8月中上旬交易量环比下滑，二手房买卖双方博弈加剧

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　　投资型业主高价挂盘试探市场

　　王先生近来心里很纠结。他在2011年初投资了一套房产，没想到春节之后中央就出台了史上最严厉的楼市调控政策，房价应声而降，王先生投资房产也随之被套。谁知今年楼市出现了意料之外的回暖，尤其是在近两个月，房价出现了明显上涨。王先生被套的房产如果按现在的房价卖出不仅可以解套，而且还可以小有盈余。但令王先生纠结的是：现在卖还是不卖？据了解，像王先生这样的投资型业主近来在二手房市场上越来越多地浮出水面试探市场。

　　“熬了一年多，好不容易等到解套。是现在卖出落袋为安呢，还是继续持有等待房价进一步上涨？”最近这个问题一直萦绕在王先生的心里。如果现在卖了，王先生只是解套并小有盈余。王先生心有不甘，担心卖出后房价会进一步上涨。但是如果继续持有，也是要冒一定风险的。前不久，中央多部委联合组成的楼市督察组结束16个城市的调研回京后，市场普遍预期会出台新一轮的调控政策。如果中央再出台新一轮调控政策，房价有可能再次出现拐点，好不容易解套的房产有可能再次被套。

　　像王先生这样纠结的投资型业主不在少数。而且随着市场博弈的加剧，投资型业主以及买房人的心理也在发生着微妙的变化。

　　在2011年调控以前，大量投资型购房者进入市场。但随后受调控影响，需求减少，价格下降，多数投资型业主被迫转售为租。但今年成交逐渐走高，需求旺盛，价格缓慢上涨，这类业主的出售积极性开始增加。以甘露园一位业主为例，有一套小两居，今年7月份租期已到。而业主看当前市场价格有上涨趋势，因此虽然客户想续租，但是业主没有续租，选择挂牌出售。目前面积68平方米，挂牌价却高达175万，远高出市场价，当前看房者较少。投资型需求较为集中的荣丰2008、京贸国际、明天第一城等楼盘，当前出售房源中大约有10%-15%的业主为以往投资型业主，远高于今年年初的占比。

　　从目前来看，投资型业主挂牌价大多明显高于市场均价，试盘意味较大，目前很难出售。

　　高价挂盘加剧购房者观望

　　面对业主的高价挂盘，买房人越来越多地选择“多看少动”。据“链家地产”市场研究部统计，进入8月份以来，新增房源与上月相比小幅上涨，但新增客户量仍保持稳定。

　　从购房者当前心态来看，购房意愿与6、7月相比略有下降，观望情绪开始出现。主要原因是价格上涨后，购房能力有限的消费者被迫观望。此外，购房者预期未来政策从严后价格仍然有下降可能，当前不着急购买。

　　“链家地产”市场研究部常清认为，目前买卖双方仍然处于深度博弈的过程中，市场中存在两种相反预期。业主预期未来房价上涨而高价挂牌，而买房人则选择观望。按照当前市场心态，预计未来金九成交量也将会维稳，不会有突破性上涨，在多月成交稳定的情况下，业主的心理预期也会再度回落，价格上涨空间有限。

　　8月中上旬成交量微降

　　后续上涨动力不足

　　买卖双方博弈的加剧使8月中上旬二手房成交量出现了小幅下降。北京中原市场研究部统计数据显示：8月中上旬，北京二手房住宅签约8580套，同比7月同期的10446套下调了17.9%。

　　从价格走势来看，8月上半月成交均价23378元/平方米，与7月份上半月相比涨幅不足1%。目前来看，从7月份以来价格基本稳定在23000-23500元/平方米，价格进一步维稳。

　　北京中原市场研究部总监张大伟分析认为，8月中上旬楼市成交量变化的主要原因是：二手房执行过户新政，相比之前剔除了部分阴阳合同的量，而且7月底抢搭政策末班车也使部分签约提前，使得在8月中上旬出现二手房成交量下滑。

　　“链家地产”市场研究部常清表示，经过连续多月的上涨之后，成交量涨幅明显回落，预计下旬成交上涨动力有限，成交量将维持在1.4万套左右。这样的成交水平下，距离房价大涨的1.8万套水平线还存在较大差距。随着购房需求的稳定，未来价格涨幅有限。