降息促二手房价格上扬 下半年市场可能平稳

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买家出手速度变快

           中原地产叠彩园分行的销售人员透露，目前整个广州大道南板块的买家数量相比3月份增加非常明显，但是放盘的数量却和之前持平，可以明显感觉到买家出手的速度变快，只要和市场价差不多，买家都比较愿意接受，没有像此前那样有强烈的压价欲望。

           “5、6月份成交量大概比3月份多了50%，成交十分活跃，但是价格并未有明显上涨。”

          “看楼客明显增多了。”满堂红研究部高级研究经理周峰也向记者表示，尤其是一些观望了半年或以上的“熟客”。而监控显示，6月二手住宅的看楼量环比增加14.1%，业主放盘量环比增加6.8%，供需同步增加直接带来了交投的上升。“成交速度有所加快了”。

           合富置业市场经理梁燕明向记者表示，在6月份所录得的不少中小户型二手房成交个案当中，很多买家从开始看房到决定买房，基本在一个月之内完成。不少从年初已开始看房、但因预期楼价仍有进一步松动空间而迟迟未出手的准买家，也在6月份加速入市成交。

          在这种背景下，满堂红数据显示， 6月成交量创出今年上半年新高，环比5月大增26%。不仅仅只是广州市场， 6月份，北京、上海、深圳、天津、成都等5个城市二手房成交量继续攀升，再次刷新2011年调控以来的单月最高成交纪录。

           而且，随着利率下调和信贷的宽松，广州二手房市场上，按揭购房比例已经回升到限购前水平，按揭购房的首次置业个案套均总价迅速上升到122.4万元/套，而5月份仅为113.6万元/套而已。

一、二手房价格差距缩小

           然而，对于买家来说，不好的一个消息是，利率下调、贷款放松的同时，也将面临均价的上涨。

         “以前市场价150万元，小业主放盘158万元，但是你可以砍到150万元，甚至148万元。但是现在，能砍到152万元可能就不错了。”梁燕明向记者举例。与发展商有资金压力、有业绩需求不一样，小业主是无债一身轻，二手房的价格反应比一手房更为灵敏，涨起来也更为迅速。相对来说，一手房的价格反而平稳。于是两相对比可以发现，一、二手房价格的差距，随着两次降息之后进一步缩小。

           不过，从整体成交来看，均价并没有单个楼盘表现那么迅猛。据合富置业成交数据显示，2012年6月广州二手住宅成交均价为16844元/平方米，环比2012年5月上升5.6%。满堂红的数据显示，6月份全市二手住宅成交均价为14995元/平方米，环比5月份微升0.5%。

下半年二手房价依然会保持平稳

        二手房小业主的惜售和涨价，在一定程度上还是导致了二手市场需求的分流。中原集团研究中心高级经理瞿安新向记者表示，一是不同于新房市场上开发商迫于资金压力选择降价促销，二手房业主的资金压力较小，而且限购又导致业主惜售心态加剧，因此二手房降价幅度小于新房市场。

         由于新房市场价格相对更为优惠，而且交易税费种类相对较少，致使二手房需求遭遇 分流。

          根据中原集团研究中心统计数据显示，今年上半年，北京、广州和深圳二手住宅成交面积占比分别较2011年回落6.3、14.5、13.6个百分点；上海和天津二手住宅成交占比尽管比2011年略有增加，但是和2009年峰值相比仍有所回落。

          郊区二手住宅成交占比回落的幅度明显高于中心区和次中心区。如深圳今年上半年全市二手住宅占比较2011年回落了13.6个百分点。其中，中心区回落了4.4个百分点，次中心区回落了11.3个百分点，而郊区则回落了16.9个百分点。这主要是由于郊区、次中心区降价优惠幅度较大的新房项目较多，因此对于周边二手房需求分流较多；而中心区降价优惠幅度较大的新房项目较少，对于周边二手房需求的分流也较少。

展望后市，中原集团研究中心高级经理瞿安新预计，下半年二手房成交仍将保持活跃，价格依然会保持平稳。