房产中介一手房二手房联卖各方看法贬褒不一

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   中介卖新房成绩还不错

    “您看明天有没有空，我们带您去售楼处看看新盘的户型、样板间，货比三家后您再决定买哪个？”昨日记者走进二手房中介连锁机构太平洋房屋东海路一门店时，经纪人正在给打算买房的市民约第二天看房一事，不过出乎记者意料的是，他要带客户看的不是二手房，却是售楼处的新房，而且并不在他们门店附近范围内，是远在城阳的一个大盘，这是怎么回事？

    “其实也不用奇怪，谁说我们只能卖二手房？新房照样可以卖，而且眼下我们新房卖得比二手房好。”店长牛庆涛说，自从去年年初发布楼市调控政策以来，市南、崂山等沿海一线的豪宅受到比较大的影响，销售几乎陷入停滞状态，尤其是二手房，房东方面不着急卖，买家方面大多因为被限购了，想买也无法买。随着调控的持续深入，沿海部分新盘开始主动降价，比如山东路与香港中路交汇处一豪宅新盘上月开盘时起价2.5万元/平方米，均价2.8万元/平方米，还含5000元/平方米的精装修，而香港中路、东海路上的已交付入住的豪宅小区价格很少有低于3万元/平方米的，个别甚至高过5万元/平方米，可见一二手房价格倒挂的现象严重，受此影响二手房买卖就更难做了。

    为此公司将目光转向了新盘，且主要关注刚需盘。“目前我们公司主要和两个新盘合作比较紧密，一个是市北区西部的看海房，另一个是城阳西部的成熟小区。”牛庆涛说，其中市北盘总价在100-200万元之间，单价约为10800-12000元/平方米，城阳盘总价更低，在60-65万元之间，单价约为5500-6000元/平方米，基本上是首次置业或改善的刚性需求客户来买，他们对价格、对利率很敏感，一旦降价明显，他们很容易出手，这也是目前楼市上买房的主要客群。“上个月我们店共成交了6套新房，比5月多了两套，佣金额超过16万元，快赶上前年市场好时我们店卖二手房时的佣金额了。”牛庆涛说。

   多个区域价格倒挂明显

      提及一二手房价格倒挂，就不得不提李沧区，自去年下半年以来，芳馨园、中南世纪城、阳光香蜜湖、青山绿水、李沧万达广场等新盘陆续推出大幅降价或特价房促销措施，如芳馨园直接以5880元/平方米的劲爆超低价开盘引发热卖，这一价格比周边低了两三千元，阳光香蜜湖随后也把价格从此前的八九千元每平方米降到6500-7000元/平方米，实现了快速销售，连续数月成为全市各区销量新房最大的区域。但就在开发商热闹促销，新盘卖得风生水起之时，李沧区的二手房价格却丝毫没有大跌的意思，仅有比较小的跌幅，致使一二手房价格出现了明显的倒挂现象。

    如李沧区百通花园小区面积91平方米的套二房报价89万、百通馨苑小区108平方米的二手房价格103万、顺河路小区面积51平方米的房源价格46万等等，折合单价没有低于9000元/平方米，个别户型不好、年代老的也在8000元/平方米以上，这比新房价格高多了，一点优势都没有。“我们给买房人推荐二手房时，人家直接就反问‘人家新房都卖五六千元一平了，我干嘛买你这八九千元的二手房？’，问得我们也哑口无言，这活真不好干，难怪我一些同行都去卖新房去了。”

    在西海岸区域同样如此，地处胶南滨海大道附近的凭海临风二期起价仅有5177元/平方米，性价比同样很高的西海景苑也不甘其后，推出150平方米的特价房，起价低至6150元/平方米，均价也仅为7000元/平方米。与西海景苑仅有一路之隔的某在售高层现起价12200元/平方米。一路之隔，价格却差了5000元/平方米。当楼盘调低价格，纷纷追求成交量的时候，区域内的二手房价格却依然很高，单价过万元的房源比比皆是。如天泰阳光海岸一套133平方米的精装房，对外报价150万元，单价近12000元/平方米、中南海湾新城一套套一精装房报价11500元/平方米，可见倒挂现象明显。

    在城阳区西部，某新盘爆出5500元/平方米的超低起价，接着周边新盘陆续跟进，与其此前每平方米八九千元的价格相比降了近三千元钱，降价促销后吸引了很多购房者，项目大卖。再反观周边的二手房，依然保持着八千元左右的高价，远高于新房的价格，价格的倒挂无形中给本就低迷的二手房市场 “一记重拳”。

    一位房产中介负责人介绍，在限购限贷等房地产调控的影响下，开发商们选择“以价换量”，不少区域都出现一手楼价格“跳水”的情况。二手房房源多分散在房东手里，很多人不急于用钱，主动降价的积极性不高，这样导致二手房价格比新房坚挺，尤其是新房降价促销集中的李沧、城阳、黄岛等区域。

    业内说法 “一二手联动”岛城刚起步

    记者在调查中了解到，面对此番困局，许多二手中介公司积极做出运营模式调整，除去过去纯二手房买卖之外，新房分销成为了许多中介公司新的代理模式。在青岛，太平洋房屋、21世纪不动产、科威国际不动产、惠百家不动产等中介连锁机构开始涉足新房市场，于是也就出现了文章开头那一幕。布局全国31个城市的21世纪不动产更是自2008年就开始在青岛市场做新盘代理。“当时我们代理了颐中高山、马山新城等项目，效果很不错，尤其是颐中高山的小户型，我们旗下门店一个月卖了40多套，随后我们又陆续代理了中海银海一号及清江华府的商铺。”21世纪不动产青岛区域总经理助理高林告诉记者，今年以来已经和二十多家开发企业谈了合作的事，目前有4家合作最紧密，效果也最好。其中两个是面向首次置业或首次改善住房条件的刚性需求购房者，两个是面向高端客户的别墅盘。

    “还是刚需盘最受欢迎，卖得也最快，其中一个项目仅通过我们这边两个多月就卖了十多套。开发商给我们提成，我们对客户不收中介费。按照目前行业通行的规则，开发商一般给我们2%-3%的利润返点。”高林说，二手房中介代理新房销售的最大优势就在于门店分布广，客户群范围广而且量大，远比售楼处单靠搞活动吸引客户前往的量要大得多。而对开发企业来说，能缩短蓄客时间，实现快销分销的目的。而对于购房者来说，能同时了解很多同类房源，无论是新房还是二手房，然后货比三家选择中意房源。

    青岛房地产经理人俱乐部常务副秘书长龙江介绍说，其实，这种“一二手房联动模式”（也叫新房分销模式）早已不是什么新鲜事，在香港及南方城市非常盛行，彼此合作的模式也已经很成熟，市民也早已认可这种方式，进中介门店不光光是来选二手房。目前国内做得最出色的是中原地产，该机构自身就成立了房产代理销售部门及二手房中介部门，同时兼做两块市场，一二手房联动机制非常成熟。但岛城的“一二手联动”市场还处于起步阶段，远未成熟。“和我们合作的开发企业基本都是从南方过来的大开发商，他们在南方已经尝到了甜头，于是来到青岛后也果断选择了这种模式。但一些本土开发企业则还未认知这种模式，所以接受度不太高。”高林说。

    消费者观点 买房者各抒己见

    对于二手房中介“兼职”代卖新房这种模式，记者随机采访了十几位市民。正打算购房的林女士表示，因为通过中介带过去的往往折扣比较诱人，感觉到通过中介购买新房非常合算。另外看房也很方便，一些郊区盘他们都会组织看房专车去看。也有部分市民表示了不同的看法，“二手房中介兼卖新房，主要出于生存和利益考虑，可能会误导购房者，甚至就是一个噱头。我看网上有不少二手房出售板块上打出‘可更名’的广告，都是中介贴出来的房源，不知道是不是和开发商合作推出的房源，还是售楼处置业顾问与中介私下捣鼓的房源，然后从中吃差价。”有意购房的杨先生如是说。

    当然，也有的市民持无所谓的态度，如打算近期购房的黄女士说：“无论是自己去看新楼盘，还是通过中介去了解这方面的信息，都是一样的，关键还是要看自己的想法，觉得是否价格合适，是否该出手。”