深圳二手房楼市走出去年新税阴影 下半年或继续回暖

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2012二手楼市明显复苏

          过去的1年零16天里，深圳二手房市场经历了犹如“冰火两重天”般的刺激感。市规划国土委网站数据显示，去年8月到12月全市二手房成交量持续徘徊在2400-3000套之间，比起“7·11”之前的月均9500余套，萎缩了三分之二有余。

         “今年上半年，深圳楼市完美地走出了去年下半年以来的寒冬。”中原地产华南(大深圳区)董事总经理李耀智毫不吝惜地说，当然，这也包括二手房市场。在7月中旬深圳中原地产举办的媒体交流会上，李耀智表示自今年2月开始，中原地产在全市布局的300余家二手房中介门店的访客量开始大幅度上升，2月至6月的月访客量长期保持在4万人以上，李耀智称看房群体的充裕为市场的活跃提供了保证。

         “为化解压力，地方政府与中央进入深度博弈期，使得‘微调’政策花样百出，楼市进入‘敏感期’。虽然中央政府一再重申进一步巩固调控成果，促进房价合理回归，然而年初对于刚性需求的信贷政策进一步宽松，年内两次降准、三年来首次降息，无疑带来了房地产市场未来预期的利好。”深圳中原市场分析人士表示，基于人们对楼市后期预期的转变，“7·11”刚刚出台之时带来的“观望”、“排斥”心态已经逐步被市场消化，过去半年积累的刚性需求在今年集中释放，促成了今年上半年二手房市场的转好。

下半年有望继续回暖

           按照历年经验，但凡一个调控政策抛出，首当其冲的是成交量，随后才是价格。据中原、世华、中联等中介研究报告显示，今年上半年全市二手房的成交均价在1.7万-2.2万元/平方米(市规划国土委因只能显示业主单方面的挂牌价，上半年挂牌均价约为1.9万元/平方米)，与去年下半年整体价格变化不大。

         进入今年下半年，市场会否进一步回升？各家研究机构普遍认为，随着中央部委在上半年陆续强调“调控将不会放松”，全国各地市场出现的调控放松传言逐一不攻自破，这也预示着，今年下半年以“限贷限购”为主的总调控基调仍将存续。但可以肯定的是在中央强调的“保刚需”要求下，调控力度加大的可能性已经很低，取而代之的是更多支持刚性需求买家购房措施的出现。

           “在这种背景下，投资投机性需求将被继续抑制，而刚需购房需求或将全面激活，预计未来市场成交将持续回升，月成交量有望突破6000套。而在楼市预期已经转变的情况下，预计未来有更多的改善型需求将得到释放，成交结构的变化使得价格持续上扬，但是整体将会趋于平稳，因此下半年价格将呈现稳中有升的趋势。”上述深圳中原市场分析人士表示。

           对于下半年均价将保持“稳中有升”的态势，各家机构都投出了赞成票。很大程度上影响二手房市场的新房方面，开发商的资金链和库存压力并未有丝毫好转。虽有部分开发商小幅涨价，但也是对前期降价的合理回调，主流开发商仍将继续“以价换量”的方法来释放资金链的紧张和库存高企的压力。

          新房市场价格下半年的进一步盘整，必然对二手房价格的回升造成压力。由于限购政策的持续，二手房市场上的主要购买力仍以首次置业者和改善型置业者为主，已经基本将投机和投资者清除掉，因此暴涨或暴跌的可能性都很小，二手房价格预计缓慢回升。