与二手房房东交易谈话全攻略

申请免费试用、咨询电话：400-8352-114

    二手房买卖一般有两种方式，一是通过中介公司进行交易，二是买卖双方自由交易。在目前的二手房交易中，前一种交易方式的数量占比较多。在这两种交易方式中，同样都存在流程繁琐、手续复杂的问题。本期小编对如何顺利进行自由交易做出相关介绍和分析，以供自由交易者参考。

    两种交易方式各有利弊

    通过房屋中介公司交易最大好处就是安全、省心。中介公司对房地产交易、过户和贷款的办理十分专业，能为买卖双方省去好多的麻烦，更重要的是，中介公司所起的居间担保作用，能够以第三方身份，为买卖双方的交易安全起到保障作用，保证双方的利益不受损害。

    不过，二手房居间交易一定要委托正规的中介公司进行操作，否则可能使双方受到损失。

    而不通过房屋中介公司，选择自己交易最大好处就是省钱，不需要缴纳中介费，而且自己亲自办理，让人放心。但是由于大部分买卖双方对房地产了解得不多，很容 易忽略一些细节，结果就会导致一系列的纠纷，甚至是经济损失。自由交易的缺点是需要交易双方花费很多的时间和精力，而且交易过程中的付款安全性得不到有效 的保障。如果买方是按揭贷款，手续则更为繁杂。因此建议：自行达成交易的买卖双方，可以委托一些“放心中介”办理权属过户和按揭贷款手续。

    自由交易全流程简介

    根据付款方式和是否存在阶段性担保的不同，二手房自由交易又有几类不同的方式，其中全款交易最为简单。另外比较常见的，是买方申请贷款有阶段性担保交易方式。具体流程如下：

    1、 发布或查找信息；2、接触洽谈并确定交易意向；3、签署网上电子合同，并打印(含下定金)；4、房产评估公司出具房屋评估报告；5、办理贷款审批、担保手 续；6、办理过户登记、缴纳相关税费；7、领取权证；8、交割首付款；9、办理抵押登记手续；10、领取抵押权证；11、银行放款给卖方；12、房屋交付。

    以上交易流程中，比较费时、费力的是请房屋评估公司出报告、办理贷款审批手续、办理房屋过户手续等，这些环节一共涉及到的准备材料有近20项。

    签署网上电子合同流程

    买卖双方需要注意，从2007年11月1日起，对个人自行购买二手房（双方未通过中介机构成交）实行网上合同签约。

    据了解，对于个人自行购买二手房（双方未通过中介机构成交的）的，不再使用《武汉市存量房买卖合同》（2003年版），交易双方当事人需登陆武汉房地产市场信息网进行网上签约。网上签约具体操作步骤如下：

    1、 登录武汉房地产市场信息网；2、进入二手房市场信息，点击二手房个人网上合同登记；3、到《武汉市存量房买卖合同》网上签约界面，按照要求填写相关信息， 完成后确认、保存信息并生成合同备案登记号，凭该登记号可进行网上合同查询；4、凭合同备案登记号到房产部门打印正式合同；5、打印合同后到房产部门申请 办理存量房转移登记手续。

    过户的流程和资料准备

    据了解，二手房在房管局直接交易过户的主要流程是：1、面核；2、取号；3、受理、计费；4、到收费窗口开缴款通知单；5、银行缴费；6、返回收费窗口领取发票；7、返回原收件窗口领取收件单。

    过户所需准备主要有：买卖双方身份证、户口本、结婚证（单身须户籍所在地出具的单身证明、离异须提供离婚证和财产分割协议、买方非武汉市户口的须提供户籍所在地出具的《流动人口婚育证明》）、房产证、土地证原件及复印件、房产交易评估报告等。

    二手房自由交易其他注意事项

    目前二手房交易市场上市交易的房屋性质多种多样，有些房屋是不被允许交易的，如两证不全的房屋、未过一定年限的经适房、集体土地性质的“小产权房”等。对于这样的房产，购买者最好对照法律规定，谨慎辨别。此外，还需注意如下两条事项。

    确认卖方身份：一般情况下，房屋的出售人和房主是一致的，但是也有出售人为非房主本人的情况，有的是委托子女或代理人代为出售。在自由交易前核实卖方身份，确认出售人为房主本人将十分重要，它可以减少纠纷、规避风险。

    仔细查验房屋：二手房非商品房，房屋的现状各不相同，有的装修很高档，有的是已经有几十年历史的老房子，在房屋的现状上可谓千差万别。因此，自由交易过程中 更要仔细查验房屋，从而避免在交付以后才发现房屋缺陷。