“以房养老”推广效果难预测，养老地产前景可期

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    《意见》一出台，便引发了社会热烈的讨论。从此前的实践经验来看，北京、上海、南京等地均不同程度地尝过“以房养老”这只“螃蟹”，但均因效果不理想而进展缓慢。同时，国内也已经有不少开发商诸如万科、远洋等企业早已布局这一市场，但均未能产生很好的效益。那么，此次《意见》出台后将会对养老市场产生怎样的影响呢？

    推广面临障碍

    研究报告中提到，事实上，国内“以房养老”已试点多年，但多种因素导致推广缓慢。

    李莹认为，“以房养老”是一种新型的养老保险业务，即住房反向抵押养老保险。老人将自己的产权房抵押出去，在继续享有住房使用权的情况下，取得一定数额的养老金，对于退休后收入较少、子女能力有限的老人而言，可以作为养老金的一项补充。这种养老模式在国外的运作较为成熟，我国部分城市在五六年前开展过这类业务试点，包括北京、上海、南京等地，但真正办理“以房养老”业务的老人数量并不多。

    目前来看，“以房养老”模式在我国推行存在一定的障碍，主要是受到固有的社会观念影响，并且缺乏与之相对应的一套法律法规。首先，中国人具有强烈的家庭观念，老人们普遍存在把房产留给子孙的观念；其次，目前大部分金融机构提供的“以房养老”产品为10年期产品，时间过短，难以满足老人的实际养老需求；第三，缺乏对金融保险机构的监管体系，“以房养老”业务办理存在风险性，老人担忧机构提前将房产售出或者合同未到期时机构倒闭等问题。

    伟业我爱我家集团副总裁胡景晖告诉记者，目前实际的 “以房养老”大都发生在家庭内部，大致分为以下几种形式：父母接受子女的养老资金支持和日常照料，作为对价，身后以遗嘱继承的方式将房产给予提供资金和照料的子女继承；子女出资为父母购买郊区的养老公寓或缴纳养老院费用，父母将城区的房屋赠予子女居住；无子女的老人接受旁系晚辈的养老金馈赠和日常照料，身后以遗嘱继承的方式将房产给予提供资金和照料的旁系晚辈继承。这些发生在家庭内部的“以房养老”似乎更符合中国人的情感伦理和家庭观念。

    胡景晖强调，目前银行之所以开展的“以房养老”、“倒按揭”业务极其有限，主要是因为这些用来做“倒按揭”的抵押房产房龄较老，70年土地使用权所剩时间不多，房屋价值难以认定所致。

    胡景晖表示，从2007年北京石景山区的“养老房屋银行”、上海公积金管理中心的“以房养老”，到2011年中信银行也推出了基于老年借记卡的“倒按揭”业务，或因养老观念不合，或因申请门槛过高，最终均以失败告终。

    养老地产前景可期

    尽管“以房养老”在国内的实践效果并不理想，但记者接触的多位市场人士均对这一市场前景表示乐观，认为在国家政策的支持下，将会产生更大的购房需求量，同时这一市场将会有一个较大的加速发展，未来市场规模也将非常可观。

    李莹表示，尽管“以房养老”实施情况并不理想，但其概念可能会催生更多的购房需求。 “以房养老”模式，顾名思义，即用房子来养老，而国家层面提出这一方式推广试点，给房屋赋予了养老的特殊功能，再度强化了房子在中国人心中的重要性，这对于房地产市场将起到间接的促进作用。

    李莹表示，我国养老体系尚不健全，老龄化加速，老年人数量快速膨胀，存在一定的养老金支付危机，或者说养老金总体趋势是不足的。在这一背景下，人们为了在晚年有足够的保障，对房子更为依赖，购房动力增强，从而间接推动房地产市场成交量上行。

    同时，老龄人口的增长让越来越多的房企涉足养老地产，包括万科、保利、远洋、首创等。李莹认为，此次国务院发布的文件中明确提到，未来养老服务业将是政府托底，市场为主体。为了鼓励市场力量参与养老事业，预计国家将出台一定的优惠政策，那么除了金融保险公司以外，房地产企业在养老产业中也将有不小的发展空间。据初步预计，到2020年，我国60周岁以上的人口将超2．45亿，意味着未来几年将有过亿套养老住房需求，这对于养老地产是一项利好因素。

    伟业我爱我家副总裁胡景晖则告诉本报记者，“以房养老”的核心在于如何真正盘活闲置的住房，为保证房屋高效、可持续利用，养老机构民营化、运营模式金融化、中介机构嵌入化将成为未来“以房养老”模式的三大必然趋势。