刚需仍然是北京二手房市场的主力军

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　　成交放缓，新盘或转移客源

　　北京二手住宅市场成交量在经历了连续三个月的节节攀升后，8月份因购房需求量的萎缩而出现大幅下滑。根据北京住建委网站公布的网签数据统计显示，截止到8月29日，2012年8月份北京二手住宅网签总量为12278套，与7月份的网签量相比跌幅达21.2%，但是与去年8月份同期的网签量相比，则大幅上涨了65.5%。另据伟业我爱我家市场研究院的数据统计，2012年8月份北京二手住宅成交均价为23490元/平方米，环比7月份小幅上涨了1.1%，与去年8月份同期的房价相比基本持平。而8月最后一周北京市二手住宅成交量为3396套，环比上周上涨10.9%。链家地产市场研究部认为，从成交走势来看，8月最后一周成交量环比虽然上涨，但是月底成交量与7月份相比仍然呈现下降趋势，周成交量当前基本在3200至3500套左右，按照当前二手房交易心态，这种趋势将会延续至9月份。

　　对于二手房的成交减速原因，21世纪不动产分析师粟日分析说，二手房经过长达半年的持续增长，符合刚性需求和改善性需求的户型，基本已消化，而新的房源由于二手房业主捂房而增加缓慢，因此成交速度也“不得不放缓”。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖则表示，二手房价格的小幅上涨，触及到了首次置业的刚需购房人群能够接受的房价的红线，这部分购房人群大多资金实力相对有限，面对二手房业主报价的上涨，

　　议价空间的缩小，只能再次陷入观望，或者转向房价和税费相对低廉的新房市场。有过购买二手房经历的购房者认为“就目前购买北京市二手房办理贷款手续来看，建议大家不选择公积金与商贷组合贷款的方式。三个月内跑了六趟到四处不同的地方办理各种手续，每次交通之拥堵，等待办理时间之长，真的难以接受，而且放款时间都不确定，还是购买一手房比较方便”。

　　刚需为主，本月价格波动小

　　8月份后三周，二手房的均价连续维持在23400元/平方米这一水平，其中第四周单周价格基本在23300至23500元/平方米之间波动，整体价格环比7月仅小幅上涨。链家地产场研究部常清认为，当前市场的成交主体为刚需和改善购房人群，价格承受能力有限，当价格过快上涨后，业主购房积极性降低，而多数业主现在高价挂牌，市场中低价房源减少，因此未来价格或将继续缓慢上涨，但涨价空间有限。此外，据链家地产市场研究部统计，8月最后一周成交热点区域大多数集中于郊区，价格多在2万元以下，主要购房人群为刚需或改善类。这类区域8月份价格与7月份相比均有上涨，其中涨幅较为明显的是西红门区域。虽然价格有所上涨，但依然处于低位，适于刚需人群购买，预计9月份这类区域成交仍然较为可观。常清说，就目前来看，若今年金九银十价格继续维稳，成交量走低的话，对于消费者的心理预期将产生明显影响，今年全市成交或将继续维稳。

　　价格方面，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析9月份二手房房价走势认为，一方面，9、10月份新盘开盘量将十分可观，供应的增加，将有利于房价的平稳，另一方面，楼市有效需求不足，将使得部分着急出售房产的二手房业主再度调低房价预期，受此影响，二手房挂牌价和最终成交价都将有所回落。链家地产场研究部常清也表示，当前消费者观望情绪浓厚，而业主短期内降价销售的情况几乎不可能存在，买卖双方仍处于深度博弈，一旦成交量下降后，价格即使上涨其涨价空间有限，不会出现明显波动。