业内：一线城市房价上涨动能不足 政策刺激效果恐不超仨月

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　　3月30日，央行、住建部、银监会联合下发通知，居民购买二套房首付比例从60%调整为40%。此外，财政部通知，个人将购买2年以上的普通住房对外销售的，免征营业税。此前国土部和住建部还发文优化住房及用地供应结构。这一连串举措被一些媒体解读为五部委联手“稳楼市”。

　　在这样的举措下，楼市又将何去何从？对此记者采访业内人士并走访多地了解市场反应。

　　今年楼市密集调控力度强

　　3月30日下午2点左右，即央行等三部委联合发文前，记者就接到了多个财经圈的同仁发来的询问，当日下午3点半以后央行将有重磅消息出台的传闻是否属实。

　　由于刚刚降息不久，一般的降准措施又难以称得上是重磅消息，坊间在交流时普遍预计，二套房贷款政策有可能出现较大的松动。

　　在从2009年到2013年的楼市上涨大势中，二套房贷款政策屡屡被当做调控楼市的一个工具，二套房贷款首付比例步步提高，从40%经过两次调整上涨到了今年3月30日之前的60%。而在 2007年楼市投机风盛行时，当年9月二套房贷款首付比例从30%提高到40%的政策出台，也是迅速扭转了当年房价快速上涨的势头，楼市迎来调整。

　　对于此次房贷政策的调整，上海易居房地产研究院研究员朱光向《中国经济周刊》记者表示，此次二套房贷款首付比例下调至四成，力度较大，超出了此前业内人士的预期；同时，此次的楼市调控措施，密度也非常大，就在4天前，即3月26日，国土部等部门还发布通知，楼市供应过大的地区要减少土地供应，这可能是2008年之后的最大力度、最密集的调控行动。

　　伟业我爱我家(博客,微博)集团副总裁胡景晖认为，在我国经济增速放缓、结构调整的“新常态”下， 2015年楼市也迎来了新常态，其中楼市松绑是一个重要的表现。“宏观经济的低迷和房地产市场的疲软是调控的主要原因。”

　　瑞银中国近日发布研报明确指出，房地产下滑是今年经济增长最主要的拖累因素——今年1—2月房地产销售面积同比下跌16%、新开工面积同比继续大跌18%；房地产下滑拖累了大宗商品、原材料，以及机械设备的需求；工业生产和需求疲弱又进而拖累了工业投资。

　　业内：一线城市上涨动能不足 政策刺激效果恐不超三个月

　　政策面暖风一吹，市场往往迎风起舞：2008年、2009年以来，楼市调控—市场回暖—量价上涨的规律已多年屡见不鲜。

　　这一次，楼市还会按照这种脚本演绎吗？在采访中，记者发现，市场各方对此政策的积极效果持相同看法，但也有些许分歧。

　　朱光认为，各种调控措施的密集出台，无疑显示了中央稳定住房消费、促进房地产市场健康发展的决心，随着各地政策的进一步落实，全国楼市复苏将指日可待。

　　从记者走访来看，有部分区域已经走出较好势头。据伟业我爱我家统计，截至3月29日，北京市3月份二手房网签量9648套，比2月份同期增长11.25%，比去年3月同期增长16.58%；网签面积86.69万平方米，比2月份同期增长10.19%，比去年3月同期增长13.36%。

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，从现阶段北京市二手房市场的量价情况来看，今年3月，在去年四季度各项利好逐步释放的情况下，二手房市场成交量逐步上升。

　　胡景晖表示，3月份，该公司在北京区域的合同签订量比2月份同期大幅增长了149.89%，比去年3月同期大幅增长101.39%。由于网签的滞后性，这些已经签订的合同将于4月份在网签量上有所体现，由此推断，4月份的二手房网签量还将再度攀高，2015年北京楼市有望迎来“小阳春”。

　　尽管如此，胡景晖对后市依然不太乐观。他说：“很多同行说房地产的春天来了，我觉得这个不太可能。政策最多也就是刺激一下二季度的交易量，比如降低首付比例，会使得购房者还银行的贷款数量更多，按揭的压力就变大了。在现在的经济新常态之下，房地产的经济刺激效果可能也就维持两三个月。”

　　实际的操盘者似乎有更深的感悟。在东北、云南等地均有地产项目的财富联合集团地产项目负责人高伟告诉《中国经济周刊》记者，虽然这次政策力度大，但市场反响未必很大，兴奋之后必须冷静。对于一些人士持有的“市场会迎来类似2009年的一波大反弹”的观点，高伟并不赞同。“今天的市场基础与2009年相比，已经变化太大。比如2008年北京东三环外的某项目销售价格为15000元/平方米，那房价很容易反弹，但今天北京东三环的项目都涨到了6万元/平方米，市场的反弹空间没有了。”高伟说。

　　高伟预测，房地产市场将会出现分化，一线城市北上广等局部地区楼市在一段时间内还比较坚挺，三四线城市楼市将遇到漫长的调整期。但即便是部分核心的一线城市，其房价上涨的动能已经不足。

　　高伟所在公司在全国多个地方布局，但目前销售遇到了一定的难题，尤其是三四线城市，比如他们在东北某省拿了一个100万平方米的项目，从2010年至今，只开发了30万平方米，而这部分已经开发的物业，5年来销售率不足50%。“我在云南长期注意到，对面几百套房子的小区，夜晚时打开的灯不足10盏灯，这真的十分值得警惕。”他说。

　　高伟进一步指出，对于当前楼市而言，最核心的问题有两个，一是有些地方楼市供应太大了，市场已经饱和了；二是购房需求不知道去哪儿了。

　　楼市新政效果初显：深圳、杭州等地房价已上涨

　　不过，随着各项调控政策的出台，地方政府和购房者的决策会有什么变化呢？

　　在被一些媒体质疑为鬼城的内蒙古二连浩特，早在此次楼市新政出台前就开始布局去库存了。2014年9月30日，二连浩特住建局官方网站发布的二连浩特市2014年房地产市场情况指出，截至2014年8月底，该市商品住房空置4318套44.75万平方米，空置率为19.5%，按近三年平均销售量看，需二至三年消化库存。

　　二连浩特住建局指出，目前该市房地产最大的两个问题，一是住房市场已经饱和，供明显大于需，供需已经失衡；二是2014年房地产投资明显减少。

　　为此，早在2014年年底，即在今年3月26日国土部提出严格控制总量之前，该市就提出，根据住房市场供需失衡的情况，要严格控制住房建设总量，择优批建，消化存量。同时政府要制定一些相关优惠政策，鼓励居民改善住房、减免税费等。

　　不过对于一些一线城市，新政出台后，楼市价格立马有了变化。据媒体报道，深圳部分开发商在3月31日开始涨价，有的涨幅高达10%，有的则以“涨价在即”为名促销。深圳中原研究中心调查显示，在深圳的二手房交易市场，二手房平均价格从2014年9月的30233元/平方米一路攀升，新政出台后现已突破33000元/平方米。另据媒体报道，在杭州有的房地产开发公司的新盘项目一天就销售了一亿元。

　　在河南郑州，当地房地产业者、河南王牌企划有限公司董事长上官同君告诉记者，目前郑州房价相比去年已有下降。2015年1月，郑州市商品住宅成交均价为7990元/平方米，相比于2014年12月下降481元/平方米。

　　而对于河南的其它地市，楼市新政似乎起到了积极效果。河南当地的开发商，万创地产营销管理中心总经理郑德对记者说，在新政策实施第一天（3月31日），公司在河南各地市的10个项目销售房子81套，平均每个楼盘卖8套。在此之前，每天共卖40套左右，情况差时每天不足20套。

　　中原地产粗略预计，首付从60%-70%降低到40%，起码可以直接增加10%的直接有效购买需求，一二线城市二季度市场成交量或环比上涨30%。中原地产首席分析师张大伟甚至认为，2015年的政策依然将会升级，房地产政策调控有望在营业税征收、部分一线城市限购等环节进一步放开。