北京下半年房地产市场发展预估

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        2013年年初，当我们用一种恐慌的态度投身楼市，让2013年3月的“政策末班车效应”带来约平时3倍的成交量后，“京版国五条”悄然落地。“京版国五条”之后，4月开始下达的各种相关公告和后续政策纷至沓来。

        近几年，政策在不断收紧和不断完善中进化，“新版国五条”无疑是之前政策的2.0版，在近一步紧缩了购房资格、提高二套首付以及贷款利率后，更是突破性地让20%的个税政策成为二手市场的“杜冷丁”。而之后发布的有关税收问题的公告，以及公积金使用细则更是完善了整个调控政策体系。

        目前，现有的政策体系是围绕“供应”、“需求”、“资金”这三个核心要点形成的，后续的政策不出意料也会在这三个要点上着力。例如，5月17日印发的《北京市商品房预售资金监督管理办法》就是对现有政策体系中针对资金因素的一种补充和完善。而从目前的实际情况来看，由于上半年政策扎堆，市场还处于政策适应期，外加“限价”政策影响，供需矛盾凸显，并不利于房价稳定。同时“钱荒”的爆发，也让拿钱吹起来的地产气球暴露在风险当中，在这种情况下，下半年房地产政策不会有太大动作，将会以稳为主。

        受政策及翘尾因素影响，上半年楼市先扬后抑，有恐慌性购房导致的3月整体成交6.3万套的疯狂，也有政策落地后整体成交1.3万套的萧条。在政策因素以及经济背景下，预计下半年楼市整体成交以点带面的现象将会更为突出，刚需输出地为京城重要成交热点。

        根据北京住建委数据显示，截至今年上半年，全市共新增新建住宅24592套，其中通州提供新房7162套，提供新房总量最大，其次是房山区，提供新房数量4394套。两个供应大户所提供的房源数量接近整体供应量的一半。而两个区域是非常典型的刚需输出地，在市场刚需充裕的情况下，“逢开盘必涨价”的金地[简介 最新动态]格林格林项目也屡屡创造日光成绩，足见市场中刚需的求房若渴，以及其强劲的购买力。区域成交量的高涨直接催热了整体市场，而这种以点带面的市场趋势也将会在下半年的市场中得到延续。同时，大量的购房需求也为下半年房价上涨提供了客观条件。

         除了需求因素外，大热的土地市场同样为后市高房价埋下了隐患。今年上半年土地出让金大丰收，仅上半年北京土地出让金收入就与去年全年相当，达到了664亿，可谓供需两旺。而无论是用“面粉与面包”还是用“皮与毛”来比喻房价与地价相互影响、彼此依存的关系，高地价的指向都只有一处，那就是高房价。在政策平稳的预期下，下半年房价稳中有升是大概率事件。

         在成交量方面，依照目前的市场状况，新房成交量在相当程度上依赖于市场供应量，由于“限价上市”依旧为供应端带来不小阻力，从而，房企与政府的博弈过程将直接影响新房成交走向。

        在二手市场方面，由于个税缴纳方法的变动直接加重了二手房的购置成本，同时最低计税价的上调又进一步压缩了免税空间，直接影响购房者的购房意愿，下半年二手市场将继续考验购房者的资金实力。在整体经济增长放缓背景以及“钱荒”带来的恐慌中，下半年二手市场整体交易情况并不乐观。整体来看，二手市场将处于较为平稳的状态。

        土地市场的火热成交不仅带来了高房价的预期，同时也在一定程度上加速了京城传统住宅板块功能属性的进一步形成。在将泰禾地产拿下的孙河地块推上风口浪尖后，我们开始期待下一个“院子”会给我们带来怎样的单价震撼，超高的地价也直接将孙河“保送”到了豪宅军团，使传统豪宅板块扩容。而孙河的崛起也将让京城各区域板块间的差异在不远的未来逐渐显现出来。