律师解答买卖二手房中的疑问

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　　小赵在平阳路一小区买了一套二手房，在支付完房款后发现，卖房人的户口还在房屋所在地，导致小赵的户口到现在都无法迁入。

    　律师解答：如果双方在买卖合同中约定了户口迁移事项，卖方户口拒不迁出的，买方可以根据合同要求卖方承担违约责任;在合同没有约定的情况下，卖方不迁出户口导致买方相应的权利不能实现，给买方造成实际损失的，买主可据此要求卖主承担侵权责任以及赔偿相应损失。

　 　2 不能只听信中介的口头承诺

        “我通过房产中介看中了一套三居室，成交价为60万元，中介公司表示，这套房最低可以贷到40万元。我很快就签订了购房协议，并向中介公司支付了20万元首付款。但是在申请银行贷款时遇到了麻烦，按照我的还款能力和这套房子的价值，银行只批贷15万元，现在还有25万元的缺口。”李女士遇到了烦心事。李女士再次找到中介，希望退房并要回先前支付的中介费和首付款。中介说，协议上并没有说保证能贷到款，中介费和首付款不能退，缺口25万元只能由自己想办法。好不容易看上一套房子，但是就是听信了中介公司的一面之词，现在弄的自己是房子拿不到，首付的钱也要不回来。

        律师解答：银行的实际借款未能达到预期，并不影响购房协议的成立，因没有中介公司做过承诺的证据材料，买房人将十分被动。中介公司作为买卖中间方，旨在促成双方的交易，买方人要合理评估自身经济情况和贷款实际，不能轻信对方协助贷款、提供担保的口头承诺，应当要求其出具书面承诺或将写入购房合同，以免产生法律风险。

 
   　  3 买二手房应先查验产权证

　      赵先生在高新高新新房开发区内看好了一套二手房，房好、价位也比较满意。“我要求看产权证，但是房主让我先交定金，然后才能给我看产权证，我想咨询一下这样有风险吗?如果不是"大红本"我可以要求退定金吗?”赵先生不放心，想让本报向律师求证一下。

　  　律师解答：定金是买房人在签订购房合同之前提供的一种担保方式，交付定金后，如果不能签订购房合同，买房人将可能面临定金不予退还的风险。在本案例的情形下，赵先生可通过与房主拟定定金合同的方式控制法律风险，在合同中约定，如果房主提供的“大红本”存在真实性或已涉及抵押担保等等问题的，房主应双倍返还定金。

　　  4 了解屋内设施的交验细节

  　   小王刚参加工作没几年，攒了一些积蓄，打算先买一套一室一厅的二手房，和卖主谈好价钱后，卖主说：“看你是个年轻人，也没多少钱，我房子里的家具啊，电器什么的都不搬走了，全送给你了。”小王因为这样，还给卖主多加了1000块钱，表示感谢。小王在签合同之前还专门去房子里实地看了看，家具电器确实挺齐全的，于是就签了合同，付了钱。可是到了正式搬过去的时候，小王一开门就傻了眼，门窗被卸、地板被撬、屋内狼藉不堪，而卖主承诺的电器更是不见踪影。因为先前卖主只是口头承诺，小王并没有真凭实据。小王想问一问律师，像他这种情况，应该怎么维权?

　　 律师解答：不管是否实际搬迁入住，如果在家具家电齐全之时房屋已经实际交付，买方可通过追究卖方的侵权责任，甚至于追究其刑事责任的方式来维护自己的合法权益。

        5 一定要了解房屋真实情况

　　杨先生很郁闷，高高兴兴地搬进刚刚租下来的房子，却发现房子已列入拆迁。今年1月份的时候，杨先生跟一家中介公司签了租房合同，搬到王村南街附近的一套房子里。但是随后他发现小区门口已张贴了政府拆迁公告，公告上规定杨先生所租的这套房子自公告之日后不得进行租赁行为，这意味着杨先生马上又要搬离新租的这套房子。让杨先生气愤的是，之前中介公司根本就没有告诉过他这套房子是拆迁房。

 　   律师解答：鉴于在签订租房合同时中介公司存在欺诈，杨先生可先与中介公司协商退租，协商不成的，可以向有管辖权的人民法院起诉，要求撤销合同。