退房令发布三年间 央企地产格局洗牌

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2010年3月国务院国资委发布78家央企“退房令”以来，各种博弈从来就没有停止过。三年来，伴随着整个房地产行业的起伏变迁，央企地产格局也重 新洗牌。在刚刚过去的2012年，3家央企或国资背景的房地产企业赶上万科，全年销售额突破千亿元。央企“退房令”为何成为了一场“未了局”？央企到底给 房地产市场带来了什么？

央企地产浮沉：高歌猛进破千亿PK剥壳弃子忙脱手

就在大多数房地产企业为2012年的销售业绩庆功之时，中房集团宣布卖壳“弃子”

2012年的房地产销售已经华丽收官。去年初，房地产企业那一脸“惨淡的愁云”，早已被3月份以来高位运行的成交量一扫而光。对于万科而言，年销售额过千亿元不再是一个人的舞蹈，央企保利地产(600048)和中国建筑(601668)的加入，形成了千亿俱乐部三足鼎立的局面，然而，随着地方国资背景的绿地集团的半路杀出，千亿俱乐部原有的舞台显得有些促狭。虽然不再是一个人的独舞，但万科或许还是有些孤单，毕竟，它是这个舞台上唯一一家民营企业。

几家欢喜几家愁。就在大多数房地产企业为2012年的销售业绩庆功之时，中房股份(600890)遭遇了“被弃”的尴尬，而此时，中房刚刚在二级市场“脱帽”一年。1月8日，中房股份公告称，公司第一大股东中国房地产开发集团有限公司(中房集团)拟通过公开征集受让方的方式，协议转让所持公司的全部股份。

保利地产中国建筑绿地集团

跻身千亿俱乐部

中原地产市场研究部统计数据显 示，截至1月14日，已发布业绩快报的房企中，25家标杆上市房企2012年销售额总计为9664.58亿元。其中，万科、保利、中海以及恒大4家房企合 计销售额为4248.5亿元，占上述25家上市房企2012年销售总额的44%。在去年10月份就已经有保利地产、中海地产、绿城集团、世茂房地产、招商地产(000024)、越秀地产、融创中国、中骏置业、华润置地、禹州地产及远洋地产等11家标杆房企完成了全年销售目标。到2012年收官，房地产全行业实现了超额完成年度任务。

紧随万科的步伐，2012年保利地产加入了房地产企业“千亿”俱乐部。保利地产业绩快报显示，报告期内实现签约金额1017.39亿元，同比增 长38.91%，为以后年度的业绩增长奠定了基础。公司去年实现营业总收入689亿元，同比增长46.48%；实现净利润84.05亿元，同比增长 28.69%。报告期内公司收入与利润均取得较大幅度增长，主要缘于公司已销售的房地产项目在年内竣工交付并结转收入。

就在2006年，保利地产的年签约金额数据还只是83.65亿元。借着近几年房地产市场的发展之势，保利地产完成了华丽转身。与万科有着相似的 销售策略，保利地产选择了以中小户型为主、维持高周转率的销售思路。这让它尽量避免了宏观调控政策的影响，同时满足了市场上的刚需和首改需求。而许多开发 商正是因为反应较慢而导致不少户型滞销，影响了整体周转。

去年1-12月份，中国建筑共取得销售额1106亿元人民币，销售面积968万，分别比上年同期增长23.6%及37.7%。其中，由其控股的中海地产2012年共累计实现房地产销售额1115.2亿港元。

2012年4月，绿地集团董事长张玉良在博鳌许下的地产业务销售额超千亿元的心愿如期实现。2012年，绿地集团房地产板块业务以1078亿元跃入千亿房企行列，其中，商业地产的贡献占比超过40%，而按照绿地此前的预估，2013年商业地产的贡献比例将突破60%，超过住宅而饱受诟病的摩天大楼，绿城独创超高楼散售模式，只持有核心物业如酒店和商场，办公楼能卖的全部卖掉，将高楼的回收成本从15-16年缩短至2-3年。

房地产企业走过了有惊无险的2012年并收益颇丰，但恒大地产或许还有小小的遗憾。2012年，恒大地产累计实现合约销售额923.2亿元，完 成全年800亿元合约销售计划的115.4%，销售额较2011年增长14.8%；累计合约销售面积1548.5万平方米 ，较2011年增长26.9%。距离千亿体量一步之遥的恒大地产近日宣布，今年全年合约销售目标为1000亿元，较去年实际合约销售高8.3%。

央企近几年的发展确实迅猛。在房企50强榜单中，开始出现越来越多的央企身影。华润置地、中国铁建(601186)、中国中铁(601390)、 中冶集团等央企的房地产业务最近三年快速增长。华润置地2009年至2011年的销售额一直在200亿-300亿元的区间徘徊，但2012年华润置地的合 约销售额一举增至522亿元。中国铁建和中国中铁的地产业务在2012年房企销售榜中排行第23和24位，分别达到213亿元和199亿元。这两家央企都 是在2009年之后才大举进入房地产行业的，中国中铁的地产业务2009年营业收入不足30亿元，而中国铁建曾规划2015年前进入国内房地产业20强。

保利领冠广州

北京城建(600266)称霸北京

北京、上海、广州三个城市为保利提供的净利润在2010年和2011年都占到了整体的3成。在刚刚过去的2012年，广州为保利贡献了141亿 元的住宅销售额，也使保利首次超越富力成为当地的销售第一名。此前4年，富力都占据着这个位置。如果加上商业项目的出售，仅广州一座城市，保利2012年 总销售额达到了200亿元。保利的胜利不只在广州一座城市，武汉保利以销售额破70亿的骄人业绩成为武汉楼市的绝对赢家。

中海也算是一家年销售额过千亿的房地产企业，不过是以港元计价。1月10日，中国海外发展有限公司宣布，2012年1至12月份，集团累计实现 房地产销售额1115.2亿港元，同比增长28.1%，累计实现销售面积729.1万平方米，同比增长30.6%。据中海介绍，去年12月份，北方区为销 售额及销售面积最多的地区，销售额达16.07亿港元，销售面积达16.72万平方米；珠三角地区为销售额增长幅度最快的地区，销售额达3.67亿港元， 同比增长11.21%；而环渤海地区则为销售面积增长幅度最快的地区，销售面积达9.27万平方米，同比增长55.80%。

北方市场支撑了中海在2012年继续保持销售业绩前5名的位置，而在北京市场，中海更是获得了销售额亚军的宝座。

中海“称霸”北京，并不容易。2012年全年，北京市销售额突破百亿元的房企从2011年的4家升为2012年的5家，中海、保利、金融街(000402)等房企更凭借充足货源成为年度黑马，中海凭借115亿元的销售额险胜其他4家房地产企业，其中仅旗下中海九号公馆单盘全年就收金45.2亿元。

不过，总的来说，国企还是北京商品房销售市场的绝对主力。北京城建、中海、保利、首开、中国铁建、中化方兴等国企以迅猛态势抢占前十名，民企只有龙湖、SOHO中国尚存。地产老大万科在北京已跌出前三。而万科在北京市场的合作方，均是清一色的国企。

2011年仅排名第7位的北京城建，2012年销售金额为120.65亿，位列第一。接下来是中海、保利、首开，销售金额分别为115.12亿、112.5亿、106.91亿。四家均为国企，其中，北京城建和首开为北京市本土国企，而中海、保利则属央企。

中房集团卖壳“弃子”

刚刚摆脱“戴帽”阴影一年，中房股份就遭遇了“被弃”的尴尬。

1月8日，中房股份公告称，公司第一大股东中房集团拟通过公开征集受让方的方式，协议转让所持公司的全部股份。而这，或是因为中国交通建设集团对旗下两个地产融资平台中房置业股份有限公司、中房重实地产股份有限公司的清理终于明晰。

2010年8月19日，国务院国资委宣布将以无偿行政划拨的方式把中房集团整体并入中国交建(601800)集团后，中国交建集团的房地产资产的平台就有了中房股份和中房地产(000736)两个A股上市平台。

中房股份公告显示，中房集团是中房股份的第一大股东，持有后者10979.9224万股，占中房股份总股本的18.96%。根据股权分置改革的 承诺，上述股份已于2012年1月5日禁售期满，禁售期满之后，中房集团通过证券交易系统出售中房股份的价格应不低于7元/股。

从经营情况来看，中房地产的情况要比中房股份好很多，虽然两家公司均已摘星脱帽，但中房股份目前仍在亏损，而中房地产已大幅盈利，其预计2012年净利润为13024万元，比2011年增长80.16%。如此来看，中房股份成为“弃子”也在情理之中。

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