上海二手房指数报告：6月房市反弹

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        在指数系统监测的所有板块中，81%上涨，16%下跌，3%走平。6月上海二手房成交量创下17个月来新高，表现出与一手房市场同步特征。上海二手房指数办公室认为，6月二手房的价格反弹，量价反向打破。在降息等刺激下，刚需及首次置业者之后，改善型需求加大释放，成功接力支撑楼市。随着购房者预期房价回升增强，对二手房带看量和成交量影响愈来愈大，市场中恐慌性入市显现，二手房频频提价及跳价。但价格反弹幅度微弱，远小于之前降价幅度。二手房价格回暖前景尚不明朗，下跌趋势没有改变。

         6月楼市政策微妙。央行6月8日起降息0.25个百分点，公积金贷款利率随之下调，同时商贷优惠利率8.5折覆盖面扩大。沪上接连收紧限购政策：6月15日起非沪籍补缴个税或社保证明购房的一律不予过户；6月27日传言单身外地人士首套购房受限，第二天上海市房管局重申沪版限购政策不变。从全国范围来说，“稳增长”下各地政府政策微调；半个月内住建部两次喊话，重申坚持楼市调控，在放松信贷和货币政策之后，管理层对楼市变化显得敏感。这一切，令楼市供需双方再次博弈。

        经统计，6月，市区全部8个区及浦东陆家嘴整体上涨0.14%，涨幅比5月扩大0.13个百分点；市中心4个区及浦东陆家嘴6月整体上涨0.18%，涨幅比上月扩大0.17个百分点。其中徐汇上涨0.26%，黄浦上涨0.21%，长宁上涨0.19%，浦东陆家嘴上涨0.17%；而静安成为包括市区8个区及浦东陆家嘴在内唯一下跌的行政区，跌幅0.09%。市区二手房连续10个月后首次出现较高涨幅，是受降息刺激，购房保值心理重生，改善型客户加快进入中高端市场，由此拉动量价同向；另一原因是6月新江湾城、外滩等板块一手高端楼盘供应和成交放量，在预期见涨影响下，带动周边二手房上涨。成交增幅居前的是黄浦、静安、杨浦。

        经统计，2012年6月全市128个板块中，上涨板块103个，下跌板块21个，持平板块4个。

        上涨板块6月平均上涨0.25%，比上月扩0.09个百分点。今年1月无板块上涨，随着成交量回暖，板块上涨数量也随之上升，6月上涨板块骤增为103个，是5月的3.4倍。6月，靠近中外环的一些中高档住宅区集中板块涨势较大，浦东和闵行部分板块涨幅居前，如浦东联洋上涨0.38%、闵行春申上涨0.37%、浦东三林上涨0.35%、浦东花木上涨0.34%、闵行莘闵上涨0.33%。之所以出现价格普涨，与业主受政策影响从而改变对房价预期有关。由于3月以来二手房成交持续放量，部分业主对挂牌价有所调整，加上6月央行降息利好，于是业主缩小议价空间，甚至提价3%-5%，个别案例还出现跳价。不少购房者无奈选择接受提价，以免后市涨幅上升之忧。如闵行春申板块量价齐升，成交量较上月达到翻番水平。

         持平板块数量为4个，5月减少26个。持平板块仅为长宁天山、虹桥路，闸北彭浦和宝山罗店，板块内房源价格涨跌互抵。

         下 跌板块21个，比5月减少45个。下跌板块6月平均下跌0.25%，跌幅相比5月扩大0.14个百分点。下跌板块集中于一些楼盘开发量较大的板块，如松江佘山下跌0.29%、嘉定南翔下跌0.25%。一些虽处顶级地段但成交量一直较少的板块价格也出现了下跌，如静安寺板块下跌0.24%、黄浦人民广场板块下跌0.23%。

         上海二手房指数办公室认为，在调控政策持续不放松和降息刺激下，积压的购房需求加快释放，二手房连续3个月成交放量，而价格在8个月的下跌持平后出现反弹。事实上，近两年来楼市几乎受制于中央从紧政策，但近期地方政府则在“稳增长”下救市。在这种政策引导下，开发商高价拿地再现，成交回暖提振卖家信心，而居民降价预期在减弱。尤其是，6月8日央行的降息和存贷款利率浮动空间的加大，是一个时间节点，3年来的首次降息表明政府在调控中对于刚需及改善客的支持，随着政策发酵，楼市逐渐走出观望。不过，二手房市场出现了“业主看涨、购房者恐慌”的矛盾心态。目前，住建部所进行的对楼市走势评估和政策储备成为关注焦点。需要说明的是，在不具备足够因素上涨的环境下，二手房市场的价格反弹不会持久，二次降价或不期而至。