叶檀：回购商品房充当保障房看上去很美

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　　政府回购商品房充当保障房。这是消化库存、保障民生之举，本质上是政府继土地市场后在开发市场入市托市，充当房地产市场的风向标。

　　1月24日，福州市下发《关于福州市统购商品房和安置房、回购安置协议指导意见（试行）》，此前1月6日，住建部出台《关于加快培育和发展住房租赁市场指导意见》，鼓励开发商售转租、地方回购商品房。1月20日，住建部部长陈政高表态，房地产库存高企的三、四线城市，再盖新楼进行整体安置已没必要。

　　有两大要点值得关注。房地产开发企业转变盈利模式，从开发出售转向租售并举，住建部政策明确“支持房地产开发企业将其持有房源向社会出租，支持房地产开发企业改变经营方式，从单一的开发销售向租售并举模式转变”，这不仅意味着盈利模式的转变，也是盈利水平的长期下降。

　　货币上升周期、房地产牛市周期，开发商出售房地产可以获得不菲的回报，甚至捂盘惜售直接获得资产品价格大幅上升的收益。2005年福州市物价局一份让市场沸沸扬扬的调查显示，开发商利润率平均约50%，最低约20%，最高超过90%，这当然引起反弹，开发周期、隐性成本不清晰，也没有计入低谷时期的风险。

　　保守估计，房地产牛市周期利润率在20%左右，但到熊市周期利润率可能只有3%，甚至有的开发商还要亏本经营。政府鼓励开发商从出售转为租售并举，租金回报率长期维持在5%已经算比较好，通常房屋供给比较稳定，而租金上下起伏较大。以南昌为例，根据搜 房网数据，2014年12月南昌新售商品房均价为每平方米8850元，平均租金为每月每平方米22.66元，不算物业管理费，如果是个人投资者，租金年化回报率在3%左右，还不如去银行存5年定期存款。对于开发商而言，还要加上土地、融资、人力等成本，这样的收益是不可接受的。

　　政府鼓励开发商从投资、出售转向出租，是逼着开发商承认盈利模式的转变，承认市场的严冬已经到来。

　　如果是政府回购商品房充当保障房，情况略好，但也好不到哪里去。以安徽芜湖为例，截至2014年11月该地已完成棚户区改造约1.3万户，其中回购商品房充当棚户区的安置房高达45%。芜湖市政府以“团购”的价格从开发商手中回购商品房用于棚户区改造的安置房，只能选择2007年以后建设的建筑面积不超过120平方米的商品房。若回购商品房充当公开配售的保障房实行不完全产权，由政府持有30%产权，被保障人员持有70%产权，若回购商品房充当定向安置房，如棚改中的安置房，实行完全产权，即被安置人员拥有100%的产权。

　　政府收购时的价格是当时市场所能出的最低价格，可能低15%到20%左右，如福州业内开发商透露，2014年该市就有几个商品房项目被政府回购作为保障房，价格也差不多低于市价15%。这一价格如果能为市场托底是个好事，不过，由于房地产价格大幅下挫，政府托的就不是刚性底，曾经出现过政府托底购买的保障房价格还高于周边楼盘的现象，原因就是市场价格的大幅下滑。

　　在具体的操作中，对于政府而言面临诸多选择，现在受共有产权等因素影响，经济适用房寻租现象等消失，但政府的寻租空间变大，收购时选择哪个楼盘，以什么样的价格收购，如果暗箱操作，极易滋生腐败，在保障房可怜的经费上拔毛。选择的程序与透明就成为最重要的环节，本质上，这就是政府采购。

　　回购商品房充当保障房，听起来很美，但对房地产市场不会起根本作用。