避免二手房中介陷阱，做到放心买房

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    郝女士生意繁忙，为图省心，她找了一家中介公司代办买房事宜。2009年11月，经中介公司介绍，她买下了北京东城区的一处二手房。入住之后，郝女士发现该房屋的供暖费没有结清。郝女士认为中介公司在房屋交易过程中审查失职，故起诉至法院，要求中介公司为其支付拖欠的供暖费。中介公司辩称，双方不存在居间合同关系，郝女士签的是《单独委托过户协议》，仅委托中介公司代办房屋产权过户。过户之外的事情，中介公司概不负责。

    法官审理查明，郝女士确实没有签过《居间服务合同》，只签了一份《单独委托过户协议》。该协议约定：中介公司为郝女士提供权证代办服务，郝女士支付委托过户费用37700元。法官注意到，该房屋的成交价是165万元，按市场惯例，委托过户费一般不超过3000元。37700元的费用明显高于市场价格，占房屋成交价的2.28%，与居间服务费的收费标准颇为近似。对此，中介公司的说辞是，双方签署了《单独委托过户协议》，“一个愿打，一个愿挨”。

    法官向郝女士解释，《居间服务合同》和《单独委托过户协议》不同，二者对应的法律关系分别是居间合同关系与委托合同关系，中介公司承担的相应法律义务也不同。缺少了关键的《居间服务合同》，郝女士很难证明双方之间存在居间合同关系。听罢，郝女士对法官说：“我买房子的时候工作忙，就想找中介公司代理一下，不明白这‘代理’二字是指居间还是委托。现在才知道，供暖费没结清是吃了小亏，没签《居间服务合同》才是上了大当！”思虑再三，郝女士准备继续搜集有力证据，另行起诉，于是撤回了本案的诉讼。

    消费者买卖二手房时，常说要找中介公司“代理”一下，却不知口语的“代理”一词在中介行业中对应着两种不同的法律关系———居间合同关系与委托合同关系。一些中介公司恰是利用了消费者的这种无知，蓄意混淆上述两种法律关系，从而规避责任，牟取不当利益。郝女士的遭遇，就是中介公司混淆概念、“偷梁换柱”的典型案例。

    居间服务是中介公司的主营业务，需承担较多义务和较大的风险。在二手房交易中，买卖双方是委托人，中介公司是居间人。居间人不能以委托人的名义签订《房屋买卖合同》，仅能以自己的名义居中斡旋，传达双方意思，起牵线搭桥的作用。居间服务受到《房地产经纪管理办法》等特别法的约束，法律方面掣肘较多，相关部门的监督也较为严格。

    委托业务仅是中介公司的“副业”，内容主要是代办产权过户、代为办理贷款等，收费条件是完成委托的事项。委托服务没有专门的行政法规、规章予以约束。

    实践中，中介公司混淆居间合同关系与委托合同关系的手段有两种，一种是通过签约的方法：中介公司将上述代办业务写进《居间服务合同》，使买房人产生误解，以为代办业务是居间业务的必要附随，二者属于同一种法律关系。二是个别中介公司欺骗消费者以《单独委托过户协议》代替《居间服务合同》，一旦产生诉讼，就以“意思自治原则”(法院的判决应尊重双方自愿签订的合同)为盾进行答辩。