买房者不知道的二手房交易风险

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    一套房 多人卖

    记者调查：对于最近一直在找房的市区陈先生来说，日前碰到的事情让他胆战心惊。上月底，陈先生通过中介推荐，看到新田园住宅区一套170多平方米的房子，每平方米挂牌价为3.1万元。但多次相约，前后等了约半个月时间，房东仍不出面详谈。最后中介告知，房东太忙，直接过户付钱即可，对此陈先生感到很蹊跷。但更蹊跷的是，陈先生发现这套房屋另有中介在挂牌出售，但该中介公司挂牌价却只有每平方米27500元。当陈先生提出想看房及成交时，同样被房东以没时间为由推脱过去。后来又发现，这套房子还远不止这两个中介在卖，价格更是各有千秋。

    同样一套房子，为什么多个中介在挂牌，价格还相差极大？这让陈先生百思不得其解。经过仔细询问才得知，当初房东为了借钱将这套房子以公证的方式押给了担保公司。现在房东在卖，担保公司也在卖。

    购房者遇到这种情况该怎么办呢？

    律师观点：现在一套房子的总价都很大，甚至可能要花费一个家庭一辈子的积蓄。因此买房首先要求安全，其次要求安心，这是最基本的要求。对于这种多人在卖的房子，安全过户是第一前提，办理银行资金监管是一个好的渠道，而所有的资金，包括定金都应入监管账户。此外，过户后，尽管法律保护善意的购房人，但由于房东债权人众多，上门吵闹的事情也不能完全排除，为了安心，如果购买者一定要买这个房子，建议在购买前要求中介约上其他在卖此房的人，做一个协商，以便和谐共处，尽可能避免日后的吵闹。这些措施客观上增加了购房人的成本，但在当前特殊时期，多一份细心，就多一份平安。

    所谓资金监管，简单地讲，就是将购房款存入银行监管账户，买卖双方约定：当过户手续完成时，卖方有权领取购房款；而当过户不能完成时，买方有权取回购房款，监管方认可这些条件。

    对于买方而言，这里应当注意的核心问题是：当交易不成功时，购房人如何顺利从监管账户顺利取回购房款，并有权解除合同。对此，我们的建议是以时间为界限，即当在某一天到来之时，无论出于何种原因（买方自身的原因除外），双方仍无法完成过户手续，买方即有权拿回房款，并有权解除合同。对于这一点，务必约定清晰、明确，以避免陷入不必要的纠纷之中。

    事例二

    付了钱 被查封

    记者调查：今年初，王先生以总价450万元在市区大南门购买一套二手房，购房之前在房管部门查询了房子的相关资料，该房子在银行还有380多万元贷款未还，其他权属清晰。于是，与房东协商，王先生须帮房东将380多万元先付给银行还贷，等房贷结清后，再办理过户手续。

    没想到，当他还了银行的贷款后准备在房管部门办理过户手续时，发现该房子在付款之后被法院查封，原因是房东还欠另一债权人100多万元，被诉至法院，然后法院查封了该房子。还好，房东欠的外债并不多，最终在相关部门的协助下，找到了房东以及房东的债权人，通过法律手段总算追回了这笔钱。

    律师观点：目前的二手房交易市场，以刚性需求为主。对于目前的大多数购房人，买房子本身就是一辈子难得碰到几回的事情，对于抵押、法院查封等概念不是很清楚。购房人带着初次置业或者改善居住的梦想看房，一旦看中，出手干脆，这是人之常情。

    这个故事中，房东的债权人为什么之前不申请查封，偏偏等你还了贷款再查封呢？原因在于房子抵押在银行，银行享有优先受偿权，如果拍卖该房产，先还银行的钱，那么所剩无几，余下的可能远不够还自己的债。当银行的贷款被还清时，查封该房产，再进行拍卖，那么此时债权人的钱就更有了保障。而我们知道，还清银行贷款后，抵押被撤销，过户手续还需要5个工作日左右，对于其他债权人而言，这几天就是申请法院查封的绝佳时机，一旦被查封，购房人的损失可能接踵而来，非常可怕。

    那么如何规避呢？我们的意见是，如果不能确保你帮助房东提前还贷是安全的，目前最好不要买，目前也没有更好的规避办法。尽管有法律观点认为此时的购房人作为善意第三人，应该从物权法的角度进行保护，但陷入这种纠纷，不是一时半会能够处理清楚的，且结局难料。

    总之，买卖各方要以诚信为本，保护交易。同时也提醒买方，多了解背景信息，多咨询，多一份谨慎，安全购房，安心交易。