崂山地区二手房交易量环比跌两成

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　　中高端房源成交再下滑

　　岛城二手房市场在经历了连续3个月的回暖之后，再次转向下跌行情，市区的中高端二手房市场行情率先回落。“通过对8月份以来市辖七区中高端二手房项目的成交数据分析，中心区域的二手房回落非常明显。”惠百家不动产首席市场分析师唐瑞周说，仅以中高端房源为例，市辖七区目前二手房成交量为824套，而上月同期成交量为907套，环比下降了9.15%。

　　由于中高端房源主要分布在崂山区、市南区和市北区，反映到市场上 ，各区的市场也呈现出明显的差异性。“根据我们的成交监测数据，崂山区中高端房源成交下降了25%，市北区下降了17%，市南区下降了12%，下降幅度均位居市区的前列。

　　来自22世纪不动产、太平洋房屋、21世纪不动产等多家品牌中介的成交数据显示，进入8月份，中高端市场成交明显出现了不同幅度的萎缩。“市南区中高端房源成交量环比下降了12.10%，成交金额环比下降了20%左右 ，成交面积下降了11.37% 。”22世纪不动产的王文香经理说，尽管成交呈现回落态势，和去年同期相比，还是要好于去年的市场。

　　两因素致市场成交受挫

　　“新一轮的市场低谷，最主要是因为业主的惜售心理造成的。”科威国际不动产青岛区域分部总经理孙杰说，以崂山区为例，由于包括海信天玺、天悦等项目的售价普遍偏高 ，周边的二手房业主纷纷惜售，有些甚至非理性地跳价。

　　“因为周边新建项目的成交价格明显高于凯旋山庄、领世华府、亚麦山城等项目，业主对后市预期看涨，导致双方无法成交。”21世纪不动产市场分析师李兰玉说，还有部分资金实力相对较强的业主则不急于降价求售，也造成中高端市场的成交量开始回落。

　　“中高端客户对市场更加敏感，基于对未来国家出台二次调控政策的担忧而产生观望心理，也是导致8月中上旬中高端区域二手房成交量下滑的主要原因。”唐瑞周说，受最近国务院连续派出16个督查组到各地督查楼市调控措施落地情况的影响，市场针对国家二次调控的担忧开始加剧，导致全国大部分城市8月中上旬二手房成交量出现环比下滑的情况。另外市场经过连续3个月的反弹，成交量已经明显放大，在没有明显政策利好的情况下，市场很难延续上半年的快速反弹势头，所以8月中上旬成交量的回落也在情理之中。

　　市场刚需支撑后劲不足

　　中高端房源成交量锐减，意味着市场上买卖双方的博弈再次加剧，这是否意味着二手房市场将重现去年以来的萧条市场？

　　“年前积累的刚需从5月份开始已经逐步消化 ，而市场在经过了连续3个月的反弹后，成交量已经明显放大。”惠百家不动产首席市场分析师唐瑞周说。

　　“国家表态房地产调控的大方向不会改变，市场刚刚恢复的信心出现了变化。”唐瑞周说，除了成交量下滑外，进入8月份客户带看量也较上月有了一定下降，由7月份的30批下降到了20批左右，这表明客户的观望情绪再度加重。

　　“随着调控持续，手头资金相对紧张的业主，将在下半年选择合适的时机出售房产。”22世纪不动产总经理王文香说，如果客户是投资多套房的客户，必然会通过出售部分房源来换取资金，保证偿还银行贷款。

　　多位业内人士分析，如果二手房价格出现不合理的上涨，对市场刚性需求来说会产生很大的影响。“目前的带看量变化已经预示着刚性需求的后劲不足，金九银十能不能到来，还不好说。”王文香说。

　　新旧房价格“剪刀差”增大

　　多位业内人士在采访中提到，成交量出现反复，归根结底是价格变化导致的。“成交量下滑的背后，是二手房房主惜售而提升价格，而周边的不少新房则因为开发商资金链紧张而出现降价的情况，而且大部分的新房都是准现房，也可以即买即住，物业和配套都好于同区域的二手房。”唐瑞周说。

　　国家统计局的数据显示，从去年10月份以来，新建商品住宅价格指数已经出现连续10个月下跌，而刚刚过去的7月份，新房价格指数同比下跌了4.4% ，同比下跌了0.2%，创下了10个月以来的最大跌幅；但二手房价格指数则同比上涨了0.1%，环比下跌了3.4%。

　　以四方区万科城所在的区域为例，万科城新开楼座的均价在13600元/平方米（带1500元装修），扣除优惠措施后的价格或许还要低于这个价格，但周边区域二手房的价格都在14000元/平方米左右，新房二手房之间的“剪刀差”非常明显。

　　“这种剪刀差的行情会越来越明显，因为青岛的新房存量逼近15万套，降价跑量将会是未来市场的大势。”业内人士说，迫于后市大量项目集中推盘带来的竞争压力，预计未来新建住宅价格仍会出现下降，而二手房因为不存在资金链影响，除非业主要急于还贷，或者急需资金，下调价格的动机要远远弱于开发商。

　　多位业内人士认为，新房二手房之间的“剪刀差”问题如果得不到解决，二手房市场的部分刚性需求会转向新建商品住房市场。这意味着未来几个月，二手房市场可能会持续出现下行行情。

　　市场成交量经历了连续3个月的回暖，不少中介机构重新招聘经纪人，是否意味着现在的房产经纪人收入陡增？

　　“实际上月薪过万的房产经纪人并不多，所有的门店当中，月薪过万的经纪人约占5% 的比例 。”21世纪不动产的高林说，和 2009年等行情偏好的年岁相比 ，高薪经纪人的数量减少了一半以上。

　　据了解，经纪人只要能开发15套房源、带看15组客户就可以拿到1500元的底薪。“ 目前经纪人的提成按照佣金比例的 10% 到40% 计算。”高林说，以一套100万元的房源为例 ，中介机构收取的佣金比例为2万元，这样算来，房产经纪人可以获得的提成在 2000元到8000元之间，要达到月薪过万，每个房产经纪人每个月至少要卖掉1套房子。显然，七区目前的市场行情下，这样的目标非常难实现。