[陕西]浅析安康房地产市场 或可迎来一个崭新的明天

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随着年初楼市新政持续发酵、股市走强刺激需求、经济企稳预期增强等因素，多地楼市再现“红5月”。

据中国指数研究院日前发布的“百城房价”数据显示，今年5月全国100个城市新建住宅均价环比由跌转涨，房价上涨城市增至48个，其中北上广深四大一线城市环比全涨。但这并不是楼市走高的普遍现象。

作为西部欠发达地区的安康，和全国众多三、四线城市一样，有着不同答案。面对全国性、区域性细分市场差异化不断拉开，三四线楼市普遍“围城”，高库存套住开发商是一个不争的事实。

据《2014年安康房地产发展报告》，当年安康房地产全年投资增速、土地交易、房屋交易量、均价等各项指标均明显下滑，房地产市场已结束高速发展的“白银时代”，持续调整成为常态。

变奏、破局、突围。日前，安康市政府组织相关部门和市内房地产开发企业展开座谈，并明确，要保持房地产市场稳定健康发展，配套相关政策，通过综合施策，共同促进市场平稳发展。

从“水涨船高”到投资遇冷

据安康市房管局有关数据显示，2003年安康中心城市房价突破千元大关，达到1040元/平方米，环比增长率9.47%。2007年均价突破2000元，达到2160元/平方米，环比增长率31.71%。2010年均价突破4000元，达到4030元/平方米，环比增长率13.84%。2013年均价达4584元/平方米，环比增长率0.6%。

客观地讲，这一期间，也是安康发展速度较快时期，但过快增长的房价，也成为影响民生的重要因素之一。

进入2014年，受整个宏观经济及微观各种因素影响，安康房地产投资增速、土地交易、房屋交易量、均价等明显下滑。

《2014年安康房地产发展报告》显示，当年房地产新开工面积126万平方米，同比下降31.60%。普通商品房土地供应大幅下降。汉滨区普通商品房住房用地供应47宗，面积76.6万平方米，同比下降45.81%；成交金额20.03亿，同比下降36%。

普通商品房成交量大幅下滑。全年中心城市累计销售商品房2777套，面积31.66万平方米。销售套数同比下降36%，面积同比下降36.3%；全年二手房交易1030宗，交易面积10.4万平方米，同比下降60%。

商品房均价持续下降。2014全年普通商品房均价4482.5元/平方米，同比下降2.23%。当年12月达最低点4277元/平方米。其中项目最高均价5451元，最低均价2553元。

供求失衡下的风险释放

“相对于全国市场，安康房地产市场供求关系已经失衡。”一业内人士告诉记者，“当前市场下行趋势，究其实质，还是多年来产业发展过快带来的风险释放，行业下行调整是市场必然，更有利于市场健康持续发展。”

据了解，当前，安康各县区、镇办均布局了大量保障房项目，就地就近城镇化稀释了居民到中心城市购房的刚性需求。

有关数据显示，2010年—2014年期间，中心城市商品房预售面积达400余万平方米，五年间有3万余套房进入市场，目前有库存待售1万套。后期消化有待持续几年时间。

同时，2014年上半年以前，受国家宏观调控政策影响，安康本地房地产金融政策也进入前所未有偏紧状态。开发信贷收窄，供地环节停贷，在建工程抵押贷款必须有相应资质和业绩。

后半年以来，个人按揭贷款方面，“认贷不认房”政策的出台并未改变个人房贷业务的申请条件和准入门槛，首套及二套房首付比例提高，三套以上停止贷款，至少影响了20%销售量，甚至更高。部分开发企业资金吃紧，开发周期拉长，开发成本进一步上升，个别楼盘甚至存在“崩盘”危险。

虚高的房价也令市场望而却步。据2013年全省各市GDP排名，安康仅名列全省第8位，人均GDP排名第10名，房价却超过宝鸡、咸阳、汉中等地，房价涨幅多次蝉联全省前3名。

保障房供给体系的不断完善，也使得住宅供应由原来单一商品房供应模式转为保障房、商品房共存模式。2014年全年住宅销量前5位均为限价房项目，普通商品房成交量大幅下滑。

市场分化已势不可挡

目前，面临严峻经济下行压力，对经济发展有着重要影响力的房地产业，无疑是国家关注的焦点。从经济企稳的角度而言，房地产价格大幅下滑不利于经济顺利转型。维持房地产业相对平稳健康发展，或将是最好结果。

“各楼盘价格、销售在新常态下将继续分化。无论怎样，对后市，商品房内在品质将成为核心竞争力，‘全民搞开发’的时代将一去不返。”

该业内人士分析认为，进入后市，安康房地产市场持续调整的趋势不会变化。中长期看，政策会从“过紧”回归到“常态”，以保持市场持续稳定发展。

同时，供大于求的矛盾难以逆转。2014年中心城市库存水平已达到历史新高，未来销售压力将进一步加大。现阶段市场主基调仍以消化库存为主。在现有政策背景下，市场不具备大幅反弹空间。

“保障的归保障，市场的归市场”，这种供给结构已悄然形成，并成为新常态，保障房在调整市场结构，平抑房价方面的作用日益凸显。预计未来3—5年保障房实际入住达到高峰，市场将释放出更多二手房供给，存量市场将占据较高比例。

供求状况决定房地产价格走势。从目前市场供求情况看，未来2——3年市场价格将进一步回落，但综合物价上涨因素，及消费者对住宅需求品质的提高，长期看房价将稳中有升。

回归之路仍旧任重道远

“房地产博弈的不仅仅是经济，开发企业更多也涉及到民生。我们目前正进一步研究产品定位，通过优化设计、降低成本，适时转型升级，最终实现跨行业发展。”

王言平所说的，也是安康大部分房产开发企业下一步重点关注的内容。

兴安地产集团董事长江树群说，房地产企业的转型、升级都不容易。尽管目前安康房市仍处于相对冬天，但开发企业要积极找到适销对路的产品，不断提升商品房品质，才能让市场“埋单”，从而赢得新的生机。

纳税3165万元，作为去年全市民营房地产企业纳税第一的兴华集团，其背后正是企业转变思路，不断开拓市场，牢牢抓住消费者改善性住房需求的结果。

“随着政府政策发力，原来刚性住房需求变为适应改善性住房需求的楼市产品将走俏市场。同时，作为地产商自身要进一步对安康房地产业诚信、质量、服务、品牌等问题进行认真思考。”兴华集团董事长易思华这样分析。

不久前，安康出台《限价商品房管理规定》，允许外来务工住房困难家庭申购限价商品房，这为我们提供了安康普惠民生，积极消化房产存量的重要信号。