杭州二手房上半年市场漂泊不定，最后却柳暗花明

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    与2011年上半年杭州二手房市场7000余套的成交量相比，今年杭城二手房成交量明显好于去年，考虑到统计范围自2011年开始从主城五区扩大至主城八区，今年的二手房成交量实则仍低于2007年至2010年的各年平均水平。

    这半年的行情起伏很大。年初受元旦、春节假期影响，二手房成交量受影响大幅萎缩； 1月份杭州二手房成交量大幅下挫，成交仅400余套。随着新房市场供应量的增加和成交的火爆，刺激了6月成交量的大幅上涨，部分区域房价开始止跌，这在一定程度上也换回购房者与业主对未来市场的信心，加上降息、利率优惠等信贷政策惠及到更多置业者，带动更多需求积极入市，整个市场呈现出供需两旺的局面。尤其是个别热点交易区域房价及学区房价的小幅回涨，以及购房者对未来楼市充满的不确定性，进一步加速了释放的进程。

    价格同比下跌11% 学区房独涨

    上半年杭州二手房交易均价基本呈现下行局面。2月份交易均价跌至18150元/平方米，创近2年来的低位。在随后的市场小幅回暖的带动下，成交价小幅波动，成交均价依然在18500万元/平方米左右波动。

    不少房东因去年一年的低迷行情，在年初时都将自己手中的房源价格进行了调整。据统计，今年年初很多二手房每平方米的降价幅度相比去年上半年达到了2000-3000元。不少购房者认为降价后的房价已经达到自己的心理预期和承受能力，纷纷出手购房。面对逐渐回暖的行情，一些房东又开始调整挂牌价格，在买卖双方谈判过程中又出现涨价现象。从目前的行情来看，买方和卖方之间的心理价格落差还是很大的，一般有价格较实惠的房源挂出来，还是能吸引到很多看房客户。

    但是，受杭州择校新政的影响，部分拥有较好学区的房源出现了一房难求的局面，市场价格水涨船高，行情节节看涨。

    从各城区来看，江干区、滨江区、拱墅区的二手房均价下跌幅度较其他区域较大，这主要是因为这一城区内像申花、桥西、滨江、下沙区域降价销售的一手房数量较多，降幅较大，拉低了二手房的市场预期。

    刚需为主 后期改善性需求释放

    杭州二手房市场上90平方米以下的小户型房源仍是市场的主力军，交易比重占总交易量的73.83%，与去年同期相比基本相近。这主要是由于近两年购房群体中以首次刚性需求客户为主，而这部分消费者主要以购买二居室为主。从交易数据看，一、二居室的交易量占了总量的69%，相比去年比重小幅下跌3个百分点。

    从户型角度来看，购房者对一室、二室的中小户型关注程度依然是有增无减，是二手房市场成交的绝对主力户型。交易比重分别占到了总成交量的34%和40%，同比分别增加了2%和7%；此外，三室房源的成交量较去年同期有明显的下降，占总成交量的15%，下降了10个百分点。

    90平方米以下房源的走俏，与市场购房主体有关。从目前购房群体的角度来看，二手房市场上"80后"人群逐渐成为购房主体，但鉴于此部分人处于创业的初级阶段，自身的经济实力相对薄弱，所以选择中小户型作为他们置业的首选，特别是两居室户型由于供应量大并且在户型功能方面比较均衡，成为市场绝对的主角。

    但同时，5、6月份的三居室户型，90-140平方米的户型占比小幅上升，这与一部分改善型购房者进行置业升级有关。由于年轻人首次置业时资金实力有限，所以首套房位置一般在近远郊区域或市中心较小的户型。由于较好的教育、医疗等生活资源大都集中在城市中心的核心区域，城市周边的配套水平远比不上城市核心区。所以，随着这部分人群经济实力的不断增强，家庭人口数据的增加，为了照顾老人或孩子上学，也为了离工作的区域更近，使得这部分人群急需在城市核心区进行置业升级。除此之外，虽然目前二套房贷利率保持在基准的1.1倍，但介于房价较高峰期下滑幅度较大，目前也不失为一个换房的好时机，同时，公积金部分对于二套房的1.1倍政策，与现行的商业贷款利率相比，相当于商业贷款的7.7折，因此对于具备刚性需求的改善购房者，通过公积金或组合贷款，仍能保持较小的贷款负担。