房地产开发，其实并无定式——关于房地产企业运营模式的思考

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论起房地产江湖，有两个比较另类、成熟可又相当成功的剑客：深圳万科和河南鑫苑置业。前者囤地不少、开发项目众多、开发量大、销售速度快，好像高速流水线，土地吞进来，又很快地建起楼销售掉，销售回款又马上去买地，如此循环往复，名之曰：快速开发模式。河南鑫苑置业有限公司采取的战略是：“不囤地，不存房，轻资产”，通俗地说，就是没有土地存量，建成的房子全部卖光，企业除了流动资金、品牌和人才，存货和固定资产很少，因此能在纽约证券交易所上市。

他们之所以笑傲江湖，原因在于我国的房地产市场发展迅速，地区差异大，土地供应量充足，房价节节攀升，市场需求量大，随着土地供应越来越透明，招拍挂模式使他们随时随地找到开发资源，也就是说我国完全具备此种开发模式的沃野膏壤。例如，如果市场消化量和消化速度缓慢，快速开发、快速销售、快速回笼资金，再进入下一个循环，怎么可能?“轻资产”还不是一句空话?从2007年开始，国家宏观调控力度越来越大，深万科董事长王石率先抛出拐点论，带头降价销售，其怕者乃是房价的停滞不前，销路不畅，资金运转不灵，现金大量积压，导致“快速开发、不存房、轻资产”开发模式的破产。试想，若我国也发生诸如美国的次按危机，导致购房能力下降，要想“不囤地、不存房、轻资产”简直比登天还难!《孟子》有言曰：“虽有智能，不如乘势；虽有磁基，不如待时。”窃以为，此种开发模式之所以成功，乃时势使然，所谓时势造英雄。他们成为英雄，在于他们把握住时势，成为时代弄潮儿。

如此说，还有另外的根据，乃大幅度囤地、从事土地一级开发和二级开发者，同样取得了成功，也是时势使然。若论囤地，“碧桂园”是登峰造极者，据统计，截至2007年7月末，该公司总土地储备量已经达到了惊人的4500万平方米。其土地储备量超过土地储备量第二的房地产企业近一倍。但碧桂园的土地主要集中在二、三线城市和一线城市的郊区，因而其资产价格相对低廉。而万科是拥有接近500亿元人民币的资产规模，资产负债率为 59％，超过1500万平方米(2007年上半年)的土地储备规模以及中国首家销售额突破200亿元的房地产企业。又如新世界在全国各地的土地储备已达 1753万平方米；越秀投资房地产业五年保持了300亿元左右的资产规模，土地储备达600万平方米；富力地产最新公布的公告显示，截至2007年7月11日，富力地产全国的土地储备量约为 2092万平方米。

囤地者，必须有地可囤，有钱吃得下，有能力消化掉，缺一不可。大凡囤地者，不是财大气粗，就是关系硬朗，给地方以巨大的外部经济利益者，尤以品牌强、财大气粗者为甚。有地可囤，根源在于政府运营城市思想之泛滥，开发商大盘开发理念之流行，本来是政府的义务开发商们非要承揽下来，成片开发，综合配套，以获取巨大的土地增值利益(相当于级差地租Ⅱ)。在这种情况下，政府征收土地增值税也缺乏正当理由，因为土地大幅度增值的推手乃开发商是也!但凡事总要有度，过度则招祸引灾。开发商们大肆囤地，要坐地生金生银，可房价节节攀升，房屋供不应求，土地迟迟变不成住房，政府不得不为囤地者立规矩，规定取得土地超过2年的，政府可无偿收回，即使不收回的，也要收取土地空置费和土地增值税，目的就是敦促开发企业尽快按土地出让合同要求建成老百姓需要的房屋，以缓解供求紧张之矛盾。如此一来，囤地者的风险骤然加大，利益则大大缩水(土地增值税强化征收)，也意味着囤地模式的式微。

但这是否意味着“不囤地、不存房、轻资产”模式可以大行其道呢，愚以为，也未必如此。采取该模式者，均以住宅为主要攻取方向，万科如此，鑫苑也不例外。该模式在市场形势大好时，无一是转动乾坤的咒语。而在市场低迷的情况下，则难以灵验，除非开发商及时跳出圈外，手握大把现金在场外观望。其实，该模式的另外一层含义就是快速避险，在房地产市场低迷时，没有地、没有房、也没有地产类的存量资产，确保逃过劫难。因此，还算不上真正的房地产开发商，就像灵活的游击队。

综上所论，窃以为，房地产开发和土地管理进入一个崭新的阶段，在新的环境中，开发模式中如下几个方面值得考量：

第一，不囤地是对的，手中没项目是不对的。囤地者，大有囤积居奇之嫌，与当今时势背离，风险大，充满太多的不确定性，一旦政策有变，预期利润旋即化为无形。而开发项目则不同，有政府的土地出让批文，开发商所做者就是抓紧开发和销售。万科采取合纵连横、兼并收购诸办法所要达到的目标就是增加项目资源，为开发一线输送炮弹。鑫苑置业的模式能顺利运转的关键也是能以最快的速度拿到项目，因此，我们不断发现，他们拿项目的价格往往不菲，其利润主要来自于快速的综合运作能力和品牌效应。

第二，不积压房是对的，不存高价值物业是不对的。例如，在房价迅速上升的过去几年，囤地的、捂房的所获得的利润率远比卖了开发，开发了卖来得合算。每年房价提高12％的话，两年就是24％，可是再容易操作的房地产项目开发周期也得两年，要想取得 24％的利润，谈何容易?费力反而讨不了好，何必费心去开发新楼盘。这一点可能对诸如万科之类的上市公司没有诱惑力，毕竟王石们要抓紧结算项目收益，增加企业利润，给广大的中小股东们满意的答卷。但那些没有上市的公司根本就没有顾忌，能捂一天算一天，越捂房价越高。

愚以为，大型公司在开发过程中，不宜采取房卖光战略。应在条件合适的时候适当保留些物业，特别是高价值的商业物业，以获得房屋增值收益、租金收益，同时，还能通过抵押获得流动性贷款。这样，能确保公司有持续不断的现金流，保持公司的长远发展和股东的持续回报。不然，若开发项目断炊，很有可能给股东们回报个“大鸭蛋”，甚至还要从股东兜里掏钱(收益为负)。是故，“轻资产”在某个阶段是对的，但在另一阶段就不合适了。保留部分高价值物业，就好比“驱逐舰”搭配上了航空母舰，让公司看起来更强大，抵御风险的能力更强。万科地产目前就面临着这种压力，总不能一个个地持续开发下去吧?你的战车想不停地开，政府还不一定发通行证呢！再说，高速开发模式也不可能管用一辈子。所以，公司越大，就越要有两手准备，不然，高楼万丈，基础不牢，倒塌还不在瞬间。

第三，房地产开发模式，其实并无定式。借用邓小平的话：“不管白猫黑猫，抓住老鼠就是好猫。”不同背景、实力和开发理想的房地产开发企业，其开发模式不同。例如，河南鑫苑置业公司，它想在美国上市，采取了符合纽约证券交易所上市条件的模式，在大陆和香港上市，就得考虑企业资产及规模，不然，如何让股东放心公司有巨大的发展潜力、盈利能力和抗风险能力呢?我们说没有定式还在于形势不断变化，企业要适应这种变化，切不可犯“刻舟求剑”的错误。所谓“以不变应万变”，其实，这个“不变”的本质就是“变”。但愿各类房地产开发公司都能认清形势，采取符合自身特点的开发模式。

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