广州二手房评估价上涨,交易税增多
珠江新城二手房评估价翻一倍
“我最近买了一套房,成交价是1.8万元/平方米,房管局的评估价是1.7万元/平方米。而我一个朋友以前也在这里买房,评估价才8000多元/平方米。虽然房产证都过了五年,但我交的税比他多了一倍。”最近刚刚在荔湾区买了房的孙先生抱怨称,现在买房不能“报低价”,买房的成本也因此增加了不少。
记者调查得知,目前二手房评估价提升的情况已经很普遍。
在珠江新城工作的三大中介行中的一位营业经理告诉记者,根据一线经纪人反映,目前珠江新城的二手房交易评估价的大幅提升,相似的房源,在二手房交易中的税收成本比以前增加了50%左右。“今年初珠江新城二手房的评估价还是1万多元/平方米,而现在的评估价普遍在2万元/平方米以上。”
评估价提高,几大交易税费支出也就跟着增加。按规定,二手房交易契税按成交额×(1%-3%)收取、营业税为成交价×5.6%(超过五年免征)、个人所得税为成交总额的1%或利润部分×20%。也就是说,一套面积50平方米,总价100万的房子,如果原来的评估价是50万元,则契税是5000元,营业税2.8万元,个人所得税是5000元,所缴税费为3.8万元。评估价提升到90万元后,则契税是9000元,营业税5.04万元,个人所得税是9000元,所缴税费为6.84万元,比之前增加了3.04万元。
“所以评估价提高后,珠江新城二手房受到的影响很大。由于珠江新城的楼宇都比较新,房产证过五年的二手房并不多,所以珠江新城二手房的交易成本高企。”一位在珠江新城工作的营业经理表示。中原地产荔湾区区域营业经理刘先生也表示,荔湾区二手房现在评估价普遍在万元以上,高的甚至去到1.7万-1.8万元/平方米,而在“报低价”的高峰期,这个区域的评估价8000元/平方米都通得过。由于二手楼市中刚需占了大多数,评估费的提升导致很多买家根本不考虑房产证不过五年的房源。“现在成交的二手房中,只有近20%的房源是证不过五年的。”
目前二手房评估价更接近市场价
二手房交易原来可以“报低价”,这几乎是一个“公开的秘密”。以前不少人在二手房交易时,会签订一个低于实际成交价格的假合同,作为申报纳税的凭证,从而达到少交税的目的。不过,伴随着一系列措施的出台,报低价逐渐成为历史,而市场对此显然需要一个适应过程。
据悉,在2011年10月,广州出台规定,银行与存量房(二手房)网上交易系统进行对接。此后,银行在审批购房者贷款申请时会实时查看二手房网签成交价,并按照网签价与评估价两者孰低的原则发放贷款。从那时开始,房管部门和银行就已经联手杜绝了按揭交易漏税的可能性。而且由于楼市限购政策,目前七成以上的二手房交易都是依赖贷款的刚需,所以自去年底以来成交的二手房基本都以实际成交价进行网签,以保证能贷到足够的钱。
而到今年4月,房管局二手房交易评估系统更新之后,广州的二手房交易评估价比以前大幅提高,“阴阳合同”报低价逃税的漏洞也因此被堵上。
中原地产专门从事房产交易的曹小姐告诉记者,房管局的评估系统4月更新后的评估价,比之前更接近市场价。“新的评估价,普遍达到实际成交价的七八成。评估系统已经精确到一条街、同一个小区,因此评估价更合理,不再像以前‘一刀切’。并且,评估系统还会根据新增的成交随机变动,更新数据,做到成交价随市场而动。”
大源按揭公司的郑先生也表示,新系统上线后,更能体现市场交易的公平性。“以前存在‘报低价’的现象,往往同一个区就一个底价参考,成交价2万元/平方米和1万元/平方米的评估价都是一样,相比之下,单价低的房源交税不是那么公平。”
商用物业评估价比实际成交价还高
新的评估系统上线后,在二手住宅市场,中介普遍反映现行的评估价比以往更接近市场价,但一般不会超过实际成交价,而且根据房源年限、区域等因素评估也比较精确。但对于更复杂的商用物业,这一系统也令不少人感到“崩溃”。
最近,有位老广在珠江新城买了一套商用物业,实际成交价是2.2万元/平方米,购入发票上的成交价是1.8万元/平方米。没想到房管局最终给出的评估价是3.3万元/平方米。“商用物业的征税本来就比较高,增值税征收比例达到20%,这样算起来原业主根本没赚钱,都交税了。”一位中介人士表示,在商用物业领域,出现评估价比实际成交价高的情况并不少见。
据了解,由于商用物业的单一性,现行的评估价系统很难确定一个相对公平的评估价。即使在同一条街道,街头与街尾的商铺价格可能相差两倍还不止,而同一栋商用物业,一楼和二楼的楼价也可能相差十万八千里。中介人士认为,目前的评估系统,更倾向于区域定价,而商用物业的单一性、灵活性,是导致评估价距离市场真实水平较大的主要原因。
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