买二手房太悲催，一不小心就中招

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　　不比新房的新快直接，从看房到最终的收楼，买一套二手房，起码需要15个主要流程，其中隐藏着资金、交易等各种问题。稍有闪失，就可能遭钱秧，本期南都记者带你一一道破二手房各个环节隐藏的小风险，教你如何多个心眼。

　　下定到收楼足足15个大环节

　　“从下定到收楼，整整花了我半年时间。”田先生今年4月份，他看中了凯茵豪园的一套79平方米的小三房。虽然整个过程还算顺利，但从看房到最终的收楼折腾了几个月，被弄得晕头转向。

　　南都记者获悉，交易一套二手房，从看房到交诚意金、签合同、过户、按揭贷款，再到最终的领取房产证、收楼以及水电等的过户，至少要15个流程。

　　“如果是一次性付款，一个月内差不多可以办完手续。但若是按揭贷款，差不多需要两三个月。”中山科威不动产市场发展部经理李文彪介绍，对于购房者来说，买二手房确实是比一手房要复杂，主要是过户手续和税费方面与一手房有很大的差异，尤其是税费，房产证过不过5年涉及到营业税及附加、也涉及到个人所得税的缴纳问题，两者加起来有8.6%，往往是由买方承担的。

　　满堂红中山分公司总经理助理陈晓华表示，在二手房交易中，房产证的确权、卖方贷款的赎楼、房产的评估等方面，都是比一手房多出的程序。

　　大地物业高级策划经理冯瑞卿表示，目前中山成交的二手房主要是5-10年左右的第二代商品房，成交中比较多的是外来人员。与一手房相比，二手房交易过程繁琐、比较难贷款、交易风险大，但现房、房价便宜、配套相对完善、70-80%的二手房带装修等是其优势。

　　缩短交易时间可降低风险

　　周先生相中了一套92平方米的小三房，房产证过5年，保养不错，业主开价45万元。他手头有16万元的现金，首付三成13 .5万元，加上税费、佣金应该差不多。但实际上，他这个小算盘在二手房交易中，存在资金漏洞。因为二手房银行贷款是按评估价算的，而不是实际成交价，要考虑是否有现金支付两者中间的差价。以这套房为例，银行评估价大约40万元，而与实际成交价相差的5万元，需要他支付现金给卖方。

　　“尤其是去年房产政策变化大，购房者首期款也交了，也过户了，突然被银行告知政策变化，不能贷款了，只能四处筹钱，一次性付款。”陈晓华表示，如果遇到政策变化，买方要么想办法筹集现金，要么和卖方协商解除合同。即便解除合同，要重新过户给原业主，这就涉及两次过户的税费问题，而且第二次过户的费用(不过5年)更高，佣金也得照样支付。

　　还有一种风险是流程上无法避免的，就是在交完定金和首期款后，原业主的房子因债务问题或其他原因突遭冻结的可能。作为购房者，要尽量准备齐购房的相关资料，尽量缩短交易的时限以降低风险。

　　一不小心，就被“暗算”了

　　花钱买保证反亏千把块

　　今年3月份，刘小姐在凯茵新城看中了一套45万元的二手房，但由于她的户口不在中山，在中山又不满一年，不能提供一年以上的纳税证明或社保证明，不能贷款，只能无奈地选择放弃。

　　这时，房产中介人员告诉她，有办法让她补齐一年的纳税证明，可以在银行贷款。当时，她还心存疑虑，同时，由于实际成交价是45万元，但二手房的银行评估价可能评不到45万元，要贷款的话，还要将成交价和评估价的差额部分给业主现金。“能给评估公司打招呼，评估到实际成交价，只需首付成交价的三成。”房产中介的人员说。

　　在中介人员再三劝导下，刘小姐决定花钱办事花7000元办一套纳税证明。可她在交钱时，发现中介人员找来的“办证”人员没有公司。中介人员连忙解释：“办不下来，钱全退。”刘小姐犹豫再三，最终要求先交一半的钱，等银行放款再给另一半。“办证”人员给她开了一张个人名义的收据。

　　但折腾了2个月，银行也没同意贷款。可当她回头来找当时那个房产中介人员时，发现那个中介已经辞职不干了，打电话也不接。找“办证”人员，“办证”人却再三推托，纠缠了将近2个月，对方退了2000块钱，并表示剩下的1500元被中介的人拿走了，此后就再也联系不上。无奈之下，刘小姐只能举债全额付款买房。)

　　支招：或可用其他证明替代

　　从2010年开始，根据调控政策，中山要求非本地户口的房贷申请客户需提供1年以上的纳税证明或社会保险缴纳证明，虽然一些中介提供“作假”的证明，但是大地物业高级策划经理冯瑞卿提醒，这类操作本身就有很大的风险。

　　而实际上，不少银行也提供一些变通的操作，比如提供足够多的存折流水，有一定的存款证明，本地的公积金缴纳证明或者购房人本人的水电费缴交证明、单位工作证明等均可以成为证明，但要以银行的最终审批为准。

　　自家改户型却被邻居误

　　前段时间，王小姐买了一套房，兴奋之劲还未过去，郁闷的事情就来了。原来她买的房是两套打通的，原来的业主将两套2房2厅的房改成了3房2厅。现在她装修时，想把房改回四房。该房原本有2个大门，原先的业主只开了一个门，另一个门封死了，结果邻居在这两个门中间安了一道铁闸门，那个封死的门外边也变成了邻居的私家空间。

　　“恢复成四个房间，就要开那个封死的门。买房时，原来的业主说门是自家的，开没问题。”王小姐说。可她买完房时，发现要开那扇门很难。“我买了水果去邻居家。邻居说，那个地方确实是公共通道，但是他家的鞋柜在那儿摆了10年了，现在要求把鞋柜搬回去，接受不了。”王小姐介绍，和邻居多次协商无果，后找物业公司，物业不愿介入，让双方自己协商。

　　王小姐考虑要在这里住10年左右的时间，不想和邻居闹僵。无奈之下，她只能修改装修方案：将主卧改在原来的客厅，客厅放在原来的餐厅，餐厅放在原来的主卧，整个转了一个圈。这样，痛苦又来了。“这种老房子屋顶有很多梁，这么一改，客厅上面露出了3道梁，还不一样厚。”王小姐很郁闷。

　　支招：拍照确认以防纠纷

　　满堂红中山分公司总经理助理陈晓华认为，二手房的成交以现状为主。有哪些残破的地方，也默认为买家接受。虽然原业主不能提供质量保证，但可以增加买方的议价筹码。在签订合同时，不要看见合同上写有“交房标准为现状”就立即签字，以为交房就一定和当初看房时的现状一样，毕竟现状到底是如何没有具体描述，所以实际购房时应当进行详细记录，并双方签字确认。必要时还可以拍照为日后可能发生的纠纷留下证据，并附在合同附件中。

　　报价花样多时常空欢喜

　　住在雍逸廷的李阿姨80来平方米的小两房显得拥挤，准备今年换个房。她手头有80万元的现金，想一次性付款买套三房。前段时间，她在A中介看到雍逸廷有套118平方米的3房，带车位要价85万元。该套房虽然房产证过了5年，不用缴纳5%的营业税，但由于是卖方的非唯一住房，要缴3%的个人所得税，这是需要买方来承担的。加上佣金、买方的契税等，要5万元左右。也就是说，李阿姨至少要准备90万元的资金，才可能付清所有的费用。

　　正当李阿姨郁闷时，B房产中介告诉她，该套房可以不带车位卖，76万元可以搞定。这令她又重燃希望，兴致冲冲地让B中介约业主谈谈。结果，一盆冷水迎面而来，B中介追问业主，业主说是不带车位不卖。不过，带车位价格可以让一点价，83万元。“唯一得到安慰的是，两个中介的报价基本一致，没有吃我的差价。不过，钱还是不够。”李阿姨喜忧参半。

　　正当李阿姨决定放弃这套房时，她看到A中介的网站上又挂出了这套房的信息77万元。她突然眼前一亮，难道业主同意不带车位卖了吗？于是，李阿姨赶紧又去了A中介。结果得到的答复是：“77万是不可能成交的，网上挂出来也成交不了，人家一定要带车位卖。”“那你们为什么还要贴出这样的价格信息？”李阿姨追问。对方轻描淡写地说：“一些经纪人员自己挂出来的，为了吸引购房者而已。”

　　李阿姨的感觉很不爽，一套房子仅仅是价格

　　信息在几天内就变了好几次，她的心情可谓一波三折。目前，她仍然在纠结是否举债来买这套房子。

　　支招：再三确认真实房源信息

　　目前很多中介门店都会以非常低价的房源来吸引消费者前来购房，但是这些信息往往存在报价比实际低很多的情况，消费者在网络获取此类信息后，最好先致电询问该套房源是否存在，以免白跑一趟。

　　中山科威不动产市场发展部经理李文彪表示，可以让中介约业主三方再协商解决，同时要求中介撤消不实的房源信息，甚至可以向有关部门举报。

　　见招拆招

　　教你识破二手买卖小陷阱

　　交易篇

　　查册确认产权清晰

　　在买卖双方的洽谈过程中，一定要明细业主的产权状况，看有无抵押、物业维修基金怎么付等。这些在签合同之前都要全部厘清，原业主有抵押贷款的，要先赎楼，避免交易过户时产生纠纷。同时，尽量在正规的中介公司进行交易，避免一房多卖。不要以为二手房一定有房产证，除了一些比较新的二手房可能还没有办下来房产证外，一些较老的二手房可能由于这样那样的问题也没有房产证。这些情况一定要摸清，并慎重考虑交易的漫长性和风险。

　　房产证上是两个或以上联名的，只有一方同意卖房是不行的。要亲自看到所有房产证上名字的人，或者有他或他们的委托公证书，才能下定金。不然，有可能一方同意，其他人不同意，交易时会发生不必要的纠纷。业主的产权情况可以在国土部门进行档案查册。

　　避免只与中介单边接触

　　而二手房买卖中，不少市民担心存在中介吃差价的问题。在这种情况下，一定要在同一楼盘中多看几套房，多一些前期的价格调查，心中有数。同时，在签买卖合同时，不要和中介签单边合同，一定要买方、卖方和中介签三方合同，可以很大程度上规避中介吃差价的情况。

　　在看房时，房产中介往往要求看房者签署一份承诺书，保证如果最终成交，只能在该中介成交。其实，一套房子可能在几个中介中都有放盘，其它中介甚至在议价或佣金方面更有优势。虽然这种事情每天都在发生，房产中介也不可能每单都追纠购房者的责任，举证也有难度。

　　资金篇

　　检查房产证是否过5年

　　二手房有3个价格，实际成交价、银行评估价和国土评估价。其中，国土评估价是用来缴纳税费的依据，银行评估价是银行贷款的依据。一套50万成交价的房子，银行为了降低风险，可能评估价为40万，首套房首付三成12万，只能贷款28万，实际成交价与评估价中间的10万差额也是需要买方支付现金的。按有关规定，买卖双方各付各的税费。但在实际交易中，卖方往往是实收，其税费和佣金都要由买方来承担。而一些不正规的中介和不诚信的经纪人员往往为了急于成交，刻意隐瞒或避重就轻。一定要了解清楚卖方的房产证是否过5年，以及是否为家庭唯一住房。卖方甚至应缴纳5 .6%的营业税及附加、3%的个人所得税，两者就有成交额的8.6%。

　　认清自身购房条件

　　在交完定金和首期后的过户阶段，可能由于买方的原因导致无法银行贷款，比如买方的购房资格或征信问题等。去年，在房产调控政策多变的情况下，中山的这种情况就比较多。在这种情况下，要么是买方筹钱一次性付款，要么是双方协商解除合同，但会损失税费和违约金。因此，在买二手房前，买方要认真了解自己的购房条件，并评估可能遇到的政策风险。

　　房产中介收取佣金是以买卖双方签订商品房买卖合同为界定的，从那一刻起，房产中介完成了中介的信息服务。也就是说，如果签署了买卖合同后，即便买卖双方同意解除合同，最终没有实际成交，房产中介依然会收取佣金。购房者在签合同前应考虑清楚，避免不必要的损失。

　　收楼篇

　　水电煤过户要理清

　　二手房在收楼后，依然有繁琐的事情，那就是水、电、天然气、物业、有线电视等的过户。这些需要新的房产证和买卖双方的身份证，最好在签买卖合同时要说清楚，要求卖方协助买方的这些方面过户。

　　买房时，可以预留交房保证金。在过户完交房时，要有水、电等过户手续，一旦出现了原业主欠费的情况，而业主又不愿意补时，就可以从交房保证金里面扣取。当然，在家私家电发生不符、丢失而业主又不愿意赔偿时，也可以从交房保证金里面扣取。至于交房保证金要给多少，一般几千到2万元都有，如果有较贵重的家私家电在屋内，双方也可以协商把交房保证金提高。

　　签合同时规定原业主户口迁移期限

　　有些二手房中有原业主的户口，而他们在卖掉房子后，户口一时又找不到地方。这个问题不能等到收楼时才发现，要提前了解清楚，并和卖方协商，最好在签合同时就说明，在多长时间内，卖方的户口要迁走，免得给自己将来的入户带来麻烦。

　　同时，因为二手房是以现状为主，就像下水道是否漏水一样，原业主不会对买方收楼后发现的新问题负责。在交房时，有时会出现买家着急草率签完“交房确认书”再去收房的情况，这样的风险比较大，因为签完“交房确认书”就等于买家认定了房子没有问题，一旦发现房子有变化，例如家私家电有丢失等情况就会“哑巴吃黄连”。