济南一二手房价格齐升，市场何去何从

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　　7月中旬,济南市民张先生看中了七里堡附近的一套两居室的房子,86平方米,报价76万元,张先生认为价格有点高。在他考虑了几天决定购买时,却被告知房子已经以78万元成交了。

　　市民王女士也遇到了类似的事情。她看中了匡山小区的一套房子,总价48万元,王女士认为这个价格在承受范围内,于是让中介约了房主见面。出乎意料的是,房主一见面就表示低于50万不卖。

　　记者近日在采访中了解到,二手房市场上这种报价后涨价的现象又开始有所“抬头”,虽然涨幅不算高,但反映了买卖双方心态的某种变化。

　　据齐鲁楼市不动产市场部工作人员介绍,自今年6月下旬以来,随着二手房成交的不断上升,“坐地涨价”的情况开始出现。“近段时间,这种情况确实比较多一些,加盟店也感触明显,自6月下旬开始,经纪人就不断接到房主的涨价电话。”齐鲁楼市不动产相关负责人分析,这种坐地起价现象的出现,主要是房主受当前市场形势的影响比较明显,认为市场好转了。

　　“但是,报价高不一定售价高,决定权还是在购房者手中。”该负责人强调。

　　　二手房市场,半年挂牌均价涨了600多元

　　20日,记者在环山路附近一中介了解到,附近的二手房房源价格与去年底相比,每平方米上涨了500元-1000元。记者看到,店里的顾客并不是很多,从房源情况看,适合刚性需求者的中小户型房源不多,以较大户型居多。

　　一位经纪人告诉记者,需要中小户型房的客户很多,但合适的房源却是很少,大户型多,但需求少。

　　记者从多家中介了解到,济南二手房价格确实有所上涨,但总体仍处于相对稳定状态,许多房源相比几个月前,每平方米有几百元的上升。

　　相关的统计数据也表明了这一点。根据二手房数据监控中心的数据,济南市二手房住宅挂牌均价在2月份约为8000元/平方米,随后经过连续6个月的小幅上涨,到7月份的挂牌均价已经达到了8600多元/平方米,半年时间每平方米上涨了600元以上。

　　　成交量连月回升,市场库存量下降三成多

　　20日,济南市城乡建设委公布了7月份济南新建商品房市场数据。其中新建商品住宅成交4221套,达到了今年以来的月度成交最高；网签面积同比和环比分别上升了17.80%和9.09%。

　　根据济南市城乡建设委发布的数据,2月份新建商品住宅的成交量不到2000套,3月份以后每月的成交量都上升到了3000套以上,并在7月份达到一个高点。进入8月份,随着推盘量的减少等原因,目前成交量有所降低。

　　去年以来,随着调控的进行,市场房源库存量有所增加,为回流资金,开发商在上半年开始实行“以价换量”的销售策略,使得房源销售量上升,市场库存量开始下降,开发商的降价动力也开始逐步减少,并逐渐开始小幅提价。

　　根据世联怡高的统计,今年2月份,济南市主要的一些在售楼盘的市场存量还在万套左右,可以卖半年时间,到7月份已经下降了三成多。

　　不过市场人士分析,由于开发商库存压力犹存,随着成交量好转,下半年开盘量仍然不小。

　　在售楼盘成交均价,半年上涨了500多元

　　“我们在售的有两座楼是6月份开的盘,目前房源相对充足。”20日,济南东部龙奥大厦附近一楼盘售楼处的销售人员介绍说,目前在售房源每平方米价格约为8300元,一些即将开盘的小户型房源的价格预计在9000多元/平方米。

　　而据记者半年前在该楼盘了解到的情况,当时该楼盘的预计销售价格在8000元/平方米左右,半年后价格上调了三四百元。销售人员也表示,价格虽然小幅上调,总体还是比较稳定的。
　　从近几个月来一些楼盘推盘的情况看,开盘后每平方米提价二三百元的不在少数,随着成交量的上升,开发商涨价和追求利润的冲动也愈发明显,但总体来说,仍以走量为目的,所以涨价仅为试探性上涨。

　　市场统计机构的数据显示,2月份在售楼盘的成交均价在7300多元/平方米,到7月份为7800多元/平方米,6个月时间上涨了500多元。

　　记者在采访中了解到,虽然许多开发商和卖方在极力渲染济南房价的上涨,但从总体的情况来看,无论是新房还是二手房,其价格的总体特征仍是以稳定为主。

　　市场分析　置业迫切程度成购房者出手的关键

　　面对房价开始出现的上涨势头,继续等待还是出手?购房者们也有着各自不同的选择。
　　市民李女士8月初刚刚以13000元/平方米的价格购买了胜利大街附近的一套学区房,目前正在办理过户手续。

　　“我也很无奈,7月每平方米还是11000元,家中有事一耽搁,价格就上来了。”李女士很郁闷地说,“涨价也得买呀,孩子上学的事情没法耽误,9月1日之前必须过完户。”

　　同样选择了出手的还有购买婚房的马先生,马先生也表达了自己的无奈:“婚期马上就到了,不买不行啊。”

　　而一些需求不是很迫切的购房者还是选择了继续寻找合适的房源,而且这部分购房者占据了大多数。也就是说,在当前房源涨价的市场形势下,购房者置业需求的迫切程度成为买还是等的决定性因素。

　　二手房市场上,目前面积在50平方米-80平方米,总价在45万元-70万元之间的房源卖得最快,这部分房源的购买者以初次置业者为主。初次置业者一般受资金的限制最明显,本来就是“卡着”首付买的房,如果再增加费用很难承受。所以,大部分购房者面对坐地起价,还是选择继续寻找合适的房源。

　　对于未来的房价走势,业内人士普遍预计,未来房价不会大涨,因为目前调控正持续,投资投机客越来越少,所以房价“炒”不起来,而占市场主力的刚需购房者对房价上涨太敏感,因此未来房价难以上涨。

　　著名经济学家陈淮日前在济南也表示,房地产靠不断涨价赢利的时代已经一去不复返了。