中介:＂天价小户型＂学区房具特殊性 不代表市场

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　　北京二环现“天价小户型”学区房 27平米270万

　　“六铺炕那套27平方米的小户型，看房当天就被抢了，270万元成交的，真没想到。”这两天，北二环成交了一套“天价小户型”成了西城学区第五片区经纪人圈里无人不知、无人不晓的事儿。这个价格出来后，把他们自己都吓了一跳，但多个经纪人表示：这套房是学区房的稀缺户型，总价又低，天价成交具有特殊性，不代表市场。

　　看房人竞拍自涨30万

　　“每年4月，学区房的行情都会上升，这套房赶巧是在3.30新政后挂的牌。”在现场亲历了全过程的经纪人杨先生说，他很久没有见过1小时就成交的房子了。

　　杨先生口中的这套学区房，位于德胜门的六铺炕，建筑面积仅27平方米，报价240万元，但能够上老牌名校西师附小。“27平方米，在别处肯定没人买，可在德胜门，这属于稀缺户型。”总是和买房家长打交道的杨先生告诉记者，买学区房的家长许多都是为了获得一个上学指标，并不真的在屋子里住。所以，家长们总想找到总价低的房子。而六铺炕一带的二手房，一居室通常都在340万元到370万元之间，“可想而知，240万元的报价出来后，家长们都很愿意看。”

　　“2日下午，当我带着客户到现场看房时，才发现别的中介公司也带了看房人，那么小的空间，大家只能轮流看。”杨先生特意留心数了数，一个小时的时间，先后有10拨人看了房，有4对夫妻都提出想买下来，“业主就说，让大伙儿自己报价，价高者得。”

　　于是乎，买房现场就变成了“拍卖会”，250万元、255万元、260万元……最后，一位出价全款270万元的买家，成了胜利者。

　　“所以您瞧，30万元的加价，都是看房人自己报出来的。”杨先生告诉记者，3.30新政出台后，着急看房的人确实多了些。最关键的是，27平方米的面积在六铺炕非常难找，房子越稀缺，行情自然就越高涨。

　　小户型学区房奇货可居

　　“即使是去年楼市低迷时，这样的房源4月份出来，买房人也是追捧。”在杨先生看来，学区房的涨价并不具有市场共性，每一年的四五月间，都是学区房行情上扬的时候。“当然，像这样涨30万元还能成交的，绝对是个案。五六十平方米的房子，最近也有涨价的，别说30万元，涨到15万元就没人买了。”

　　“西城小户型本身单价就高，在我们第五片区，普通二居室、三居室报价和成交价都在6万5左右，但40平方米以下的小一居都在7万5左右，比学区内的普通房贵1万元左右，比外区的就贵更多了。”裕中小学周边的一个经纪人小孙也说。

　　“您看，北三环外裕中西里这套一居室，39.9平方米，业主报价310万元；这套双旗杆东里的两居室，还在三环内呢，五路通小学的学区，但面积大一点儿，59平方米才报380万元；您再看安华西里这套小三居，也在三环内，但因为是朝阳的房子，不是学区房，76平方米，报价340万元，单价才44200元，比裕中西里那套单价便宜3万元。”小孙指着电脑屏幕上的房源信息解释道。

　　“这种超小户型，一家三口怎么住呀？”听到这个问题，小孙笑了。“他们都不住，买这种小户型就是为了孩子落户口上学，自己都在别的地方有房子，或在周边租个更大的，把这套租出去。所以，这种学区房面积越小、越抢手、单价越高。”

　　房价跟学区联动紧密

　　“没那么邪乎，我们最近成交了3套房，只有一套涨了2万元，其他都没涨，只不过以前‘2年到5年’不好卖的房源，现在好卖了，成交量上来了。”对于3.30新政出台后，六铺炕小户型10万元成交，房价要涨的传闻，链家地产黄寺店店长刘城明听了，很是淡定。

　　刘城明介绍，在他所在的西城第五片区有育翔、西师附小、五路通等传统知名小学，片区内近一年的房价一直比较稳定，在65000元左右。但因为去年5月民族团结小学更名实验二小，裕中小学能直升三帆的消息出来后，这两所小学成为“新晋学区房”，周边房价涨了1万元左右，与传统老牌小学周边房价拉平了。“学区房周边的房价，和学校的关联更紧密。”

　　对于3.30新政对房价的影响。刘城明分析：“经过十几年的洗礼，大家都能根据宏观经济判断楼市走向了，而且现在房地产已经不是唯一的财产投资渠道了，买房的多是刚需，包括买学区房的。从小户型热，能看出来，现在买房人已经很‘努’了，因为新政，短期内，成交量上来了，房价应该不会降，但长期看，现在还不好说。”