青岛二手房市场呈现回暖趋势,比价缓慢
“从成交数据看,二手房回暖是明显的。”太平洋房屋市场部经理郝银广分析,青岛七区二手房二月份成交950来套,之后一路走高,6月份成交了1730多套。本月到20日,成交已经达到1200套,估计七月成交能达到1800套,现在客户的购房意愿大了。
“现在,到了周末店里的人手明显不够。”21世纪不动产李村锦锐店店长闫君告诉记者,从五月份开始成交量、带看量都在上升。
“以前客户到店里了解一下行情就走了,现在多数人要看房。以前带看一套房用时半小时,现在客户要求多看几套,所以带看一次要两三个小时。”闫君证实,购房者看房的心态与以前明显不同。
两次降准、降息,以及首套房贷款优惠是青岛二手房成交量回升的主要原因,这是采访中多家中介机构对近期回暖比较一致的观点。
郝广银说,购房者看到将近半年时间二手房价格没怎么跌,并有些趋稳,再加上房贷政策微调,促使一部分人出手。现在客户买房不担心跌,更多的是担心涨。
成交恢复了六七成
对回暖的问题,21世纪不动产青岛区域分公司总经理刘刚的判断相对谨慎。他认为,目前还是处在恢复的过程中。
他说,2005年—2008年,青岛市内四区二手房平均月成交量约在2000套,今年6月份这一数字仅为1250套。再以七区二手房成交量分析,2009年成交了3.6万套,2010年成交3万套,平均月成交都在2500-3000套。根据经验,七区二手房每天成交过百套,就很火爆了,七八十套是正常的成交量。
所以刘刚认为,目前市场尚在恢复中,只达到了正常状态的六七成。
和一手房市场一样,二手房也并非是全线回暖。太平洋房屋城阳区总经理楚宜杰透露,近几个月城阳二手房成交有些上升,但不太明显。整体趋势比市内四区一般要滞后一个半月左右。
刚需最爱市北
根据21世纪不动产青岛公司统计数据显示,6月份是一年来的成交高峰,市北区二手成交440套,四方区成交296套,市南成交293套,这三个区为6月成交主力,占了七区总成交量接近60%。其中,市北区已连续三个月过400套,成交量遥遥领先。此外,6月份七区二手房成交中,60-90平方米户型占了将近一半。
对此,青岛二手房分析人士张斌认为,目前,市南、市北等区域在售的一手房是以大户型高端产品为主,这使一部分市区刚需客户转向二手房市场,促使主城区二手房成交反弹。
张斌同时认为,现在主城区二手房成交主力还是七八十平方米的刚需产品,而这类产品主要集中在市北区的错埠岭、台东、浮山新区等地,这是市北成交量高的主要原因。
另外,在李沧区受一手房供应量高冲击,二手房价格年后又有所回落,一二手房价格倒挂现象得到改善。
据闫君介绍,年前,百通馨苑高层住宅的卖价还在8000多元/平方米,年后再降。目前的成交价格约为7700-7800元/平方米。
根据记者了解,百通馨苑二手房目前价格水平低于或接近周边一手盘价格。因此,一些想尽快入住的购房者选择购买二手房,价格调整因素带动区域成交量上升。李沧二手房已从二月份成交48套,拉升至6月份的221套。
议价空间在缩小
和一手房比起来,二手房“个体决策”随意性大,跌得慢,而涨价可能是一夜之间的事。
青岛链家的分析报告显示,2012年上半年青岛二手房议价空间继续缩小。其中6月份岛城二手房议价空间也达到两年内的最低水平。
郝广银介绍说,今年市场最低迷时,二手房议价空间达到15-20%。比如5月份金华公寓一套房源报价175万元,实际成交价150万元。如果放到现在,最低不会低于160万元。
闫君也反映,在百通馨苑,一套报价92万元的房源,最低曾经能降4万元,现在只能降1万元钱。一个月有三个拨人看房和一周有三拨人看房,房东的心态是不一样的。
下半年触底反弹可能性大
目前,青岛二手房成交以刚需为主。根据以往经验,如果形成全面回暖,改善型需求不能“缺席”。
青岛链家市场研究部的分析报告透露,2012年第二季度,一线城市北、上、广、深二手房大幅回暖,市场成交逐渐回归活跃,价格有所上扬。需求结构逐渐从单一小户型为主导刚性需求,向中小户型为主导的刚性、改善性混合需求倾斜,且改善性成交占比逐渐增加,这对于未来市场延续回暖起到一定的支撑作用。
通常,一线城市的市场变化是青岛楼市走向的先行信号。
青岛链家区域经理王金伟证实,6月份青岛已进入刚需与改善型需求混合入市的触点上,90-120平方米面向改善型客户的比例上升,有改善型需求的潜在客户占到了三四成,预计从三季度开始需求结构变化将会逐渐显现。
对于后市,王金伟认为,下半年青岛二手房市场会回暖,但报复性上涨可能性不大,价格触底反弹的可能性大。
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