8月上海二手房市场挂牌价格反弹

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         8月二手房市场呈现淡季特征，二手房指数呈现窄幅震荡，且反弹持续走弱。在指数系统监测的所有板块中，64%上涨，27%下跌，9%走平。上海二手房指数办公室认为，成交量近两成下跌，房价反弹弱势，令涨跌板块格局出现变化，上涨板块不少处于临界点，而下跌板块大幅增加，下跌范围从外围区域蔓延到市区。8月，楼市“政府喊话”效应显现，同时，尙处于政府所称的监测期，买家对卖家的报价敏感，出手谨慎。一批婚房族和刚需改善客作为前期需求释放后的增量入市，支撑了淡季楼市的成交。

         8月上旬国务院督查组结束调研回京述职；8月23日住建部有关负责人表示，正密切监测房地产市场变化，研究进一步强化市场调控的政策措施；8月28日央行营管部表示，下一阶段要严格实施差别化住房信贷政策；8月29日全国人大常委会上财政部部长谢旭人、发改委主任张平相继在报告中提出，将稳步推进房产税改革试点以及加强舆论引导、稳定市场预期。这一切，使得政策调控预期进一步增加。    

        传统市区涨幅大跌

        经统计，8月，市区全部8个区及浦东陆家嘴整体上涨0.05%，涨幅比上月缩小0.07个百分点，涨幅跌了1倍以上。其中市中心4个区及浦东陆家嘴8月上涨0.09%，略高于市区整体水平。市区涨跌互现，如徐汇、闸北、普陀分别上涨0.13%、0.09%、0.06%，而虹口、黄浦分别下跌0.08%、0.07%。市区业主通常对政策敏感，对于后续调控政策继续从紧的风声，令其一直看涨的心态出现分化。市中心区域如静安、陆家嘴等，房产保值性优势突出，业主挂牌一般不追涨，但议价空间狭小甚至小幅加价以试探购买力；而传统市区如虹口等，部分业主为置换新房所出手的房源多选择降价以完成交易。

        8月，新兴城区整体上涨0.10%，涨幅比上月缩小0.02个百分点。其中，嘉定、宝山、闵行、松江、浦东近市区部分分别上涨0.17%、0.12%、0.11%、0.10%、0.09%。目前市场中，改善型需求占比上扬，同区及跨区置换兼而有之，且部分带有学区置换意愿，主要瞄准新兴城区主力面积100平方米左右、总价250万－300万元的次新小区。选择8月淡季出手，就是想趁看房人少，能与业主议价；或看中新房源急于抛售手中旧房，以加快连环交易的节奏。

        非新兴城区8月整体上涨0.19%，涨幅比上月扩大0.10个百分点。未来直达崇明陈家镇的轨交19号线规划8月23日公示，崇明陈家镇上涨0.43%，崇明整体上涨0.29%。奉贤8月大幅推地，改变了房价上涨预期，并迅速稀释市场购买力，奉贤奉城和南桥板块分别下跌0.24%和0.18%。

        下跌板块接近翻番

        经统计，2012年8月全市128个板块中，上涨板块82个，下跌板块34个，持平板块12个。

        8月上涨板块比上月少16个，上涨板块平均上涨0.24%，涨幅相比上月扩大0.06个百分点。如静安曹家渡、徐汇康健、浦东上南、静安南京西路分别上涨0.43%、0.41%、0.41%、0.40%。卖家报价持续坚挺，议价空间继续收缩，这些都是令二手房价格出现小幅走高的主要因素。如闵行春申、浦东三林分别上涨0.38%、0.37%，以往5%左右的议价空间已缩至1%-2%，而报价也普遍出现5%左右的提升。商务区板块和学区房是市场热点，不少买家想趁目前政策稳定、一步到位购房，那些配套、学校、交通、物业品质不错的房源，在需求追捧之下业主更显底气，浦东花木、静安静安寺等板块上涨0.38%、0.34%。

        持平板块为12个，和上月相同。鲜有成交案例的板块有相当比例，不少板块涨跌互抵，如徐汇华泾和闵行航华等。

        下跌板块比上月增加16个，扩大近1倍，下跌板块平均下跌0.26%，跌幅相比上月扩大0.06个百分点。跌势从新兴城区蔓延到了传统市区范围内，如虹口江湾镇、黄浦新天地、浦东世博滨江、长宁中山公园、黄浦滨江等板块分别下跌0.65%、0.40%、0.31%、0.30%、0.29%。两大滨江板块双双下跌。处于成交淡季的楼市，降价预期也明显增强。其中，改善客因急于换房而不得不降价抛售房源；8月看房量的骤减，也动摇了部分卖家的坚挺心态。由此，下跌板块数量骤增。

        上海二手房指数办公室认为，8月传统淡季也进入了短暂调整期，成交量下滑受到调控不放松预期影响，但量跌拉动价跌的效应尚不明朗。在刺激经济“稳增长”的大背景下，8月房价走向未现转负，随着一手房市场蓄势待发，或成为“金九银十”到来的前兆。更为严厉的楼市政策会否出台?政策变数影响着新的市场预期。