二手房淡季不淡，火爆进行中

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　　本地人：主攻150万元房

　　21世纪不动产上海区域市场研究部最新监测数据显示，2012年7月，全市二手房成交套数达2.11万套，环比增加9.4%、同比增加57.9%，为自2011年1月后成交首次重回2万套水平，也是继2012年4月起的持续第三个月回升。

　　二手房成交再创新高，主要原因在于上海本地及企业法人类买家需求上升。21世纪不动产监测数据同时显示，上述两类买家7月二手房成交套数分别为1.21万套和0.1万套，比6月增加0.13万套和0.08万套，对成交套数提升的贡献率达70.9%和41.8%；而其它省市买家的成交套数为0.77万套，比,6月减少0.03万套，对成交套数提升的贡献率为-17.8%。

　　21世纪不动产上海锐丰总经理叶厚彪表示，从上述二手房买家结构变化可看出，非沪籍单身人士限购政策已发挥作用，外地买家的购房需求受到抑制。上海本地买家入市意愿提升，主要在于36-45岁人群需求释放，这类买家应为置换需求人群，在上海买家中占16.6%、比6月提高1个百分点。此外，56-65岁和65岁以上买家7月占比也有0.1%-0.4%提高。

　　外省人：聚焦外环外房

　　相反，外省市买家较集中的崇明、奉贤、嘉定、松江等外围区域，7月二手房成交占比分别为1.85%、2.27%、5.45%和6.03%，分别比6月降低0.28%、0.03%、0.11%和0.17%。

此外，市北区域居住氛围成熟、涨价情况较明显的虹口、普陀、杨浦等区域，7月二手房成交占比均出现下降，降幅分别为0.19%、2.78%和0.10%，占比分别为3.64%、10.08%和5.82%。其它各区域中除原卢湾区外，成交占比均比6月提升，幅度在0.08%-0.85%不等。

　　尽管二手房出现反季热销行情，但从7月中下旬开始，成交降温现象开始加剧。据汉宇地产数位门店经理的反馈，近两周的带看和成交量均出现了15%-20%的萎缩，与之前状况形成强烈反差。造成这种现象的因素主要在于：1、季节性因素深化的影响；2、宏观调控从严导致非沪籍置业客户群的减少；3、6月下旬和7月上旬成交量集中释放。

　　价格：学区房涨势最猛

　　成交量继续上升，是对价格的一种强有力的支撑。

　　7月末，21世纪不动产上海区域市场研究部所监测的全市40个标杆二手楼盘中，大、中、小户型中分别有8个、11个和7个楼盘售价比6月末上涨，幅度分别在2.3%-11.5%、2.3%-8.6%和1.9%-14.5%；无楼盘价格出现下跌。此外，在前期房源大批去化及业主惜售心理影响下，房源不足的情况也有所凸显，大户型有10个楼盘、小户型有8个楼盘出现无房可卖。

　　叶厚彪表示，两至三成楼盘价格上涨，为本年首次出现。而之前一次价格普涨为2012年4月末，当时大、中、小户型中分别有5个、4个和5个楼盘售价上涨，幅度分别在1.6%-4.4%、1.8%-6.3%和1.5%-6.3%。不论从上涨盘数量或是上涨幅度来看，此轮涨价都超出了前一轮，这意味着成交量价间的联动效应逐步增强，也反映出买卖双方力量对比的变化。

　　学区房因其特殊属性，涨幅更为明显。如在杨浦控江板块，目前非学区性质二手房单价在2.2万-2.3万元，比6月末涨1000-2000元/平方米；而学区性质二手房单价则达到2.6万-2.7万元，比6月末涨3000元/平方米。