上海二手房市场明显进入淡季

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        刚刚过去的2013年7月，上海二手房指数为2805点，比6月上升28点，环比上涨1.00%，涨幅相比6月缩小0.31个百分点。价格持续上涨，但涨幅连续第四个月缩小。

　　新增挂牌量减少，前期价格上涨过快，新增需求大量消化，以及受高温天气和淡季因素等影响，买家入市意愿逐步减弱。上海二手房指数办公室认为，7月市场表现为，由于二手房价持续上涨，市场上适应需求的、高性价比的房源呈现阶段性减少，与买家预期距离拉大，交易降温；而价格上涨势头趋于缓和，刚需板块价格上涨微弱，一些改善客集中的中高端板块部分业主愿意小幅议价。这些因素导致7月二手房价格环比涨幅持续缩小。

　　据观察，新一届政府4个多月来更多表现为以压缩行政干预来释放市场活力，对房地产调控未有表态。7月15日，新华社报道称，将加快研究包括土地、金融、财税等方面的房地产中长期调控政策，“去行政化”将成为未来调控方向。7月30日，中央政治局会议定调下半年经济，未提房地产调控。业界认为，在当前经济复苏时期，政策不会打压作为经济增长引擎的房地产市场。面对房价上涨，楼市预期出现分化，看涨看跌皆有。

　　市中心区涨幅扩大。2013年7月，传统市区全部8个区及浦东陆家嘴板块整体上涨1.07%，涨幅比6月缩小0.20个百分点。其中，市中心4个区及浦东陆家嘴板块7月整体上涨1.02%，涨幅却比6月扩大0.14个百分点。

　　议价空间有所放大。2013年7月全市130个板块中，上涨板块86个；下跌板块24个；持平板块20个。

　　7月上涨板块平均上涨2.12%，涨幅比6月缩小0.69个百分点。市区内涨幅较大的徐汇康健、杨浦黄兴公园、黄浦打浦桥、普陀长寿路分别上涨3.14%、3.10%、2.98%、2.77%；新兴城区内涨幅较大的青浦赵巷、浦东航头、宝山顾村、松江泗泾、分别上涨3.48%、3.38%、3.07%、3.07%。7月上涨板块数量较上月增加6个，但价格涨幅出现明显放缓，表现为市场开始出现局部分化。7月，流动性紧张，首套房贷利率收缩，房价持续上涨但看房量下降两成以上，受这些因素影响，部分业主提价幅度开始缩小甚至愿意小幅让利1%－2％。但对于刚需区域而言，业主依然占主导，加上目前区域内新盘普遍涨价，购房者于是选择入市。

　　7月持平板块有南京西路、新华路、复兴公园等共20个。如新华路板块，挂牌量跌了两成左右，加上淡季成交稀少，价格几乎无波动。临港新城、海湾等偏远板块，由于一手房供应量大，二手房价格难有较大上涨空间，业主也不愿亏本出售，致使价格平走。

　　7月下跌板块平均下跌2.18%，跌幅比6月扩大0.30个百分点。下跌幅度较大的杨浦五角场、闵行金虹桥、长宁北新泾分别下跌2.35%、2.09%、2.02%。7月下跌幅度较大的板块多集中在传统市区及紧临市区的新兴城区板块。这些区域调低挂牌价的比例有所增长，议价空间出现，显示业主售房诚意。卖方中，一种是改善客连环交易，为尽快出售原房以买进改善房，选择降价成交；一种是高于市场价挂牌的业主，在淡季中选择调价。

　　上海二手房指数办公室分析到，自3月二手房成交爆棚之来，二手房价格指数连续4个月涨幅下跌，市场热度逐渐降温。其中成交结构出现变化，市区内改善型置业需求仍然较为旺盛，价格坚挺小幅向上，新兴城区从整体上看，刚需置业需求开始减弱，价格涨势出现明显放缓。房价走势不明朗，预期分化，7月上海二手房市场出现转入淡季的征兆，面对前几月过快上涨的房价，市场将有一段“消化期”，未来价格涨势或将继续放缓。