买卖二手房不要想偷税小心得不偿失

申请免费试用、咨询电话：400-8352-114

　　部分市民建议用远低于市场成交价来签订购房合同，即可避税。但记者从太原市地税局了解到，税务部门现在采用“太原市存量房价格评估计税系统”来计税，这套系统自动计算出的二手房评估价与市场价很接近，成交双方很难大额逃税。尤其需要提醒的是，二手房买家不按实际成交价纳税并逃税的话，可能会造成自家固定资产缩水，并且逃税事实一经税务部门查实，还会面临处罚。

　　1 二手房交易 阴阳合同曾遍地二手房交易，主要缴纳的有契税、营业税、个人所得税、印花税、土地增值税等几大类。在2010年4月之前，太原地税局对二手房交易征收税款，按房屋单价不低于税务部门公布的分片基准价来计税。二手房买卖双方签订的交易合同中所显示的成交价格，若高过分片基准价，则依“就高不就低”的原则来计税。

　　据了解，太原市于2009年出台了《城区二手住宅交易计税基准价》，按地理位置的优劣将太原分为A、B、C、D、E五类地区，A类地区的二手房基准价最高，E类地区的基准价最低。这个二手房分片基准价标准，仅为市场实际成交价的50%甚至30%。这意味着，二手房成交双方按照基准价来签购房合同，即可比按市场价签合同省出一半甚至更多的纳税款。

　　于是，为了逃税，大批二手房成交者都会签订“阴阳”两份合同，一份是为逃税的低价合同，另一份则是按实际成交价签订的合同。以地处省城A类地区的青年路某高层住宅为例，旧基准价标准为3600元/平方米。一套100平方米的两居房按基准价签约，如是购房业主的首套住宅，应缴纳的契税款仅为五六千元。而按市场价7000元/平方米计算，购房业主则需要缴纳10500元的契税。

　　有着多年二手房经营管理经历的米学东先生证实说，两年前大部分的二手房成交双方，均会按税务部门公布的五类地区二手房分片基准价来签订成交合同，以此避税。

　　2 新评估系统 房屋信息无遗漏   不过，当记者今年6月24日再次来到太原市地税局房地产交易税收大厅后，了解到，现在二手房交易全部按“太原市存量房价格评估计税系统”自动计算出的评估价来计税、征税。二手房买卖者已很难再通过“阴阳合同”方式避税。

　　据介绍，太原市地税局于2010年4月1日起，开始运行更加科学的“太原市存量房房屋价格评估系统”。在此之前，太原地税局会同我省权威的房屋价值评估公司，对全市六城区的15000栋50余万套、有合法产权的住宅进行了数据采集。

　　在太原市地税局直属二分局，记者看到工作人员点击进入“太原市存量房房屋价格评估系统”，录入某房屋的土地丘地号及地址，电脑屏幕随即弹出这套房屋的基本信息。房屋基本信息内容包括：房子的地理位置、建筑结构、朝向、楼层、建筑年代、面积、有无电梯、产权人姓名及身份证号、住宅楼外观照片、历次交易的时间和价格等数十条房屋的基础信息。如果这套房子成交，系统会按上述条件计算出此房的市场评估价格。工作人员输入购房双方的身份证号，即可查出成交双方的购房记录。根据购房人的购房次数、国家规定的二手房纳税标准，自动计算出房屋的评估价及纳税总款额。

　　此系统计算税款时，仍按“就高不就低”原则来计税，即二手房买卖双方签订的购房合同中所显示的成交价格，若高于电脑系统计算的评估价，税务部门将按高价来计税；若购房合同成交价低于评估价，则按评估价来计税。

　　3 评估价格 随市场行情定期调整“太原市存量房价格评估计税系统”自动计算的房屋评估价，比原来的分片基准价标准更接近市场成交价，并随着楼价的变动定期上下浮动，以减少房产交易过程中的纳税争议。

　　以平阳路建于1989年的某小区6层砖混楼为例，该栋楼2单元三层中户的57平方米两居房，在2009年10月的首次评估期价格为4878元/平方米。至2011年12月31日，这套房子的评估价上调至5709元/平方米。记者在太原搜房网、住在龙城网站查询到此地段同结构、相似的两居房报价为6200元至6500元/平方米。

　　太原市地税局直属二分局工作人员介绍，评估公司及税务部门已将太原市6城区50余万套存量住宅的基础数据录入了评估系统。眼下，相关部门正在采集录入全市具备合法产权的商铺、写字楼基础信息。将来，税务部门和评估公司还会将新建商品住宅、新建商铺、新建写字楼等房屋基础信息全部录入到系统之内。今后，数据库内的样本点会越来越多、数据信息也会更加准确科学。

　　2011年10月，我省11个设区市地税部门的“存量房价格评估计税系统”全部上线运营。配合此项工作的山西瑞友房地产估价有限公司的估价师张云峰透露，全省进行如此庞大、繁杂、细致的工作，是为将来的房产税征收打好信息采集基础工作。

　　4 一时逃税 资产缩水麻烦多“购房人的心理是很矛盾的，想贷款，希望房子的评估价越高越好；面临纳税，又想让房子的评估价越低越好。”太原市地税局直属二分局的工作人员称，按照税收征收管理法规定，纳税人不如实申报缴税款将面临处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。另外，购房者为避税，按低价来纳税，还可能会带来资产缩水的后果。

　　2011年夏天，太原市地税局直属二分局就曾接待过一位急着补交税款的女士。这位女士于2009年在省城购买了一套二手三居房，市场实际成交价高达63万元。为了避税，这位女士按当时的分片基准价标准、30万元签了购房合同。2011年，该女士的儿子准备自费出国留学。按照留学国家的政策，需要家长提供具有法律效力、且有一定额度的家庭固定资产和合法收入证明。而他们家的房产只能按30万元写入证明，达不到对方的要求。这位女士只好到税务局补税，她不但得接受逃税处罚，还得按每日欠税款额的万分之五缴纳了欠税滞纳金。

　　无独有偶，省城五一路某房产中介门店店长吴宇帆告诉记者，他的一位客户为了避税也按低价签订了购房合同。但在2010年离婚时，法院按低价成交的房屋买卖合同作为分割夫妻财产的依据，引起双方激烈纷争。“房子无论判给哪一方，都是一顿口舌。”吴宇帆称，直至法院委托评估公司对房屋价值做了重新评估，此事才告一段落。

　　太原市地税局房地产交易税收大厅工作人员介绍，按照现行的二手房交易相关税收政策，成交的二手房是成交双方惟一住房，而且在90平方米以下，成交已满5年的，需要缴纳税款的比例和金额是最少的。拥有多套住房、购房不满五年再次交易、及购房面积超过90平方米的任何一种情形，成交双方所要缴纳的税款会增加不少。国家正在通过差别化税收，来调控成交过热、价格不断走高的楼市，并鼓励首次购房者购房。

　　随着房产信息采集数据的健全，今后购房者的购房记录、拥有房产的数量，及每套房子的基础信息全部有案可查，想逃税、避税的空间会逐渐缩小。而个人购房贷款、向相关机构提供资产证明时，将会依托税务及房管系统的房产数据网来自动计算出房屋评估价，避免一套房子有多个成交价的混乱局面。

　　
　　分片基准价、现行评估价计税差别二手房交易主要税项：

　　营业税及附加税费：不满5年，按成交额5.675%税率征税；购买成交已满5年的143平方米以下普通住房，可减免。

　　契税：90平方米以下，且为购房家庭惟一住宅，按成交额1%计税；90至143平方米普通住宅，且是家庭惟一住宅，按成交额1.5%计税；143平方米以下普通住宅，或不是家庭惟一住房的，按成交额3%计税；143平方米以上的住宅，无论是否为家庭惟一住宅，都按成交额4%计税。

　　个人所得税：销售家庭自住未满5年，按成交额1%计税；销售家庭自住满5年的惟一住房，可以减免。