董藩：北京房价涨到80万每平一点都不奇怪

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    2013年9月26日，北京师范大学房地产研究中心主任董藩发表题为《北京房价能否涨到80万元/㎡——谈谈中国房价持续上涨的逻辑》的万言微博，他认为：北京房价多高都不奇怪。此前，董藩发表言论称，照北京现在的房价增速，25年后，每平米房价超过80万元非常容易。董藩在万言微博中从多个方面论述了观点的可能性。

    虽是随口而出的数据并非信口雌黄的结论

    董藩在微博中提到，他关于房价的简单预测是基于一定的约束条件而做出的——全国房价达到每平方米9万元、北京房价达到每平方米80万元，前提是这些约束条件不变或没有很大改变：社会稳定；金融体系不崩溃；不进行币制改革；收入随着经济发展而继续增长！如果其中一个条件不存在，比如出现社会动荡，甚至发生战争，一切将被改写，所有的预测也都不成立。

    涨到9万元/m2和80万元/m2并不需要很高的年均涨

    董藩在微博中还继续阐述了自己的房价涨幅观点，他认为房价由今天的水平涨到全国平均每平方米9万元、北京平均80万元，并不需要太高的年均涨幅，以明显低于过去25年的涨幅就可能达到这个水平。

    他并不赞同官方统计出的房价数据，并且他认为，如果对2012年官方数据加以修正，还原其真实成交价，北京房价25年后涨到80万元/㎡将变为可能。

    推动房价上升的因素很多其合力比过去的更强大

    同时，董藩就房价上涨的因素做了自己的陈述，他在微博中提到了推动房价上涨的多个因素。他认为这些因素汇集在一起发挥作用，对房价形成了巨大的推力。

    1.大拆大建：他认为城市旧房屋改造工程估计要延续20年左右。这些拆迁补偿成本会越来越高，再加上其他生产要素成本的上升，房价总体上看只能升不能降。

    2.人口增长：中国预计还有2-3亿的人口增长空间，这些增长的人口会继续制造房地产需求，并加剧人地之间的矛盾，推升房地产的价格。

    3.城市化：已进城和继续进城的农民逐步按家庭租房、买房的过程，致使房地产需求继续上升，房地产业继续发展。这个过程远未结束，估计还要持续20年以上。

    4.家庭裂变：家庭不断裂变，变得越来越小型化，这是社会发展的一个趋势。估计全国裂变到户均2.5~2.6口人，才可能稳定下来。这种裂变会释放出大量住宅需求。

    5.生活方式的演化：董藩发现，对房地产需求最主要的推升力量不是人口增长，也不是城市化，而是生活方式的演化，生活方式的演化有很多表现，它们合在一起创造出天量的需求，但却被大家都忽视了。

    6.区际人口的整合：当今时代是人口与财富大整合的时代，人口和财富跨区域之间的大迁徙、大流动必将带来房地产市场的大调整。人口与财富的空间调整促进了房地产市场的空间变化，也整体上大大提升了需求规模。

    7.经济高速增长：经济的快发展和收入的高增长推升购买力增长。同时，房地产业作为国民经济的先导产业，要为其他行业提供营业面积、写字楼、厂房等，这就必然意味着房地产需求的上升。

    8.城乡收入差异：城乡收入的差距把大量农民逼进城里打工，产生大量承租需求，需要大量的出租房作为供应。这无疑会拉动购买需求的上升。

    保持未来的高增长局面主要靠货币推动

    董藩认为，从现在的情况看，要继续保持相对较高的经济增长速度，虽然难度大，绝非无路可走。一是降低税费水平，让利于企业；二是继续投放货币，扩大投资规模，进而拉动经济增长。但是，降低税费水平就意味着降低中央和地方政府的财政收入，这条路是走不通的。于是，保证经济增长速度维持在较高水平，就只能走另外一条路：发票子！

    房价可以脱离国际市场和全国市场独立形成

    董藩认为，北京、上海的房价并不是世界上最高的，放眼世界，还有更多城市的房价似乎让人不可思议。房价是脱离全国、脱离国际市场独立形成的，所以，对房价进行国际比较没有任何意义。房价是资源紧缺程度的反映，取决于建设用地富裕程度。建设用地富裕程度是不可以进行国际化调整、改变的。

    北京注定是房地产市场中的一朵奇葩

    董藩从经济学上阐述了自己对于北京房价的观点，他认为：高房价其实是获得在大都市、核心城市或发达城市工作、居住等好处时不得不支付的成本，是通过竞争进入这类城市工作、生活的经济门槛，是由外部性决定的，是城市价值的体现。所以，北京房价持续涨，不断创新高，其实也是顺理成章的事情！对北京这个世界城市之林中的“奇葩”来说，房价无论多高都不奇怪，都可以说是真实、巨大的需求推升的。