平安证券：降息叠加推盘高峰 楼市“小阳春”可期

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　　央行决定，自2015 年3 月1 日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。其中金融机构一年期贷款基准利率下调0.25 个百分点至5.35%；一年期存款基准利率下调0.25 个百分点至2.5%，同时综合推进利率市场化改革，将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.2 倍调整为1.3 倍；其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。

　　平安观点:

　　降息叠加推盘高峰，“小阳春“可期。

　　今年以来重点城市成交及供应均出现明显回调，龙头房企销量表现亦乏善可陈，显示前期政策效应边际递减，引収市场对实际需求的担忧。继2月5日央行下调存款准备金后，央行再次降息，无疑为平淡的市场注入一针强心剂。降息在降低行业融资成本的同时，将进一步提高购房者的支付能力和购买意愿。经过近3 个月休整，开収商也将逐步加大推盘力度，加之前期地方契税公积金等政策优惠，对楼市成交形成有效支撑，我们预计3 月中下旬开始基本面将有较明显回暖，“小阳春”可期。但不同于前两轮周期，行业当前已面临中长期的拐点，相对而言，我们更加看好土地供应相对稀缺的一线城市和核心二线城市。

　　经济下行压力凸显，后期政策仍存博弈空间。货币政策持续调整凸显决策层对通缩及实体经济下行的担忧，而由于房地产的周期性特征，投资滞后于销售6-9 个月，加之当前行业库存量及地价仍处高位，我们认为短期房地产投资数据难有实质改善，因此地产政策仍存在博弈空间，后期不排除地方二套房首付比例及营业税政策调整。

　　利率下行周期，地产股估值持续回升。此次降息再次确认房企融资成本下行趋势，在经济基本面下行及通缩预期下，不排除后续进一步降准降息的可能性，叠加再融资审批加快，地产股估值有望持续回升。随着3 月推盘高峰的来临，行业逐步进入利率下行、基本面兑现而房价平稳的第二阶段，前两轮经验显示，该阶段地产超额收益较明显，但涨幅弱于第一阶段。目前地产板块与沪深300PE 比值为1.48，亦未到达2008-2009 年（2.0）和2011-2012 年（1.52）两轮降息周期高点。龙头房企当前PB 距离2011-2012年降息后高点有25%空间。NAV 折价率方面，万科、招商和保利的股价与NAV 比值分别为0.87 倍、1.01 倍和0.98 倍，距离上一轮降息周期峰值仍有25%左右上升空间。

　　从港股与A 股龙头房企的估值对比来看，目前万科与中海外PE 比为1.19，距离2008-2009 年降息周期高点1.5 倍亦尚有25%的上升空间。

　　投资建议：在经历近两个月休整后，本次降息无疑为市场注入一针强心剂，配合推盘高峰带来的基本面支撑，行业有望迎来新一轮上涨行情。1）从2008 年和2011 年两轮降息周期地产股表现来看，行业均持续大幅跑赢大盘。 2）降息叠加推盘高峰，“小阳春“可期。个股投资方面，仍建议关注四类标的 ，龙头大小白马招商、保利、万科、华侨城、华夏并福，高杠杆高弹性标的首开、泰禾集团，国企改革标的天健和模式独特的信达、世联。

　　风险提示: 成交量改善不及预期。