二手房买卖中的五大缩水陷阱

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    建筑面积与套内建筑面积都要在合同中约定

    事件点播：张先生预购了一套商品房，预售合同约定建筑面积为102平方米，套内建筑面积为81平方米。还约定如果产权登记建筑面积与合同约定建筑面积发生误差，比例绝对值低于3%时据实结算，超过3%时，买家可退房。交房后，张先生委托某房产测绘单位重新测量，发现总面积与约定一致，但套内建筑面积比合同约定少了4%。张先生要求退房，但开发商认为不存在违约。

    专家点评：根据有关司法解释，房屋套内建筑面积或建筑面积与约定面积不符时，合同有约定的从约定，无约定的误差比例在3%以内的双方据实结算，若超过3%买房人可要求退房并主张返还已付购房款及利息。专家提醒说， 在签订合同时应注意约定细节。因此建议买受人在签合同时，要把建筑面积与套内建筑面积都作约定。

    规划缩水

    细化补充条款防止规划“变样”

    事件点播：李先生被广告吸引，来到某楼盘售楼处。售楼小姐指着模型介绍了该楼盘的宏伟规划，还重点介绍了一期和二期之间的一处景观。签约时，尽管李先生看到样本合同中“广告宣传内容仅供参考”字样，但看到附件中有一期和二期的规划图，也就没多问，他买下了一套一期的房子。入住后不久，随着二期建设的推进，他和其他业主发现这处景观竟然变成了一幢楼房。于是，李先生与小区百余名业主共同将开发商告上法庭，要求将其恢复原状，但既成事实的东西无法改动。

    专家点评：部分开发商会把一期后面的规划描绘到楼书中，并就后期规划在合同中约定免责条款，或约定特别轻的违约责任，以获取较小的违约成本与小区规划变更间的差额利益。 专家提醒说，把开发商的规划作为补充条款写入合同，建议买房人先查明开发商是否已取得了后面地块的开发权，再查明小区规划是否已经过规划部门的审批；也可要求开发商把这个规划作为补充条款写入合同，并在合同补充条款中约定较高违约金。

    配套缩水

    配套相关细节要在合同中详细体现

    事件点播：张女士看到某楼盘楼书的介绍：小区将设有1.5万平方米的高档会所，有室内游泳池等设施。张女士很喜欢，于是当场就买了房。不料会所建成后严重“缩水”，面积不足4000 平方米，游泳池规模也很小。

    专家点评：会所不是房产开发的必备设施，购房者一般也不能据此主张解除合同。许多购房者在签合同时往往只关注房屋情况，忘了约定配套设施等相关条款，导致纠纷不断。 专家提醒说，对配套设施的约定要明确详细的责任承担，建议业主在签预售合同时，把会所等相关的条款明确约定进合同，如会所的交付时间、所有权归属、服务功能、服务对象等，同时明确责任承担。

    层高缩水

    要明确约定违约赔偿数额

    事件点播：某楼盘多位业主一起与开发商签订了预售合同，合同约定房屋层高为2.9米。交房后，有业主发现房屋质量保证书中注明的层高有的为2.8米，有的为2.9米。于是业主作了自测，结果发现高度为2.6米—2.62 米不等。当业主们要求开发商承担违约责任时，开发商却推说是销售公司在制作预售合同文本时的笔误。

    专家点评：从法律上讲，合同首采文意主意(以写入合同的文字为准)，所以仅仅以笔误为由不能影响违约事实。商品房层高与合同约定不符属于违约行为，须承担违约责任。如果业主没有约定开发商赔偿数额，法院只能从合理性角度出发，酌情确定赔偿数额，而这种赔偿数额一般低于业主的预期。专家提醒说，对待层高“缩水”要明确约定违约赔偿数额，建议买房人在合同中明确约定违约责任和违约赔偿数额。

    年限缩水

    签约前弄清土地性质 分清土地和房屋的使用年限

    事件点播：今年年初，李先生买下某烂尾楼续建工程楼盘，买之前他询问了该楼盘土地使用年限，售楼小姐说保证是70年。后来签预售合同时，他发现合同附件《房屋土地状况》备注里写着土地使用期限为1993 年至2052 年，该房屋使用年限竟不到60年，李先生大呼上当。

    专家点评：有许多买房人不太清楚土地使用年限和房屋使用年限的具体区别。时下大多开发商是直接从政府部门受让或从其他开发商那里转让而拿到土地的。买房人买房后，对该房屋所享有的使用年限应为：原土地出让合同规定的土地使用年限减去开发商已使用的年限。 专家提醒说，建议买房人在签约前，最好到相关部门就土地性质和房屋土地使用权的起始期限了解清楚。