珠江二手房评估价大幅提高影响交易

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　　珠江新城二手房评估价翻一倍

　　“我最近买了一套房，成交价是1.8万元/平方米，房管局的评估价是1.7万元/平方米。而我一个朋友以前也在这里买房，评估价才8000多元/平方米。虽然房产证都过了五年，但我交的税比他多了一倍。”最近刚刚在荔湾区买了房的孙先生抱怨称，现在买房不能“报低价”，买房的成本也因此增加了不少。

　　记者调查得知，目前二手房评估价提升的情况已经很普遍。

　　在珠江新城工作的三大中介行中的一位营业经理告诉记者，根据一线经纪人反映，目前珠江新城的二手房交易评估价的大幅提升，相似的房源，在二手房交易中的税收成本比以前增加了50%左右。“今年初珠江新城二手房的评估价还是1万多元/平方米，而现在的评估价普遍在2万元/平方米以上。”

　　评估价提高，几大交易税费支出也就跟着增加。按规定，二手房交易契税按成交额×（1%-3%）收取、营业税为成交价×5.6%（超过五年免征）、个人所得税为成交总额的1%或利润部分×20%。也就是说，一套面积50平方米，总价100万的房子，如果原来的评估价是50万元，则契税是5000元，营业税2.8万元，个人所得税是5000元，所缴税费为3.8万元。评估价提升到90万元后，则契税是9000元，营业税5.04万元，个人所得税是9000元，所缴税费为6.84万元，比之前增加了3.04万元。

　　“所以评估价提高后，珠江新城二手房受到的影响很大。由于珠江新城的楼宇都比较新，房产证过五年的二手房并不多，所以珠江新城二手房的交易成本高企。”一位在珠江新城工作的营业经理表示。中原地产荔湾区区域营业经理刘先生也表示，荔湾区二手房现在评估价普遍在万元以上，高的甚至去到1.7万-1.8万元/平方米，而在“报低价”的高峰期，这个区域的评估价8000元/平方米都通得过。由于二手楼市中刚需占了大多数，评估费的提升导致很多买家根本不考虑房产证不过五年的房源。“现在成交的二手房中，只有近20%的房源是证不过五年的。”

　　目前二手房评估价更接近市场价

　　二手房交易原来可以“报低价”，这几乎是一个“公开的秘密”。以前不少人在二手房交易时，会签订一个低于实际成交价格的假合同，作为申报纳税的凭证，从而达到少交税的目的。不过，伴随着一系列措施的出台，报低价逐渐成为历史，而市场对此显然需要一个适应过程。

　　据悉，在2011年10月，广州出台规定，银行与存量房（二手房）网上交易系统进行对接。此后，银行在审批购房者贷款申请时会实时查看二手房网签成交价，并按照网签价与评估价两者孰低的原则发放贷款。从那时开始，房管部门和银行就已经联手杜绝了按揭交易漏税的可能性。而且由于楼市限购政策，目前七成以上的二手房交易都是依赖贷款的刚需，所以自去年底以来成交的二手房基本都以实际成交价进行网签，以保证能贷到足够的钱。

　　而到今年4月，房管局二手房交易评估系统更新之后，广州的二手房交易评估价比以前大幅提高，“阴阳合同”报低价逃税的漏洞也因此被堵上。

　　中原地产专门从事房产交易的曹小姐告诉记者，房管局的评估系统4月更新后的评估价，比之前更接近市场价。“新的评估价，普遍达到实际成交价的七八成。评估系统已经精确到一条街、同一个小区，因此评估价更合理，不再像以前‘一刀切’。并且，评估系统还会根据新增的成交随机变动，更新数据，做到成交价随市场而动。”

　　大源按揭公司的郑先生也表示，新系统上线后，更能体现市场交易的公平性。“以前存在‘报低价’的现象，往往同一个区就一个底价参考，成交价2万元/平方米和1万元/平方米的评估价都是一样，相比之下，单价低的房源交税不是那么公平。”

　　商用物业评估价比实际成交价还高

　　新的评估系统上线后，在二手住宅市场，中介普遍反映现行的评估价比以往更接近市场价，但一般不会超过实际成交价，而且根据房源年限、区域等因素评估也比较精确。但对于更复杂的商用物业，这一系统也令不少人感到“崩溃”。

　　最近，有位老广在珠江新城买了一套商用物业，实际成交价是2.2万元/平方米，购入发票上的成交价是1.8万元/平方米。没想到房管局最终给出的评估价是3.3万元/平方米。“商用物业的征税本来就比较高，增值税征收比例达到20%，这样算起来原业主根本没赚钱，都交税了。”一位中介人士表示，在商用物业领域，出现评估价比实际成交价高的情况并不少见。

　　据了解，由于商用物业的单一性，现行的评估价系统很难确定一个相对公平的评估价。即使在同一条街道，街头与街尾的商铺价格可能相差两倍还不止，而同一栋商用物业，一楼和二楼的楼价也可能相差十万八千里。中介人士认为，目前的评估系统，更倾向于区域定价，而商用物业的单一性、灵活性，是导致评估价距离市场真实水平较大的主要原因。

　　记者在调查中发现，由于现行的评估系统只能在二手房交易交税的环节，才能知道最终的评估价。不少中介反映，部分购房者对此有所怨言，认为评估系统应该更透明。“能否随时随地查到实际的评估价，有助于购房者衡量购房成本，从而计算购房预算。这对于一些刚需来说，比较重要。”一位中介人士表示。