青岛新房价格持续下跌，二手房略有上涨

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　　新房价格继续下跌

　　尽管随着刚性需求的释放，房地产市场成交量持续攀升，但买卖双方的博弈并没有消除。受笼罩市场的看跌心态影响，降价成为开发商首选营销策略。根据国家统计局18日发布的统计数据，今年8月份新建商品住宅价格指数继续下跌，但跌幅有所减小。数据显示，8月份新建住宅价格指数环比下跌了0.1% ，同比下降了4.3%；新建商品住宅价格指数同样环比下跌了0.1%，同比下降4.6%，较之7月份跌幅减小。

　　值得注意的是，二手住宅价格指数延续着7月份以来的涨势，环比上涨了0.3%，较之7月份0.1%的涨幅明显增大。但和去年同期相比跌幅仍非常明显，同比下降了3.0%。

　　金九银十未现转机

　　“中央多次重申坚持房地产市场调控的决心 ，限购限贷的政策导致市场高存量难以消化，下半年的房地产市场并没有因为‘金九银十’的到来而出现转机。”青岛锐理数据总经理马光明说，截至8月份，新房价格指数已连续11个月处在下降轨道，二手房价格指数则在今年的7月份开始小幅上扬，但同比跌幅仍非常明显。

　　盘点一年来国家统计局公布的70城市房价统计数据可以发现，调控政策以来，岛城新建商品住房价格指数出现下跌始自去年的8月份，在经历去年9月份的小幅上涨后，再次走上下行轨道。

　　降价跑量仍是大势

　　从成交量来看，新建商品住宅的成交量已经连续4个月稳步上涨，其中五六月份的成交量都在7000套左右，7月份成交量达9512套，8月份则成交9118套。“成交量的高走与开发商以价换量的策略互为因果。”青岛锐理数据总经理马光明说，迫于高达15万套的市场存量，开发商从今年的5月份开始逐步加大了降价促销力度，这让观望已久的刚性需求出手买房，但成交量的持续高走又在一定程度上改变了卖方心态，随着大量新房被快速消化，降价空间又有收缩的趋势。

　　“但市场存量这么高，九十月份新盘开盘速度会加快，开发商的销售压力仍非常大，降价跑量仍将是市场大势。”青岛世联怡高公司总经理陈耀华说。

　　棋至尾盘观望渐浓降价通道或将重启

　　“金九银十”历来是房地产市场的旺季，刚性需求的持续释放能否撑起九十月份的市场？未来几个月的房价会不会迎来触底反弹？带着这些问题，记者18日探访市区房地产市场发现，由于调控风声仍紧，存量房源日增，降价促销仍是市场的主流方向。此外，受保障房大量上市的影响，“金九银十”或许迎来楼市的“深度博弈”期。

　　二手房议价空间缩至3%

　　“新房价格持续下跌，二手房价格上涨的势头依旧非常明显。”18日上午，科威国际不动产青岛区域总经理孙杰说，新房价格的下降体现在开发商优惠力度的不断增大，二手房价格的上涨则体现在议价空间的不断减小。

　　“以市南区宁夏路周边的二手房为例，以前的议价空间最高达10%到15%，但现在一般只有3% 到5%。”惠百家不动产的董晓峰总经理说。

　　为何新房、二手房价格从7月份开始涨跌各异？董晓峰说，从5月份以来，新房成交主要集中在李沧、城阳 、黄岛、胶州、胶南、即墨等区域，这部分区域因为拿地价格相对较低，降价的空间也相对较大；但二手房成交主要集中在市南区、市北区、四方区以及崂山区，受地段、配套等因素的影响，降价空间远远低于新房市场。

　　“二手房房主和开发商不一样，后者房源积压量高，受资金链的影响，而多数二手房房主手里只有一两套房，资金压力小得多。”孙杰说。

　　但业内人士认为，二手房价格的持续反弹对整个房地产市场并没有指导意义。孙杰说，毕竟多数新房已经是准现房，无论是配套还是价格上都比二手房有优势，会分流大量的二手房市场需求。
 
新房价格仍有下探空间

　　岛城楼市会不会出现触底反弹行情？“未来几个月开发商仍将主推面向刚性群体的中小户型，炒房成本日高，收益日低，房产税呼声越来越高，投资性需求不敢贸然入市。”青岛世联怡高公司总经理陈耀华说，在这个前提下，仅靠刚性需求，显然难以撑起“金九银十”的楼市。

　　9月份，包括李沧区的嘉凯城时代城、伟东幸福之城、中海国际社区等项目在内，持续掀起了价格战。受此影响，李沧区的房价从去年的9000元/平方米，下跌到了目前的每平方米七八千元。“其实和2009年、2010年相比，李沧、四方、市北、城阳和黄岛等区域的房价下跌幅度都在20%以上。”青岛锐理数据总经理马光明说。

　　18日，位于胶州市的青岛中置风景项目二期继续释放出“成本价”卖房的信息。“均价仍将定在3000元/平方米左右，毕竟未来两个月的市场销售竞争仍然非常大。”中置风景项目的销售人员说。

　　青岛世联怡高公司总经理陈耀华说，楼市结构性调整，驱逐投资性购房，下半年房价没有大幅上涨的可能。

　　万套保障房上市冲击商品房

　　盘点近几个月来的热销项目可以发现，包括李沧区的时代城、中海国际社区、海岸华府，城阳区的青特花溪地，黄岛区的紫檀山 ，崂山区的开泰锦城等在内的项目都下调了开盘均价，借此撬动市场需求释放。

　　青岛市房地产交易中心的统计数据显示，进入9月份，日均成交量在两百套左右，较之七八月份300套左右的日均成交量有所回落。“一方面是调控政策没有丝毫将要放松的迹象，购房者对房价下降仍然充满期待；另一方面是开发商积极备战‘金九银十’，借此摆脱年关将至资金链趋紧的难题。”马光明说，到了下半场，岛城的房地产市场将进入“深度博弈”期。

　　让开发商在“金九银十”季节难以淡定的，还有保障房上市销售的消息。19日上午，13个保障性住房项目将公开销售，一共有5451套房源，而部分经济适用住房的销售均价仅在3557元/平方米，仅为周边商品住房销售价格的一半左右。而据青岛市住房保障中心的负责人介绍，下半年还将推出第二批保障性住房，房源大约有4000套。“近万套保障性住房上市，会对9月份和10月份的商品房市场产生影响，分流一部分刚需客户。”陈耀华说。 记者 王爱科

　　房价上涨城市数量缘何回落？

　　房价环比上涨城市数量减少，这是8月份房地产市场的一个新信号。国家统计局最新发布的数据显示，与上月相比，8月份70个大中城市中，新建商品住宅价格上涨的城市有36个。而7月份，环比价格上涨的城市数量达50个。这是自5月份房价环比上涨城市数量持续增加以来，首次回落。

　　与此同时，环比价格涨幅收窄。8月份环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0.6%。而7月份，环比价格上涨的城市涨幅均未超过0.7%。

　　究竟是哪些因素导致房价放慢上涨步伐？

　　中原地产研究部总监张大伟表示，主要是成交量的放缓影响了房价上涨速度，涨幅放缓。成交量的放缓则由于消费者购房意愿下降，市场预期转变。一方面由于前期积累的刚性需求，在今年上半年差不多已消耗殆尽，后续乏力。另一方面，与政府坚持房地产调控的坚定决心有着直接关系。

　　一方面是经济下行压力加大 ，一方面是房价反弹压力增加，对于处在关键时期的房地产市场调控而言，审慎把握调控节奏，尽快加大市场供给显得尤为重要。

　　国家发改委主任张平表示，下半年要稳定房地产市场调控政策，坚决抑制投机投资性需求，切实增加普通商品住房特别是中小套型住房供应，防止房价反弹；加强舆论引导，稳定市场预期，避免不实信息炒作误导。