二手房交易市场回暖，业主转租为售

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　　去年下半年，由于受限购限贷政策的影响，二手房市场出现了量价齐跌的情况。很多急于用钱的业主，在当时只能大幅降价才能将房子出手。而不愿大幅降价出手的业主则选择转售为租，收取租金回报。

　　今年春节后，央行再次下调存款准备金率，北京的多家银行相继给予首套房贷八五折优惠，北京楼市成交量开始缓慢复苏。进入二季度后，北京楼市回暖加速，成交量逐月放大，房价也出现了环比上涨。6月份后，二手房市场上甚至出现了抢房的现象。于是业主们便开始坐地涨价，有的一套房子短短几天内能上涨几十万元，但依然能够成交。

　　看到房价又出现了上涨，不少去年原本打算卖房但又不愿降价的业主感到价格已基本回到了他们的心理价位。于是，想将暂时用于出租的房子出售。赵先生就是这样一位业主：“去年年底今年年初的时候，我的房子标价200万没人买，要卖还得再降几万元。于是我干脆不卖了，将房子租了出去，一个月能收4000元房租。现在楼市又火了，我的房子标价208万，还有人天天追着要买。趁着现在有价有市，还是落袋为安吧。如果再来一轮调控，没准房价又得降下来。”像赵先生这样转租为售的业主逐渐多了起来。

　　刚需置业减少租赁房源

　　邢小姐一家人在南三环一小区内租住一套两居室已有一年多，目前租房合同还没有到期。在一个多月前，业主打来电话告诉他们，要把房子卖掉，希望他们能配合看房。在接下来的时间里，业主开始频繁带来中介和买房人来看房。两周之后，业主将房子卖给了别人。房子的新主人告诉邢小姐一家要收回房子自住，请他们再寻新居。

　　房价的上涨使越来越多的业主转租为售。而买房的人则多数为刚需一族。北京中原市场研究部根据住建委网站公示数据统计显示，6月，北京二手房总成交14863套中，120平方米以上的二手房签约2338套，占比仅仅为15.7%。而刚需主要购买的中小套型(100平方米以下)成交10973套，占比高达73.8%。

    金诚信房地产经纪公司市场总监韩国贵分析认为，目前二手房市场的买房主力仍然是刚需族，而刚需置业的目的是为自住。因此可以说，被刚需买走的房子在短时期内是不会进入到租赁市场的。另外，从户型面积来看，刚需集中购买的是100平方米以下的户型，而租赁市场的主力也是中小户型。可以看出，刚需与租赁需求的是同一类房源。在目前业主转租为售和刚需置业为主的双重作用下，租赁市场中的主力房源呈现减少趋势。只有在投资客大量入市的情况下，租赁市场的房源量才有可能上升。

　　链家地产市场研究部统计数据似乎也印证了这一点。二季度以来，新增房源的释放却不及去年的水平，导致租赁淡季供需比例反而上升，达到了1比2以上。这无疑也增添了三季度租赁旺季的市场压力。

　　租金高合租多减少租赁成交量

　　租赁房源的减少是导致租赁成交量下降的原因之一。据链家地产市场研究部统计，今年上半年租赁成交量同比下降5.6%。这是自2010年以来的首次同比下降。

　　链家地产市场研究部陈雪表示，从每年北京新增的外来人口的趋势上看，北京的租赁需求规模并不会减少，因此市场整体的需求规模仍然较大，但租赁成交量出现同比小幅下降。

　　造成这种情况的原因，除了刚需集中置业减少租赁房源外，另一方面是目前租房成本较高，租金持续处于上涨态势中，市场中合租的比例也在不断加大。

　　尤其是租金水平较高的城区，目前的合租比例预计在40%至50%左右。导致整套的租赁需求有所减少。另一方面，今年春节后租赁高峰期租金涨幅相对缓和，没有出现去年上半年“恐慌性”租房的情况，新衍生的换租需求也没有往年那么庞大。相比去年，今年租赁市场的两个特点是：成交量波动性趋于缓和，需求释放较为充分。

　　但今年以来租金上涨幅度平缓很多，需求的释放更具有规律性，波动也逐渐趋于正常。根据链家地产市场研究部统计，今年6月至今，租赁成交量较5月下降了约6%。