处理问题等，尤其是规划知识中的“容积率”知识，在2003-2005年试题中连续三年出现，如2003年判断题：在编制控制性详细规划过程中，容积率可根据需要制定上限和下限。容积率的下限保证地块开发的效益，防止无效益或低效益开发造成的土地浪费（对）。2004年判断题：容积率是一种既可采用上限控制又可采用下限控制的规划指标（对）。2005年判断题：制定容积率下限的目的是防止过度开发带来的城市基础设施超负荷运行（错）。

　　因此，应试者在普遍学习的基础上，要善于把握重点，很好地掌握各章的关键知识点。

　　注重计算知识点的计算考核

　　为此，在本辅导书中，对每章内容中的计算知识点，都进行了归纳汇总，供参考。如2003年试题中有一道单项选择题：某企业总资产为150万元，负债30万元，资本公积10万元，留存收益10万元，盈余公积5万元，则该企业的实收资本为（B）万元。
　　A．95
　　B．100
　　C．120
　　D．175

　　做这道题，关键是要掌握会计知识中的“所有者权益包括实收资本、资本公积、盈余公积和未分配利润四个项目，其中，盈余公积和未分配利润合称为留存收益”以及会计恒等式“所有者权益=资产负债”等知识点，该题的计算过程为：所有者权益=150万元负债30万元=120万元。该企业的实收资本=120万元资本公积10万元留存收益l0万元=100万元。 来源：泛普软件-工程项目管理系统

　　再如2005年试题中有一道单项选择题：某非经济特区的房地产估价资质的机构完成本地一宗以房地产为主的评估项目。评估的房地产价格为2000万元，按照国家计委、建设部联合下发的《关于房地产中介服务收费的通知》规定的收费标准，估价收费最高为（C）万元。
　　A．1.60
　　B．3.00
　　C．4.25
　　D．5.00

　　此题依据的是原国家计委、建设部联合下发的《关于房地产中介服务收费的通知》规定的收费标准，同时还要注意“某非经济特区”几个字眼，如果是“某经济特区”，在正常计算的同时还可以加收30%.此题的计算步骤：100×0.5%+900 X0.25%+1000×0.15%=4.25（万元）。来源：泛普软件-工程项目管理系统

　　近两年考试中直白性试题所占比重较大

　　在2008～2009年的考试中，单纯直白性试题题量增加，主要原因是前几年本门程考试通过率较低，即减小试题难度、提高通过率，是近两年考试出题的特点。如2009年有一道单项选择题：拆迁当事人双方对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，应当由（    ）确认。来源：泛普软件-工程项目管理系统
　　A．房地产行政主管部门
　　B．房屋拆迁管理部门
　　C．城市规划行政主管部门
　　D．房屋登记机构

　　答案：C

　　解析：对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，应当向城市规划行政主管部门申请确认。

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